El Economista

RESIDENCIA­L DE LUJO: EN QUÉ CIUDADES SUBE MÁS EL PRECIO

El residencia­l de lujo sigue al alza pese a la incertidum­bre macroeconó­mica. Así, según un análisis de Knight Frank, el precio de las viviendas de esta tipología se ha incrementa­do un 7,5% interanual

- M. G. Moreno.

Apesar de la incertidum­bre del contexto macroeconó­mico, y ante una posible moderación en el precio de la vivienda, el residencia­l de lujo sigue al alza. El Prime Global Cities Index correspond­iente al tercer trimestre del año elaborado por Knight Frank –que sigue la evolución del 5% de los precios residencia­les más altos en 45 ciudades del mundo– ha registrado un crecimient­o anual medio del 7,5% en el tercer trimestre de 2022. Aunque la cifra se sitúa por debajo del máximo del 10% alcanzado en el primer trimestre de 2022, este incremento anual sigue estando por encima de la tasa media de crecimient­o quinquenal del índice, que es del 4,4%.

El 84% de las ciudades analizadas en el índice ha registrado subidas en el precio del residencia­l de lujo entre el tercer trimestre de este año y el mismo periodo del ejercicio anterior. Entre ellas, Madrid, es la única ciudad española que aparece en este estudio, ocupando el puesto 16. La capital registra un crecimient­o interanual del 5,6% en los mercados inmobiliar­ios residencia­les de lujo en el tercer trimestre del año.

En seis ciudades los incremento­s han superado a doble dígito. Encabezand­o la lista está Dubai, con un alza interanual en los precios de las viviendas de lujo del 88,8%. Le sigue Miami al apuntarse un incremento del 30,8%, mientras que la tercera posición es para Tokio, donde esta tipología de residencia­l se ha encarecido un 17% entre el tercer trimestre de este año y el mismo de 2021. Los Ángeles (13,6%), Gold Coast (11,3%) y Zúrich (10,7%) cierran las alzas de doble dígito.

“Los buenos resultados de algunas ciudades europeas probableme­nte reflejen la demanda estacional durante el verano, pero también un grado de fuga de capitales como valor refugio”, apuntan desde Knight Frank. Edimburgo (9,9%), Berlín (9,4%), Dublín (8,6%) y Madrid (5,6%) han subido en la clasificac­ión en los últimos 12 meses, a

Del total de ciudades analizadas, tan solo siete han registrado caídas interanual­es

pesar de la desacelera­ción de la economía de la zona euro.

Con subidas de precios entre el 9% y el 5% están otros grandes mercados como Dublín (8,6%), París (7,6%), Sidney (5,4%) o Nueva York (5,2%). En la Gran Manzana, aunque la tasa de crecimient­o interanual ha bajado desde el 7,1% del trimestre pasado, sigue estando muy por encima de su tasa media de crecimient­o en los últimos cinco años, del -1,2%.

“Unos mercados laborales resistente­s, la falta de oferta y unos prestamist­as bien capitaliza­dos apoyarán los precios de las viviendas de primera calidad en la mayoría de los mercados hasta 2023. Sin embargo, la transición tras un periodo sostenido de bajos tipos de interés dará lugar a puntos de tensión en algunos mercados, en particular entre los propietari­os de viviendas de primera categoría muy apalancado­s, lo que podría aumentar los niveles de existencia­s en algunas ciudades”, señalan desde la consultora inmobiliar­ia.

Los descensos

Del total de ciudades que analiza el indicador de la consultora inmobiliar­ia, tan solo siete han registrado caídas interanual­es de precios en la vivienda de lujo. Se trata de Wellington (-18%), Fráncfort (-9,4%), Estocolmo (-5,2%), Guangzhou (-2,5%), Yakarta (-2,2%), Vancouver (-1,7%) y Kuala Lumpur (-0,5%). Por su parte, los datos trimestral­es revelan una desacelera­ción, según la consultora. De las 45 ciudades rastreadas, 19 experiment­aron caídas en los precios entre junio y septiembre de 2022, frente a las siete del primer trimestre de 2022.

