Impacto del conflicto bélico en el inmobiliario: repuntarán los alquileres y caerán las compras

NNos enfrentamos a tiempos de incertidumbre desde que en el pasado mes de febrero diera inicio el conflicto bélico entre Rusia y Ucrania. Pocos imaginábamos que el conflicto produjese una serie de acciones y sanciones globales político-económicas, en una economía ya tocada por la COVID-19, con su consecuencia e impacto directo en nuestro mercado inmobiliario. Es por esto por lo que, teniendo en cuenta el modelo económico del sector inmobiliario y la coyuntura macroeconómica nacional y catalana, previsiblemente se vaya a producir un repunte en las operaciones de alquiler y un descenso de las compraventas. Vayamos por partes con datos totalmente económicos y estadísticos como antecedente. Primero hay que entender el modelo económico del mercado de alquiler y de compraventa residencial. Ambos son bienes sustitutivos, es decir, que el parque inmobiliario puede destinarse a la compra o al alquiler. Caso similar al de la demanda, una primera necesidad en el residencial de vivienda habitual, o compro o alquilo.

Entendiendo la base fundamental de la oferta y la demanda, la renta disponible aparece como uno de los factores a tener más en cuenta en la demanda. En el caso del tipo de interés, se trata de otro factor que cobra gran relevancia tanto para la oferta -costes de inversión que impactan al ROI- como para la demanda -en el coste de la cuota mensual-; al igual que la inflación, que también condiciona ambas partes. Si bien el mercado de alquiler quedó tocado con la pandemia, la compraventa experimentó nuevas tendencias hacia los extrarradios de las ciudades que, por fin, en el último año y medio, han visto a su demanda y precios de compra incrementarse por la búsqueda de espacios y otras ventajas de la vida no metropolitana. También la oferta inmobiliaria (promotoras e inversores) han visto como los costes de construcción han subido más de un 10% en el último año pre-conflicto por la crisis de la cadena de suministro, consecuencia también de la COVID-19.

A todo esto, hay que añadir la coyuntura macroeconómica, con importantes descensos del Producto Interior Bruto (PIB) entre 2019 y 2021 respec

to a la realidad prepandémica que no hicieron sino incentivar la acumulación de deuda nacional. Una situación delicada, a manejar con guante blanco, apoyo de fondos europeos y bien enfocada a recuperar el PIB, es lo que requería el momento para salvar a la “Torre de Pisa” de la economía nacional.

Pero el conflicto estalló, y empezaron a sucederse varias acciones y sanciones. En el caso particular de España, las que tuvieron un impacto mayor fueron los cierres de espacio aéreo con Rusia, la retirada del SWIFT de la mayoría de la banca rusa, la congelación global de activos, la caía del euro respecto al dólar y, la peor de todas, el veto al gas ruso que ha causado una inflación incipiente en un solo mes (llegando al 7,6% en febrero según el Instituto Nacional de Estadística), que ha afectado no sólo al precio de los carburantes, sino a la cesta de la compra y los costes del tejido productivo y de la distribución.

¿Y cuál es el resultado de toda esta situación? A corto y medio plazo, la demanda se ve resentida, pues la renta disponible a final de mes es mucho menor con los costes energéticos disparados, así como del gas y los carburantes que ya se han trasladado en el IPC. En definitiva, menos capacidad para financiar la compra y, por ende, compradores que se ven obligados a aumentar su ahorro para poder comprar y negociar los precios a la baja o, como estamos viendo más recientemente, optar por otras formas de vivienda en alquiler.

■ A corto y medio plazo, la demanda se ve resentida, pues la renta disponible a final de mes es mucho menor

Desde el lado de la inversión y la oferta, a los ya elevados costes de construcción de la pandemia se le suma el incremento de los costes energéticos y de producción, cuyos efectos no son sólo directos, sino que van más allá y añaden una nueva vuelta de tuerca a la ya complicada situación de escalada en los costes de materiales.

De este modo, no resultará tan atractiva esta inversión para la venta, con unos precios y demanda con tendencia a la baja mientras que, al contrario, la alternativa del alquiler va ganando enteros, sobre todo en Cataluña, donde la escasez de la oferta se paliará de forma progresiva y gracias a la anulación de la limitación de precios del alquiler, y ya están comenzando a aflorar propiedades durmientes en el mercado.

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Las opciones del inversor en ladrillo estarán en otros modelos de inversión más a largo plazo, tensionando el precio del suelo a la baja, o derivando sus inversiones a otros sectores o modelos que dependan menos de las variaciones de energía e inflación. Por último, como apunte más positivo, el Gobierno ha tomado nota con las medidas anunciadas el 28 de marzo que paliarán por lo menos hasta finales de junio el efecto dominó de la inflación desbocada por los costes de la energía y carburantes, aunque no son definitivas y tendrán un carácter meramente coyuntural. Habrá que ver cómo estamos dentro de tres meses.

Llegados a este punto, convendría emprender medidas adicionales para controlar el precio de la energía y apostar por modelos alternativos que ayuden a la economía en su conjunto, en vez de métodos compensatorios y ayudas directas populistas a los transportistas, distribuidores y productores, o a subvenciones al que no trabaja mediante ERTEs o el IMV. De lo contrario, la reducción de este poder adquisitivo y costes derivados del conflicto no sólo afectarán a cambios de tendencia del sector inmobiliario hacia el alquiler en detrimento de la compra, sino al resto de la economía en su globalidad. Esperemos que el conflicto termine lo antes posible y se curen las heridas humanas, sociales, políticas y económicas.