El ‘coliving’ demanda una normativa específica
El coliving se ha convertido en una alternativa ocupacional en crecimiento en los últimos años en España. Esta fórmula, evolucionada del coworking, se asemeja a la figura del arrendamiento y en ella se comparten espacios comunes del resto de la vivienda o del inmueble con otros ocupantes con los cuales, generalmente, existen ciertas características o perfiles similares.
El coliving es un modelo residencial colaborativo, nacido en los siglos XIX y XX, y que adopta su fórmula contemporánea en Londres y en San Francisco como alternativa ocupacional ante la falta de vivienda asequible. En España es un modelo residencial que se está consolidando, especialmente en los núcleos urbanos de ciudades como Barcelona y Madrid donde existe una creciente demanda de este tipo residencial.
Sin embargo, su encaje jurídico es complejo por la combinación de usos residenciales y terciarios. El coliving es una suerte de “estancia residencial prolongada con objetivo profesional o formativo”, sin concepto claro y definido en nuestro ordenamiento jurídico. Se mezclan varias figuras y no hay un encaje regulado específico lo que hace necesario analizar individualmente cada proyecto y recurrir a las normas reguladoras de los contratos típicos más afines a esta figura y, especialmente, por vis atractiva, a la normativa general del Código Civil del contrato de arrendamiento (arts. 1.542 y ss. del código civil).
Así, el coliving no es un arrendamiento compartido o por habitaciones en sí mismo, por lo que se aleja de las figuras como el “hospedaje” o cesión temporal de habitación de espacio habitable a cambio de un precio; o el “derecho de habitación”, variante del derecho de usufructo por el cual una persona tiene derecho o facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia (art. 523 a 529 del Código Civil).
Por otro lado, tampoco es un arrendamiento sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos ya que no tiene como propósito satisfacer la “necesi
dad permanente de vivienda”. Puestos a encontrar una similitud o figura más cercana, el coliving se aproxima más a las figuras de los “apartahoteles” o a las residencias de estudiantes, aunque en el caso del coliving, el público objetivo suele tener un perfil específico parecido. También existe cierta similitud con los apartamentos turísticos, cercanos a la normativa hotelera. Sin embargo, éstas alternativas son soluciones habitacionales distintas.
Desde el punto de vista urbanístico, cierta doctrina acerca el coliving al uso hotelero o turístico. En este sentido, normas como el artículo 7 del Decreto 159/2003, de 10 de julio, de ordenación de establecimientos hoteleros de la Comunidad de Madrid, ofrecen una puerta abierta a estas formas de alojamiento. La normativa catalana ha introducido dos tipos alternativos de propiedad como la propiedad compartida o la propiedad temporal (timeshare) con el objeto de facilitar precisamente la entrada a los nuevos modelos internacionales residenciales como el coworking o el coliving.
El acercamiento al uso terciario marca precisamente la necesidad de revisar si los suelos permiten usos compatibles, y los parámetros urbanísticos, tales como la normativa de habitabilidad mínima y de calidad, que resulten de aplicación. Esta compleja realidad normativa exige ajustar el proyecto, lo que en algunas ocasiones demanda un encaje jurídico específico.
■ Su encaje en el marco jurídico es complejo debido a la combinación de usos residenciales y terciarios ■
La normativa actual no es lo suficientemente precisa. El sector demanda un escenario jurídico claro, flexible y seguro que permita consolidar aún más el mercado español y dar respuesta a las alternativas habitacionales que se sumen a las ya tradicionales de propiedad y alquiler.
En definitiva, las Administraciones deben continuar con el esfuerzo iniciado para dar respuesta a la creciente demanda, tanto de inversores como de usuarios, de forma que se unan esfuerzos para la consecución del objetivo común de buscar soluciones que faciliten el acceso a la vivienda, y a la vez atraigan inversión a España.