El ‘ecommerce’ lleva al sector logístico a cifras récord con 1.500 millones
Hasta septiembre la inversión crece un 46% y alcanza los 1.170 millones
El sector logístico cerrará 2019 como un año récord con una inversión que rondará los 1.500 millones de euros, situándose así por encima de los 1.400 millones que se alcanzaron en 2018, según las estimaciones de la consultora inmobiliaria JLL.
Durante el tercer trimestre del año, la inversión directa en naves logísticas se ha situado en 744 millones, lo que supone un incremento del 63 por ciento respecto al mismo periodo del año anterior. En total, entre los meses de julio y septiembre se han cerrado diez operaciones, si bien, hay una que destaca por encima del resto. Se trata de la venta de la cartera logística de Colonial, que ha terminado en manos de Prologis en una transacción de más de 425 millones de euros.
Según los datos de JLL, que asesoró a la socimi en esta desinversión, el volumen acumulado hasta septiembre supera los 1.170 millones de euros, un 46 por ciento más que el mismo periodo del año anterior. “Estas cifras nos indican que, para final del año, el volumen total de 2019 superará al de 2018. Desde JLL estimamos que el volumen será entre un 5 por ciento y un 10 por ciento mayor que el año anterior”, explica Pere Morcillo, director de Logística e Industrial en JLL España.
“Antes de la crisis, el mercado estaba bien, pero los fundamentales de nuestro sector y de la economía española eran diferentes. De hecho, el sector logístico nunca ha estado tanto de moda como lo está ahora”, explica el directivo, que apuna que “en los últimos tres o cuatro años se ha dejado notar de forma muy importante el impacto del ecommerce, que ha generado una demanda muy potente y dinámica que es muy novedosa en nuestro país. Por eso, esta foto es imposible de comparar en una época anterior”.
Según concreta Morcillo, “la logística, hace 15 años, estaba muy por detrás de otros sectores como el de las oficinas, que siempre ha sido el más reconocido dentro del inmobiliario, al igual que el retail”. Así, mientras el segmento logístico era muy potente en Estados Unidos, Reino Unido o Alemania, en España estaba muy lejos de lo que es ahora.
“Hace 15 años empezó a haber muchos players que apostaban por España, el stock logístico empezó a modernizarse, nuevos inversores empezaron a ver que era un producto muy interesante, no solo los especialistas, y el gran punto de inflexión llega con la entrada el ecommerce. Esto último ha sido lo que ha generado que nuevos inversores miren a este sector y este es un movimiento que no solo es español, si no que es mundial”, destaca Morcillo.
“En España, este impacto se acentúa en los últimos tres años, por que aparte de que el comercio online genera negocio en la logística inmobiliaria, se ha dado también la tormenta perfecta para que esos inversores vean España como un foco muy interesante”, apunta el experto, que señala que “hay unas rentabilidades muy atractivas comparadas con otros países, los fundamentales de nuestra economía son sólidos y los tipos de interés muy bajos. Todo esto ha hecho que España sea vista como un mercado con muchísimo potencial”.
Apetito del inversor coreano El 46 por ciento del total de los activos transaccionados se localizaron en Madrid, un 37 por ciento en el mercado catalán y el restante en mercados como Sevilla, Zaragoza, o Bilbao, “los cuales cada vez están ganando mayor protagonismo en nuestro país”, apunta Morcillo.
Según los datos de JLL, los fondos internacionales siguen siendo los más activos en el mercado. Así, históricamente ha destacado la presencia de capital alemán y americano y ahora están presentes también los fondos institucionales. Si bien, Morcillo destaca además la presencia de fondos asiáticos, especialmente los de origen coreano, que “están llegando con mucho interés y buscan operaciones de gran envergadura”.
“Con el nacimiento de las socimis han habido algunos players locales que han crecido con logística, algunos muy grandes como Merlin, pero esta es una excepción, ya que claramente, el que tengamos este tamaño de mercado y haya tanto interés por la logística ha venido de la mano del capital foráneo”, señala Morcillo.
Debido al auge que ha experimentado el sector de activos logísticos, las yield prime cae en 25 puntos básicos desde el trimestre anterior y se sitúan en un 4,75 por ciento, tanto en Madrid como en Barcelona. “Este número es histórico en nuestro mercado”, concluye Morcillo.