El desarrollo de suelo logístico sigue siendo una de las principales tareas de este 2024

En los últimos años, España ha sido testigo de un aumento en la demanda de suelo logístico, registrando niveles récord en los años 2021 y 2022. A pesar de este crecimiento, la oferta de terrenos industriales se encuentra actualmente limitada, ya que muchos de ellos están ocupados o en proceso de desarrollo. Esta demanda significativa se concentra principalmente en los mercados de Madrid y Barcelona, representando un 76% del total de la absorción, seguidos de cerca por Valencia y Zaragoza.

La pandemia ocasionó un cambio significativo en la organización de las empresas, especialmente en lo que concierne a la logística, convirtiéndose en uno de los sectores más beneficiados y propiciando un crecimiento exponencial del comercio electrónico. Las compañías se vieron obligadas a adaptarse a diversas situaciones para asegurar una distribución correcta y eficaz, así como para ajustarse a las modificaciones en la demanda y a las nuevas formas de compra de los consumidores. Como consecuencia de estos acontecimientos, ha surgido un nuevo modelo de consumidor que busca procesos más digitales y rápidos. En respuesta, el sector se ha orientado hacia una adaptación integral a las necesidades de este nuevo usuario. Esta transformación ha llevado a las empresas de comercio electrónico a gestionar pedidos con plazos más ajustados para mantener su competitividad, generando un incremento en la demanda de suelo logístico, especialmente en áreas urbanas, las cuales están a cargo de la ’última milla’ o el último tramo del proceso de entrega.

Desde el año 2014, se ha observado un creciente interés por parte de los fondos de inversión en el sector logístico, que previamente era considerado poco atractivo y de alcance principalmente nacional. Sin embargo, en los últimos años, impulsado en parte por la pandemia, hemos sido testigos de registros sin precedentes en la construcción y absorción de instalaciones logísticas. Después de haber experimentado un aumento en los costes de construcción como consecuencia de la guerra en Ucrania en 2022, así como un incremento en las condiciones de financiamiento de los proyectos iniciados durante el año pasado 2023, el presente año 2024 se presenta con perspectivas de crecimiento, pero también con un gran desafío: el desarrollo de terrenos logísticos de calidad.

La búsqueda de suelo logístico de calidad surge como respuesta a la necesidad de expansión generada por el crecimiento del comercio electrónico. La identificación de este tipo de terrenos se ve condicionada por las complejidades de los trámites urbanísticos, los cuales resultan difíciles de controlar por parte de los profesionales del sector. En este proceso, se busca no solo una ubicación y precio adecuados, sino también un espacio que cumpla con estándares de sostenibilidad medioambiental o que pueda ser adaptado para cumplir con estos criterios. La falta de suelo disponible ha generado un aumento evidente en los costes de alquiler que siguen al alza debido al aumento de demanda de naves. Se ha detectado un mercado segmentado que ha generado una brecha entre la renta de las nuevas unidades de primera calidad y los edificios de segunda mano más antiguos. Durante el año pasado 2023, la zona centro y Cataluña fueron las más afectadas, sobre todo esta última donde la tasa de vacantes se situó en un 3%. Asimismo, los inversores han estado dispuestos a asumir más riesgos, ya que, en comunidades como Cataluña, en las naves de calidad, en la primera y segunda corona metropolitana, hay menos del 2,27 % de espacio disponible.

Para abordar la escasez de suelo, es necesario que entidades públicas y privadas como compañías eléctricas y gestores de suministro de agua, participen activamente en el proceso de gestión urbanística. Este compromiso conjunto es esencial para propiciar la creación de nuevos espacios y estimular el crecimiento y desarrollo de nuevos espacios logísticos. Con el propósito de impulsar el progreso del sector y mitigar la escasez de suelo, resulta crucial concentrar los esfuerzos en hallar vías que agilicen el desarrollo de nuevos terrenos. Si la demanda se centra mayormente en espacios cercanos al núcleo urbano y estas opciones son limitadas, se hace necesario considerar la adaptación y preparación de terrenos ubicados en zonas más alejadas, pero con conexiones eficientes. La implementación de estas medidas para generar suelo no solo contribuirá a reducir costes, sino también a incentivar inversiones, permitiendo a las empresas llevar a cabo con éxito el desarrollo de sus proyectos.

Entidades públicas, compañías eléctricas y gestores de suministro de agua, deben participar en la gestión urbanística

A pesar de las limitaciones actuales de disponibilidad de suelo, España es considerado un territorio con ubicaciones estratégicas y que se adapta a las necesidades de las empresas. Además, de cara a inversores extranjeros, el mercado español continúa siendo muy atractivo con oportunidades en sectores consolidados y emergentes. En esta línea, también es esencial impulsar desde las instituciones una legislación ágil que con todas las garantías legales garantice la creación de suelo de manera asequible y prolongada en el tiempo, reconociendo el valor del sector logístico en la generación de empleo y su contribución a la economía. Durante el año pasado, el empleo en el sector logístico experimentó un crecimiento anual del 8,68%, consolidándose como un motor esencial para la generación de empleo a nivel nacional. Según la Encuesta de Población Activa elaborada por el INE, la actividad logística ha conseguido un total de 1.186.000 ocupados, representando un 1,93% más que el trimestre anterior.

Este sector se ha consolidado como un impulsor fundamental en la generación de puestos de trabajo a nivel nacional. Según el informe publicado por Randstad research, se registraron un total de 827 mil empleados en el sector, superando los niveles pre- pandemia. Estos empleos se distribuyen en tres ramas de actividad: Transporte de mercancías (52%), Almacenamiento y actividades anexas al transporte (35%), y las Actividades postales y de correos (13%). En definitiva, después de haber reafirmado la importancia del suelo logístico en el territorio español y todas las oportunidades de desarrollo y creación que ofrece, es crucial destacar el papel fundamental que juegan la administración estatal y las comunidades autónomas, quienes tienen delegada la competencia en materia de gestión de suelo. Con una estrategia nacional que apueste por estas inversiones, el suelo industrial podría aprovechar todo su potencial.