La ONU apuesta por ‘topar’ el precio a todos los caseros
Considera que deberían ser los gobiernos locales los que decidan qué zonas se declaran como tensionadas
Dos relatores de las Naciones Unidas han enviado una carta al Gobierno en la que solicita que el proyecto de Ley de Vivienda incluya la contención de los precios de los alquileres tanto a grandes tenedores como a pequeños propietarios. En un comunicado, el Sindicato de Inquilinas ha informado este viernes de que los dos relatores han reclamado que la regulación de los alquileres “cubra todas las viviendas en alquiler en los mercados estresados” y los contratos nuevos de estas áreas y no solo a los propietarios de viviendas a gran escala.
También han pedido que “la facultad de declarar qué es una zona tensionada no debe quedar restringida a las comunidades autónomas sino a todos los gobiernos locales que conocen de primera mano los problemas de oferta de vivienda en alquiler a precios asequibles”. En el caso de los desahucios, solicitan “incluir una disposición según la cual los desalojos solo podrán realizarse contra personas en situación de vulnerabilidad después de que se les haya ofrecido una vivienda alternativa”.
Según recuerdan, el Consejo de Derechos Humanos de Naciones Unidas ya emitió una resolución en la que instaba a todos los estados miembros de la ONU a “aprobar legislación interna y órdenes administrativas que den pleno efecto en el derecho a una vivienda adecuada y a la reparación de las violaciones de este derecho”.
La aprobación de la Ley de Vivienda sigue atascada un año después de que la norma llegara al Congreso. La definición de grandes propietarios (en un principio aquellos con más de diez viviendas pero después el PSOE se abrió a considerarles a partir de cinco) o la de zona tensionada han sido los dos grandes escollos del proyecto de ley que aún perfila el Gobierno. De la negociación se siguen desprendiendo hilos, como el de los honorarios a las agencias que ha reintroducido Unidas Podemos, una medida que la formación morada aceptó dejar fuera del proyecto pero que ahora ha retomado.
Inseguridad
Los grandes caseros de España y también los propietarios particulares de pisos en alquiler agrupados a través de Asval denuncian la
“gran inseguridad jurídica” que supone la nueva Ley de Vivienda y aseguran que está provocando una reducción de la oferta de viviendas en el mercado. En el caso de las medidas sobre el alquiler “son una usurpación del derecho de propiedad de más de dos millones de propietarios, recogido en el Artículo 33 de la Constitución”, denuncian a través de un comunicado.
Así, destacan que la renovación del límite del 2% a las subidas del alquiler, la prórroga forzosa de los contratos y la paralización de desahucios a inquilinos morosos son medidas que ahondan en la inseguridad jurídica. “Esta inseguridad está provocando una reducción de la oferta de vivienda en alquiler” denuncian.
Según Asval, en 2022 el stock disponible en alquiler cayó en un 17% como consecuencia de la sobrerregulación del mercado: “Esto perjudica principalmente a las familias más vulnerables, a las que se dice proteger, dificultando aún más su acceso a una vivienda”. “Desde Asval confiamos en que la tramitación de este Real Decreto como Proyecto de Ley se aproveche para orientar el texto hacia un punto de consenso y equilibrio entre todas las partes. Además, insistimos en que se debe apostar por la colaboración público-privada para desarrollar el parque público en alquiler social, y por medidas que incentiven la oferta”.
Piden que cubran también los contratos nuevos en las áreas tensionadas
Málaga está de moda y crea tendencia. Todos los promotores han puesto el foco. La ciudad cuenta con una oferta de más de 7.000 viviendas de segunda mano y obra nueva, según Activum Real Estate Consulting, que en su último informe apunta una media de casi 15 viviendas vendidas al día. La consultora Colliers afirma que Málaga presenta, en obra nueva, el segundo mayor índice de absorción del país con una tasa del 133,5%, solo superada por el 154% de Baleares y por delante de plazas como Madrid, Barcelona, Valencia o Sevilla. Esta tasa constata que todas las casas que se construyen y entregan en Málaga son rápidamente absorbidas por la demanda, incluido el stock que haya podido quedar de meses anteriores.