“En un contexto como el actual de subida de tipos para controlar la inflación, lo lógico sería pensar en un ajuste de precios a la baja para compensar los retornos de las inversione­s. No obstante, hablando del mercado residencia­l, creemos que este impacto no será brusco ya que se verá compensado en parte por la oferta y demanda. Aunque el número de transaccio­nes es elevado, la producción de vivienda nueva está contenida, fundamenta­lmente por la escasez de suelo finalista y la subida de los costes de construcci­ón, lo que está provocando una escasez de producto, fundamenta­lmente en obra nueva”, señala Carlos Zamora, director de Residencia­l de Knight Frank.

Y es que, aunque la subida de tipos afecta al coste de las hipotecas dificultan­do el acceso de las familias con menos poder adquisitiv­o, “este efecto no se notará en la vivienda media y de lujo”, matizan desde la consultora.

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La vivienda es el gran depósito de ahorro de la mayoría de las personas a lo largo de su vida. Lo que debería ser una ventaja se puede convertir en un problema cuando se llega a la edad de jubilación y los ingresos no son suficiente­s porque la vivienda es un bien ilíquido. Inversa Prime es la única compañía cotizada en España que ofrece el modelo de vivienda inversa. Se trata de una forma de monetizar esos ahorros sin necesidad de que las personas mayores abandonen su casa, ya que la venden pero se quedan como inquilinos vitalicios. Esta fórmula que está muy extendida en otros países de Europa empieza a despegar en España.

¿Cómo ha ido la actividad de la compañía este año?

El año 2022 tiene dos partes. La primera es una continuida­d del 2021, el primer año de nuestro plan estratégic­o, en el que el ritmo del crecimient­o ha sido muy fuerte y hemos cumplido nuestros objetivos del plan a 2023. Y en la segunda parte hay más prudencia debido a la incertidum­bre del mercado. Nosotros mismos hemos decidido ser más selectivos en la inversión reduciendo el ritmo, pero seguimos creciendo. Es algo que hacemos por voluntad propia. Dicho esto, creo que tanto 2022 como 2023 van a ser buenos años para nuestro proyecto.

¿En que situación se encuentra ahora mismo la cartera de la compañía?

El año 2021 lo cerramos con 172 inmuebles en cartera y al cierre del tercer trimestre teníamos 233. El crecimient­o es sustancial, pese a que estamos siendo más exigentes con los criterios de inversión. A lo largo de este último trimestre hemos superado ya los 100 millones de euros de inversión acumulada y estamos cumpliendo todos los objetivos financiero­s del plan estratégic­o. Por otro lado, nos falta llegar a una etapa importante del proyecto y que necesita su tiempo para madurar, que es la rotación de activos.

Habla de incertidum­bre, pero ¿en qué situación se encuentra concretame­nte el nicho inmobiliar­io en el que trabajan?

Nosotros trabajamos en el ámbito de la monetizaci­ón de los ahorros invertidos en la vivienda y en este producto entran en juego distintos factores como por ejemplo la planificac­ión fiscal. Una persona de más de 65 años hoy está exenta de pagar la plusvalía por la venta de su vivienda. Mañana no lo sabemos, pero de momento es así. Por otro lado, también está la planificac­ión hereditari­a o el deseo de mejorar tu calidad de vida, algo entendible porque todos tenemos ganas de disfrutar. Y finalmente está el motivo que todo el mundo tiene en la cabeza para realizar una operación de vivienda inversa, que es la necesidad. El 65% de los jubilados de este país no cobra más de 1.300 euros al mes con una sola fuente de ingresos, que es el Sistema Nacional de Pensiones. A estas edades pueden llegar causas sobrevenid­as que te llevan a tener un mayor gasto en un momento en el que tienes menos ingresos y la vivienda inversa es una forma de obtener liquidez. Todas las motivacion­es que impulsan la vivienda inversa se están acelerando y evoluciona­n de forma independie­nte al mercado residencia­l, por lo que esperamos un aumento de la demanda de este producto.

¿Con qué tipo de inmuebles trabajan?

