El valor del mercado residencial se mueve a distintas velocidades
¿Es este el mejor momento para comprar una vivienda? Esta es una de las preguntas más recurrentes entre los que tienen interés por convertirse en propietarios o por cambiar de casa. La situación de incertidumbre económica enturbia las previsiones sobre el mercado residencial y la posibilidad de que el precio de la vivienda empiece a bajar puede suponer un freno en la toma de decisiones de compra. Pero ¿compensa esperar a una bajada de precios en un escenario de tipos al alza? ¿Se va a producir realmente un abaratamiento generalizado de la vivienda?
Según las estimaciones de los analistas financieros se espera que este año se cierre con un encarecimiento de la vivienda medio de entre el 5% y el 7%. Para el próximo ejercicio la tendencia realmente no cambia. Todos esperan que siga subiendo, eso sí, a menor ritmo. Así, estiman que los incrementos se moverán en la horquilla del 1% y 1,7%. No hay que perder de vista que estas son cifras medias y cierto es que el sector residencial en España se mueve a distintas velocidades en los diferentes mercados, habiendo también diferencias entre el producto de segunda mano y la obra nueva. En cualquier caso, los expertos consultados por no esperan que el próximo año se den caídas de precios en la vivienda más allá de oportunidades puntuales o en mercados con muy baja demanda.
“Mirar el mercado con la expectativa de que los precios bajen no es una buena estrategia”, asegura Ricardo Sousa, CEO de Century 21 España y Portugal, que recuerda que “hay poca oferta y, por tanto, menos oportunidades de encontrar una casa ajustada a las necesidades actuales de la mayoría de los españoles. Como expertos en este sector, nuestra recomendación es que si existe un inmueble en el mercado que se adapte a los criterios buscados, no sería aconsejable esperar”.
Además, Sousa asegura que “la mayoría de las transacciones que está viviendo el mercado español es consecuencia de los cambios que se están produciendo en la estructura familiar. Es por ello que, para muchos, la necesidad de compra de una casa no es cuestión de si es o no el momento perfecto para comprar, sino que se trata de una necesidad que no puede esperar”.
La evolución del precio de la vivienda es uno de los factores a tener en cuenta a la hora de comprar. En este caso, Eduard Amorós Kern, Profesor Área de Empresa Universidad Internacional de Valencia (VIU), destaca que su evolución “dependerá de cómo se comporte el mercado”. Así, apunta que de entrada, podríamos hablar de dos tipos de mercado: “Un primero, en los que hay más demanda que oferta, como es el caso de las grandes ciudades, el precio es probable que no se vea afectado, incluso podría darse la paradoja de que sigan subiendo o se mantengan, ya que la oferta de vivienda es menor a la demanda. La especulación inmobiliaria es un hecho que resulta de gran atractivo para quienes están obteniendo ingentes beneficios por la compra y alquiler de vivienda, e incluso habitaciones individuales a precios muy altos. Un segundo, de municipios y zonas en los que la demanda era muy raquítica y los precios no han experimentado una variación significativa desde la última crisis inmobiliaria, lo cual podría suponer una sensible bajada de precios”.
Mikel Echavarren, CEO de Colliers, coincide en que se trata de una “compra no financieramente racional” y recuerda que “tenemos unos tipos que se están normalizando y no son alarmantes, lo que era excepcional eran los tipos al 0%. Hoy es un mejor momento para cerrar una hipoteca que dentro de seis meses”.
“Tenemos que concienciarnos de que la etapa del precio del dinero gratis como hemos visto en los últimos años se ha acabado”, advierte Beatriz Toribio, directora general adjunta de Masteos en España. “Si estábamos pensando en comprar nuestra primera vivienda y tenemos un perfil solvente, todavía nos podemos beneficiar de productos hipotecarios interesantes a tipo fijo. Y si esta vivienda es de obra nueva, los precios en este segmento no van a bajar debido a la escasa oferta y al alza de precio de los materiales. Y si es de segunda mano y es la vivienda que deseamos y que podemos permitirnos, el momento no debe condicionarnos porque el precio de la vivienda se moderará, pero no va a caer”. Además, Antonio de la Fuente, director de corporate finance de Colliers, destaca que “la cuota del euríbor ha subido más de un 30% y eso no es lo que van a bajar los pisos ni en el mejor de los casos. El que espere a comprar un chollo no lo va a pagar como esperaba”.
Las hipotecas, al alza
Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa, explica que el giro en la política monetaria del BCE encarece gradualmente las hipotecas a la par que fomenta el endurecimiento de los criterios de concesión de riesgo de las entidades financieras ante las expectativas de ralentización económica, ambos factores que dificultan el acceso a la financiación tanto para la demanda como para la oferta. “Aun así, se espera que el incremento de los tipos de interés se vaya moderando, en cuanto a que su capacidad para controlar una inflación generada en gran
El sector no va encaminado hacia un escenario de ‘chollos’ como en otras crisis
parte por el lado de la oferta es limitada. Esto, unido a que nos encontramos en un escenario de demanda residencial solvente, ratios de endeudamiento equilibradas y nuevas preferencias de espacio hacen que, a priori, esperemos moderación en la demanda sin que suponga una contracción fuerte”.
Cuando se trate de una compra para invertir, Toribio considera que en este caso “deben pensar más en si es una buena inversión o no, más que en el momento. Nuestros ahorros en el banco pierden valor a medida que repunta la inflación. Por eso la inversión en vivienda es un refugio para los ahorradores, ya que es una inversión de bajo riesgo, que podemos rentabilizar con el alquiler y que, a medio y largo plazo, en líneas generales, ese inmueble habrá ganado valor”.