La ley hipotecaria no afectará a la actividad del sector a futuro, según los expertos
La aplicación de esta nueva normativa ha tenido un efecto coyuntural en el primer semeste con caidas en el numero de compra venta de viviendas y los expertos aseguran que la actividad se ha retomado con normalidad
Mucho se ha debatido y opinado sobre la nueva Ley de crédito hipotecario desde que entró en vigor en España el 16 de junio de 2019, después de tres años, dos meses y 25 días, convirtiéndose en el último país de la Unión Europea en adaptar la normativa comunitaria. Ya han pasado tres meses desde su entrada en vigor y los expertos del sector evalúan para la revista elEconomista Inmobiliaria las ventajas e inconvenientes para las entidades financieras, para los prestatarios y las consecuencias sobre la actividad del mercado inmobiliario.
Es una normativa que ha modificado sustancialmente el procedimiento de concesión y suscripción de los préstamos inmobiliarios y cuyo origen está en la necesaria transposición de la legislación europea y en algunas conocidas sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y de tribunales españoles en materias como cláusulas suelo, gastos de formalización, pago del ADJ, vencimiento anticipado de los préstamos en caso de impago, etc. Uno de los puntos principales de la entrada de la nueva normativa es que los bancos asumen el polémico Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), las primeras copias del notario, así como los gastos de registro y la notaría, mientras que el cliente solo pagará las segundas copias del notario y los gastos de tasación. El pago del AJD también se extiende a las cajas rurales y a las cooperativas de crédito, hasta ahora exentas de pagar este impuesto. También elimina las cláusulas suelo y amplía el margen para iniciar un desahucio en caso de impago y las comisiones del coste de cancelar anticipadamente el préstamo para las hipotecas a tipo fijo, que bajan a la mitad.
¿Pero qué consecuencias ha tenido la nueva Ley Hipotecaria en el mercado desde su entrada en vigor? El sector inmobiliario asegura que sí ha tenido un efecto coyuntural a finales del primer semestre de 2019, motivando una caída en el número de transacciones y en la constitución de hipotecas, al posponerse un gran número de operaciones, entre la dilatación del proceso y la incertidumbre inherente al cambio normativo. Pero, más allá de lo estrictamente puntual, no consideran que afecte en un futuro a la demanda de vivienda, bien a través de un encarecimiento de las hipotecas o bien por un endurecimiento de las condiciones por parte de las entidades financieras.
Desde el punto de vista del promotor, Francisco Martín, responsable de financiación y tesorería de Neinor Homes, asegura la Ley donde más les afecta es en toda la parte contractual que abarca desde que el cliente empieza a solicitar la información a la entidad financiera hasta que firma la hipoteca. “Desde nuestro punto de vista la Ley viene a dar seguridad y tranquilidad al consumidor. Aunque es cierto que ha sido un poco imprevisible la entrada en vigor porque el Real Decreto no estaba aprobado y no se sabía muy bien la formación que tenían que tener las entidades financieras con el personal, por lo que había cosas que no estaban muy claras y generaba confusión y esto ha provocado que la entrada en vigor no haya sido tan buena como debería haber sido, pero lo que es cierto es que era una Ley que había que implantar en España porque lo marcaba la directiva europea y es positiva porque va a dar seguridad y tranquilidad al cliente y no va a afectar en el futuro al número de compraventas de viviendas”.
De la misma opinión es Pedro Soria, director comercial de Tinsa que piensa que “la probabilidad de que afecte esta Ley en el futuro con incrementos en los costes de las hipotecas o endurecimientos en las condiciones no es probable porque ahora ya estamos en un momento del mercado donde se atisba ciertos síntomas de agotamiento y esto va a
generar una guerra de campañas en la baca porque para los bancos es un producto vital. De hecho, el único gasto que tiene que asumir el consumidor es la tasación de la hipoteca y ya hay bancos que lo están asumiendo por políticas de comercialización”
Hay que recordar que esta Ley afecta solo a personas físicas y garantes vinculados a operaciones de personas jurídicas y, por ejemplo, en el caso de Altamira donde la mayoría de las operaciones que realizan son así, afirman que “la aplicación de la nueva Ley en junio no nos ha influido en la caída de ventas de inmuebles. La evolución de nuestras ventas ha seguido en línea con la del sector. Sin embargo, sí ha supuesto retrasos en la formalización de las mismas en las primeras semanas de aplicación por las lógicas dudas del nuevo proceso.
Ampliación de tiempos habituales
Entidades Financieras, Gestorías y Notarías han estado muy impactadas inicialmente. La explicación y plazos establecidos de la nueva Ficha Europea de Información Normalizada (Fein) amplían los tiempos habituales. Sin embargo, actualmente la situación está prácticamente normalizada tras el verano, habiendo supuesto un leve alargamiento en los plazos del cierre de ventas”, confirma José Antonio Rodríguez Lancharo, director de Comercialización & Closing de Altamira Asset Management.
Desde Century 21 y bajo la experiencia que ya tienen en el mercado inmobiliario en Portugal afirman que “la situación es normal, de hecho, en Portugal se está produciendo de igual forma. Tomando como referencia nuestra experiencia en el mercado portugués con respecto a la puesta en marcha de la nueva ley hipotecaria, podemos esperar que los operadores se adapten rápidamente a esta nueva realidad y que, durante los próximos meses, volvamos a la normalidad en cuanto al ritmo de transacciones, que se verá incrementada como consecuencia de las operaciones que se han aplazado. En junio y julio se ha visto ralentizada la firma y cierre de las operaciones de compraventa de viviendas, pero los datos de agosto han demostrado que se está retomando la normalidad”, explica Ricardo Sousa, CEO de Century 21.
Desde el punto de vista de los despachos de abogados, como el de Fieldfisher Jausas con oficinas en Madrid y Barcelona, reconocen que la nueva Ley de Crédito Hipotecario tiene sus luces y sus sombras. “Hay bastantes conceptos en la Ley que aún no están definidos y que habría que aclarar ya que desde el punto de vista de los juristas no saben muy bien cómo interpretarlos, pero la valoración de la nueva Ley en general, es positiva