Arrendamientos: los conflictos más frecuentes entre propiedad e inquilino
El contrato de arrendamiento es uno de los contratos más utilizados y, sin embargo, de los más polémicos, ya sea de vivienda como de un local de negocio. El legislador va efectuando parches en la Ley de Arrendamientos Urbanos para establecer, por ejemplo, un plazo mínimo de duración, cuando se puede incrementar la renta y que sucede cuando los arrendatarios se separan y uno de ellos es el que consta en el contrato y algún legislador autonómico ha ido más allá regulando el precio de las rentas en las zonas tensionadas, pero, pese a ello, siguen existiendo muchos conflictos y son los Tribunales quienes resuelven y quienes facilitan la interpretación del contrato y las voluntades de las partes. Suele suceder que, tras pactar el precio y el plazo de duración, no se le da importancia al resto de condiciones y no se mencionan o bien se hace de forma muy genérica. Esto es un error muy frecuente y lleva a que durante la vida del contrato se generen situaciones de tensión entre arrendador y arrendatario y que suelen incrementarse cuando finaliza por las interpretaciones de lo que se quiso decir en el contrato y a que se debe aplicar la fianza o esas mejoras que se han hecho si deben ser pagadas al arrendatario.
Son muchas las cláusulas que podemos mencionar, pero vamos a detenernos en las más habituales. En el período de carencia, las partes, tras pactar el plazo de duración del contrato y la renta, en numerosas ocasiones acuerdan un período de carencia en el cual el arrendatario no pagará la renta. En ocasiones se establece simplemente para que pueda hacer la mudanza y en este caso no se genera conflicto alguno, pero en la mayoría de las situaciones es porque el arrendatario va a realizar unas pequeñas mejoras en el inmueble y este va a ser el origen del conflicto al final de la relación contractual. Como no se hayan definido correctamente y fijado las bases exactas de como debían ser el propietario dirá que no es lo pactado y el arrendatario dirá que es precisamente lo que se acordó y que por eso no debe quitarse ese período de carencia. Por ello, cuando se pacte este período conviene fijar exactamente que obras se deben realizar, cuando y establecer el período para que ambas partes tengan firmado a que se han comprometido y que la propiedad de su visto bueno una vez hayan finalizado para que luego no lo reste de la fianza. Otra claúsula es las reparaciones del inmueble, que es el gran talón de Aquiles de estos contratos. La Ley de Arrendamien
tos Urbanos (LAU) es muy genérica y habla de que “las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario” y en cambio corresponden al arrendador “todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad…, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario”. Uno de los mayores abusos que se producen en los contratos es que las cosas diarias que se pueden estropear, como grifos y ventanas, entre otros, son viejas y, por tanto, el arrendatario, a los pocos meses del contrato se encuentra que se han estropeado y le corresponde repararlo cuando no ha sido su uso el que lo ha dañado. Es por ello por lo que es importante antes de firmar el contrato revisar como se encuentran las instalaciones y que quede detallado en el contrato. Otra situación que suele pasar con los daños o desperfectos que se causan a un tercero o que se producen en el mismo piso es que el arrendatario no los notifica al propietario, pese a estar obligado, y, por tanto, cuando éste los descubre ya son graves o bien ya ha recibido una demanda por parte del vecino que tiene humedades. Recientemente el Tribunal Supremo, en una sentencia del mes de abril, ha establecido que si el inquilino no informó al propietario y no tenía noticias de estos daños la responsabilidad recaerá sobre el arrendatario. Por tanto, es importante fijar en el contrato que se entiende por pequeñas reparaciones y que debe notificarse a la propiedad para que la misma se haga cargo.
Otro de los conflictos que aparecen en los contratos es el importe de la renta y lo que incluye, es decir, si en la renta únicamente está el importe del alquiler o bien también debe hacerse cargo de los gastos de la comunidad y del impuesto del IBI. El problema se originaba porque en el contrato o bien no se hacía mención de que importe anual vendría por estos conceptos o bien ni se mencionaba que se harían cargo. Por ello el legislador en su reforma de la LAU de 1 de marzo de 2019 introdujo la obligación de que conste específicamente en el contrato y se determinara el importe anual. Unido a este problema también nos encontramos con el de la actualización de la renta, que ha generado muchos abusos y ha llevado a que el legislador también mencionase la misma en la reforma de la LAU de 2019. Para que pueda aplicarse debe constar expresamente en el contrato, se hará efectivo al mes siguiente de la notificación por escrito, pero siempre respetando que se haya cumplido el año de vigencia del contrato y con el índice que se haya pactado, normalmente el IPC; si no, deberá aplicarse el Índice de Garantía de Competitividad.
El conflicto por excelencia, es la fianza, no solo por su importe sino por su destino y cuando se tiene que devolver. La LAU habla de una mensualidad para la vivienda y dos para los locales, pero la propiedad suele solicitar algún mes más para tenerlo como garantía adicional. Su finalidad es responder de los daños que se hayan podido causar en el inmueble, pero el arrendatario siempre la quiere utilizar para los últimos meses de renta porque no sabe cuándo se le devolverá y porque entiende que no hay ningún desperfecto. También sucede que muchos propietarios la dan como propia y no quieren devolverla. Es un abuso que se ha producido con mucha frecuencia porque consideran que dada su cuantía el inquilino no iba a poner una demanda, ya que el coste judicial sería superior a su importe. El legislador con sus reformas ha pretendido dar una mayor facilidad a estas reclamaciones. En definitiva, la fianza únicamente se puede utilizar para compensarla con las rentas adeudadas o los suministros una vez se haya hecho su liquidación, es decir, se haya comprobado el estado físico y se contabilice el coste que tendrán las pequeñas reparaciones, si se deben efectuar. La LAU no establece un plazo para hacer esta liquidación, sino que habla que pasado el mes desde la resolución del contrato devenga el interés legal, por lo que el propietario pese a tener hecha la liquidación siempre esperará al último momento para hacerla. En conclusión, es muy importante que el contrato de arrendamiento este muy bien redactado y que ambas partes conozcan su contenido y sea lo pactado entre ellas.
■ El conflicto por excelencia es la fianza, no sólo por su importe sino por su destino y cuando se tiene que devolver ■