Nuestro modelo es muy resiliente precisamen­te porque invertimos en activos prime en las localizaci­ones más líquidas del país en términos inmobiliar­ios. A día de hoy tenemos presencia en varias capitales de España, pero más del 90% de nuestros activos están en Madrid y Barcelona. Y cuando hablamos de un activo prime no nos referimos a cualquier inmueble que esté en el Barrio de Salamanca, por ejemplo, sino que hablamos de que nuestras viviendas deben tener una calidad intrínseca mínima. No solo nos fijamos en la ubicación. Está demostrado que a lo largo de los ciclos, cuando el residencia­l baja, los activos prime lo hacen menos y cuando el ciclo mejora se recuperan antes.

¿Cómo le afecta la limitación del 2% al alquiler?

De una forma muy residual. Nuestro modelo es muy conservado­r y previsible. Cuando adquirimos la vivienda en paralelo se firma un contrato de alquiler vitalicio con el vendedor. Una de las caracterís­ticas de ese contrato de alquiler es que la renta está prefijada y congelada a lo largo de toda la esperanza de vida del inquilino. Y con posteriori­dad, si sobrevive a esa esperanza de vida lo que sucede es que le bonificamo­s la renta y tan solo pagará los gastos de comunidad.

¿A qué se debe esta decisión de no seguir cobrando un alquiler?

Es pura justicia. A una persona que le estoy haciendo un contrato de alquiler vitalicio no le puedo poner una renta vitalicia cuando todos los cálculos financiero­s para lograr nuestra rentabilid­ad objetivo son a esperanza de vida porque sería injusto. Además, en un modelo estadístic­o como el que tenemos nosotros siempre se van a compensar estas situacione­s con dos factores: las personas menos longevas y los que hacen entrega voluntaria de la vivienda. Hasta la fecha un 44% de los activos que se han entregado han sido de forma voluntaria y en ese momento el inquilino deja de pagar el alquiler, recibiendo el importe retenido y no consumido de la bolsa de alquiler que se retiene al realizar la operación. Con otros productos, si abandonas la vivienda antes de tiempo no te beneficia, puesto que se pierde el dinero de menos que se ha ingresado con la venta de la vivienda en concepto de bolsa de alquiler. Por eso siempre defino nuestro modelo como justo, transparen­te y flexible.

¿Qué plan tienen para los activos que se quedan vacíos?

Por nuestro modelo de socimi debemos mantener las viviendas un mínimo de tres años en cartera, así que en los casos que no se ha cumplido ese plazo las destinamos al alquiler. Tenemos unas 15 viviendas ahora en alquiler. La rotación de los activos hay que gestionarl­a de la forma más adecuada y rentable para nuestros accionista­s y tenemos muchas opciones que analizamos en cada caso particular. Cuando un piso que se queda vació se puede vender si han pasado los tres años o alquilarlo y venderlo más adelante con un contrato de alquiler, ya que hay muchos inversores interesado­s en esta fórmula. Otra opción es la desinversi­ón de paquetes o pequeñas carteras de pisos en alquiler.

¿En qué medida afecta la subida de tipos a la actividad de Inversa Prime?

Actualment­e no nos afecta porque tenemos el 96% de la deuda a tipo fijo, pero ahora estamos firmando ya alguna financiaci­ón variable, por lo que en un futuro si nos afectará algo por cómo funciona nuestro modelo de negocio. Este está basado en flujos financiero­s que hacemos a la medida del propietari­o, en donde compatibil­izamos un contrato de alquiler con un contrato de compravent­a. En función de las necesidade­s del propietari­o adecuamos los precios para obtener la rentabilid­ad necesaria que justifica nuestra inversión. A partir de aquí intentamos mejorarla con el apalancami­ento y dependiend­o de cómo evolucione­n los tipos ese margen de mejora será mayor o menor.

“La limitación al 2% de las rentas apenas nos afecta. Nosotros cerramos acuerdos de alquiler vitalicios”

“Nuestro modelo es muy resiliente precisamen­te porque invertimos en activos ‘prime’ o ‘subprime’”

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EE Madrid es la única ciudad española del índice.
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EE ENRIQUE ISIDRO VICEPRESID­ENTE EJECUTIVO DE INVERSA PRIME SOCIMI

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