Según datos de Activum Real Estate Consulting, la ciudad cuenta con una oferta de 5.397 viviendas de segunda mano. En el centro se encuentra la mayor parte, en total 1.274 unidades, seguida de la zona Este con 950 viviendas. El área con menor oferta es Martiricos-La Roca con 90 viviendas de segunda mano. Con relación a la obra nueva hay una oferta de 1.682 viviendas repartidas en 27 promociones. Destaca Martiricos-La Roca con una oferta 456 viviendas, seguido de Puerto de la Torre, con 324 unidades.
Los promotores que destacan son AQ Acentor con el 26,85% de volumen en promoción de obra nueva en Málaga capital y le sigue Via Célere con un 15,51%. También están presentes otras grandes promotoras como son Metrovacesa, Habitat Inmobiliaria, Aedas Homes y Avantespacia, entre otras.
Para comprar una vivienda en Málaga hay que desembolsar, de media, 2.065 euros/m2, tras el repunte del 8,7% registrado frente a diciembre de 2021, según Tinsa. Estas
subidas dejan el precio un 14,8% por debajo del nivel más elevado, los 2.425 euros/m2 del cuarto trimestre de 2008. De este modo, se trata de la ciudad andaluza cuyo precio de la vivienda está más cerca de los máximos de la burbuja. Las áreas con mayor precio, según la tasadora, son la zona Este (2.707 euros/m2), la zona Centro (2.414 euros/m2), Teatinos Universidad (2.321 euros/m2) y Carretera de Cádiz (2.043 euros/m2). MartiricosLa Roca es la zona con el precio más bajo, al rondar los 1.000 euros/m2.
Proyectos
El Distrito Zeta, también llamado barrio Posmillenial, es uno de los nuevos proyectos urbanísticos en la ciudad. “Es un nuevo ámbito que se va a ejecutar en la zona de Intelhorce y se destinará fundamentalmente, a un público más joven aprovechando su cercanía con el entorno universitario. Teatinos es diseñado por y para la Generación Z. Contempla unas 3.400 viviendas sobre 60 hectáreas de terreno. Es un distrito promovido por Urbania, de carácter sostenible. Cuenta ya con acuerdos cerrados de compra con promotoras como Aedas Homes, Vía Ágora y Habitat Inmobiliaria, que han apostado por esta nueva área”, afirma Ignacio Ortiz, director de Research en Activum.
Otro gran proyecto es la construcción prevista de cuatro rascacielos de hasta 34 plantas para viviendas y oficinas, y cuatro torres más para 400 VPPO, zonas comerciales y
Entre obra nueva y segunda mano la oferta de viviendas supera las 7.000 unidades
Según idealista, el sector en Málaga está desbocado, tanto en la provincia como en la capital. Centrados en la ciudad, Málaga acabó el año con récord de precios: 2.346 euros/m2 en venta (un 8% más que en 2021) y 12 euros/m2 en alquiler (un 20,7% interanual).
Más allá de la vivienda
Más allá de la vivienda, el activo que da más rentabilidad en Málaga son los locales comerciales, un 10%, cuatro décimas más que la media nacional-. Los expertos en la gestión del retail saben que en el centro, especialmente las calles Larios, Nueva, Granada o la Alameda Principal, se pagan grandes fortunas por el m2 y se prevén importantes operaciones a corto y medio plazo.
Por otra parte, en Málaga faltan oficinas para atender la demanda creciente de empresas, por lo que el que tiene una en alquiler tiene clientela, prácticamente, asegurada. La rentabilidad de adquirir una y arrendarla estaba a final de año en 7,8%. En cuanto a los garajes, la rentabilidad es del 4,9%, dos puntos menos que la media nacional.