“El precio de los pisos en los grandes centros urbanos ya ha tocado techo”
El mercado residencial ha arrancado el año con mucha actividad y se enfrenta con fortaleza a los retos que llegan de la mano de un escenario de incertidumbre generalizado a nivel global por el conflicto bélico en Ucrania y en un contexto de inflación y subida de tipos. Sin embargo, Ricardo Sousa, CEO de Century 21 para España y Portugal, asegura que el sector cuenta con la inercia necesaria para enfrentarse a estos retos de forma exitosa, por eso espera que la compañía que lidera cierre el año con una facturación de 30 millones y una red de formada por 2.000 agentes, lo que supondrá un crecimiento del 26%.
2021 fue un buen año para el sector, ¿cómo ha arrancado este ejercicio en el mercado residencial?
Claramente este inicio de año ha empezado con muy buenas perspectivas después de cerrar un 2021 muy positivo. Los resultados de nuestra compañía lo demuestran, ya que hemos registrado un crecimiento de un 26% en nuestra facturación, hasta los 6,26 millones entre enero y marzo, y las transacciones crecieron un 31%, con un volumen de ventas total de 272,46 millones. Además, nuestro crecimiento orgánico fue del 4% en número de agencias y del 11% en asesores inmobiliarios. Es un crecimiento real de productividad.
“Nos preocupa que la tasa de esfuerzo crezca por la inflación y la subida de tipos”
“El precio medio de las operaciones se está estabilizando en el arranque de este año”
“Si los promotores frenan proyectos la rotación en el sector se verá afectada”
¿Han detectado algún tipo de impacto en la actividad de compraventa a raíz de la guerra de Ucrania?
A lo largo del primer trimestre y también en abril y mayo hemos visto que el impacto de la guerra en el cliente comprador de vivienda ha sito totalmente nulo. En un entorno de incertidumbre como el actual la gente percibe el sector inmobiliario y más la vivienda como un activo refugio. Además, en España culturalmente el comprador es muy conservador, no le gusta el riesgo a nivel inversión y esto claramente incentiva esta demanda en vivienda que sigue muy alta. En esta demanda influyen también factores como el Covid, que ha cambiado las necesidades de vivienda de muchas personas y también afecta el nivel de ahorro que ha estado en máximos durante varios meses, si bien esta vía se empieza a diluir.
¿Cómo cree que puede afectar la anunciada subida de tipos que se espera para fin de año?
Lo cierto es que pese a la perspectiva de la subida de tipos y aunque el euribor ya está incrementando, no sentimos que la demanda se esté viendo afectada por esto. Estamos en unos niveles tan bajos de tipos que la subida es normal y sana. Además, se espera una subida gradual hasta el verano de 2023 y por el momento el sentimiento de confianza en la gente que busca casa no se está viendo afectado por esta situación futura.
Pero quizás esta situación sí que puede llegar a afectar al capital disponible para la compra de una vivienda...
Efectivamente, lo que más nos preocupa es la posible subida de la tasa de esfuerzo que va a experimentar el comprador. Con la subida de los tipos, con la inflación galopante, el encarecimiento de energía, comida... la gente tiene menos dinero disponible y lo que puede pagar cada mes en una casa va a disminuir y eso es un factor relevante. Por el momento, en nuestros datos del primer trimestre y también en los de abril y mayor hemos detectado que el precio medio de venta empieza a estabilizarse. Incluso ha habido una caída del 0,27%. Estamos notando que la subida de precios ya ha tocado techo debido a que la gente tiene la capacidad de pago que tiene y no puede afrontar mas subidas. Si bien, de momento a nivel de transacciones seguimos a buen ritmo.
Entonces, ¿los precios tendrán que estabilizarse?
Sí. La tendencia en los precios será una estabilización, sobretodo en los principales centros urbanos donde los precios ya han subido mucho. En los mercados periféricos y secundarios todavía hay un recorrido al alza, si bien, no serán subidas de doble dígito como hasta ahora, serán mucho más moderadas. Cómo comentaba, no creo que exista capacidad económica del cliente medio español de seguir comprando si los precios siguen subiendo. Si bien, quiero destacar que pese a que los precios tocan techo en los centros urbanos, tampoco esperamos bajadas, ya que hay mucha demanda, pero es cierto que empezamos a notar, especialmente en el mes de abril, que cada vez hay menos ofertas por las viviendas a la venta.
¿Cómo está evolucionando el mercado de la obra nueva?
En la obra nueva que está a un precio ajustado a la demanda el ritmo de transacciones es alucinante. Hay una clara necesidad de este tipo de producto y el problema se encuentra en la falta de oferta. Durante muchos años hubo un nivel de producción muy bajo para un país como España, ya que pasamos de un extremo a otro después de que estallara la burbuja. Lo cierto es que actualmente tenemos un terreno bastante complicado para la promoción inmobiliaria de vivienda destinada a la clase media y clase media-baja. A día de hoy es muy difícil producir obra nueva a precios asequibles con los actuales precios del suelo, de las materias primas y de la mano de obra.
De hecho, mientras que la demanda no se ha visto impactada por la situación de incertidumbre el sector promotor sí que está notando un impacto...
Efectivamente el impacto generado en el sector promotor y constructor puede ser el principal problema de este ejercicio y el siguiente. La guerra, los nuevos confinamientos en China y la disrupción en las cadenas de distribución ponen muy complicado el lanzamiento de nuevos proyectos de obra nueva, ya que los promotores y constructores no tienen control sobre los presupuestos de la obra, ni sobre los plazos en los que recibirán los materiales. Además, la mano de obra es escasa y cada vez mas cara. El coste de producción y el riesgo de construcción se ha disparado y vamos notando que algún promotor o se hecha para atrás o gestiona los tiempos del proyecto de una forma distinta. Las previsiones que tenemos es que el ritmo de entrega de la obra nueva va a disminuir y eso tiene un impacto directo en el sector de la segunda mano. Al no haber obra nueva la segunda mano tampoco tiene la rotatividad necesaria.
¿Qué retos tiene el sector de la intermediación inmobiliaria?
España, en comparación con otros países como Portugal, Francia o EEUU, es un mercado altamente atomizado en el mercado de la intermediación. Es un sector que no está regulado, hay intrusismo y hay falta de profesionalización. Este es un punto que hay que trabajar de forma conjunta en el sector para conseguir una mayor concentración. Debemos tener operadores de mayor dimensión que permita un nivel de calidad y de exigencia de servicio al cliente superior.