LOS PRECIOS SUBEN EN TODOS LOS DISTRITOS DE MADRID
Tras una subida interanual de casi el 4%, el precio de la vivienda en Madrid supera los 3.500 euros/m2. En todos los distritos de la capital las casas se han encarecido frente al primer trimestre de 2022
Un amplio mercado laboral, multitud de opciones educativas, diversidad cultural, distintas oportunidades de ocio y gastronómicas... Son diversas las razones que ofrece Madrid a sus habitantes, potenciando su territorio y, por ende, su mercado inmobiliario. Una prueba de este interés se deja ver en el Salón Inmobiliario Internacional de Madrid (SIMA), donde más del 50% de la oferta comercial -de un total que supera las 15.000 viviendas- corresponde a la Comunidad de Madrid.
En el caso de la capital, el precio de las viviendas ha alcanzado los 3.576 euros/m2 a cierre del primer trimestre del año, tras acumular una subida interanual del 3,8%, según IMIE Mercados Locales de Tinsa. De hecho, se trata de la tercera capital del país que más se acerca al precio máximo de la burbuja inmobiliaria (-11,4%) -tan solo por detrás de Palma de Mallorca (-2,1 %) y San Sebastián (-10,8 %)-, los 4.037 euros/m2 que alcanzó en el segundo trimestre de 2008.
En todos los distritos de la capital las viviendas se han encarecido frente al primer trimestre de 2022. Destaca la subida interanual a doble dígito de Vicálvaro, un 11,8%. En el caso de Barajas, el ascenso ha sido del 8,1%; mientras que en Chamberí, Moratalaz y Ciudad Lineal, las alzas han superado el 7% respecto al primer trimestre del año pasado. En los distritos de Moncloa-Aravaca, Hortaleza, Carabanchel, Fuencarral-El Pardo, Chamartín, Centro, Latina y Tetuán las subidas han sido de más del 6%, seguidas de Retiro (5,9%) y Arganzuela (5,5%). Por debajo del 5% han estado los repuntes registrados en Puente de Vallecas (4,9%), Salamanca y Villa de Vallecas (4,8% en ambos casos), Usera (3,7%), Villaverde (2,5%) y San Blas (2,4%).
Las más caras de la capital
Las zonas menos asequibles para el comprador de vivienda son Salamanca y Chamberí, donde el precio de las viviendas supera, de media, la barrera de los 5.000 euros/m2. El distrito de Salamanca es el más caro de la capital para adquirir un inmueble, con 5.495 euros/m2, después de una subida del 4,8% respecto al primer trimestre del año pasado. Según las cifras de la tasadora, después de un incremento interanual en el precio de los inmuebles del 7,3%, el metro cuadrado se paga a razón de 5.158 euros en Chamberí.
Le siguen, aunque ya por debajo de los 5.000 euros/m2, los distritos de Chamartín (4.795 euros/m2), Centro (4.785 euros/m2), Retiro (4.500 euros/m2) y Arganzuela (4.061 euros/m2). El precio de las viviendas está entre los 4.000 euros/m2 y los 3.000 euros/m2 en seis distritos: MoncloaAravaca, Fuencarral-El Pardo, Hortaleza, Tetuán, Barajas y Ciudad Lineal. Ya por debajo de los 3.000 euros/m2 está el precio de las viviendas en Vicálvaro, Moratalaz, Villa de Vallecas, San Blas, Latina y Carabanchel.
En el lado opuesto está Villaverde, el único distrito de la capital del país con el precio de las viviendas en menos de 2.000 euros/m2. En concreto, para comprar una casa en esta zona del sur de Madrid a cierre del primer trimestre del año había que desembolsar, de media, 1.934 euros/m2, tras registrar una subida interanual del 2,5%. Le siguen, ya por encima de los 2.000 euros/m2, Puente de Vallecas (2.032 euros/m2) y Usera (2.088 euros/m2), según los datos de Tinsa.
Adquirir una vivienda en la ciudad de Madrid supone un esfuerzo teórico para el comprador del 44,2% -por encima del 35% que es la accesibilidad que desde la tasadora consideran razonable-. Según este indicador, los españoles destinarían de media un 31,2% de su renta disponible al pago de la primera cuota anual de una hipoteca con las características mencionadas.
El informe de la tasadora explica que esta ratio de esfuerzo teórico anual es un ejercicio teórico que simula el porcentaje de renta disponible que un hogar medio tendría que destinar al pago de la primera cuota de una hipoteca que cubre el 80% del valor de una vivienda media a los precios actuales. Con ello se busca medir cómo de accesible es para un hogar medio el adquirir una primera vivienda en las distintas zonas del territorio nacional.
¿Y el residencial ‘prime’?
El interés también se traslada a Madrid a la hora de elegir residencial de lujo. Así lo muestra el informe The Wealth Report elaborado por Knight Frank, donde se analizan 100 mercados. La capital española se posiciona como la cuarta ciudad del mundo donde se prevé mayor inversión en este año, solo por detrás de Dubai, Miami y Dublín.
“Madrid está cada vez más en el radar de los compradores globales debido a su accesibilidad, valor relativo, oferta limitada de activos prime, instituciones educativas de primer orden y nuevos desarrollos urbanísticos de alta calidad”, sostiene Kate Everett-Allen, global head of Residential Research de Knight Frank.
En la ciudad, los precios del residencial prime subieron un 6% durante 2022 y las previsiones de Knight Frank siguen al alza, ya que esperan que el precio del metro cuadrado de las viviendas de lujo continúe creciendo en un 4% este año. El incremento será aún mayor (5%-10%) para los ejes Recoletos/Salamanca, Jerónimos y Chamberí/Almagro. “La escasez de stock de vivienda disponible en las ubicaciones prime, la bonificación de impuestos como el de Sucesiones y Patrimonio, junto al interés de los inversores internacionales europeos
Un 10% es lo que se estima que suba la cuota de mercado del senior living en España, la vivienda diseñada para personas mayores de 65 años. El dato extraído del informe de EAE Business School calcula que esta opción superará el 30% en los próximos 30 años. Y en apenas 10 años habrá cerca de 13 millones de personas mayores de 65 años en nuestro país, de los cuales el 80% tendrán buena salud.
Estos datos, frecuentes en los medios y basados en factores demográficos y sociales, corroboran que esta tipología de vivienda ya se ha asentado como una alternativa necesaria y de calidad a las residencias de mayores tradicionales en nuestro país, siendo una tendencia contrastada y avalada desde hace años en países como Francia, Reino Unido o el norte de Europa. El segmento del senior living es una combinación excelente de ventajas, no solo desde el punto de vista inversor, sino también en el sentido de mejora y diversificación de los servicios y productos puestos a disposición de un grupo de población de más de 60 años autónomo, con cada vez mayor movilidad y poder adquisitivo y que no quiere renunciar a un modelo de vida de calidad y disfrute.
Además de los factores sociales y demográficos con una población que cada vez es más longeva –España se ha posicionado como uno de los países con mayor esperanza de vida con una media de 83 años– la escasez de oferta de vivienda adecuada a este segmento de población y alquileres que siguen al alza hacen necesario que el sector público y los promotores privados actuemos con diligencia y adaptemos la oferta residencial a los intereses de las personas de más de 60 años; y no solo a sus intereses, sino que tenemos que pensar en diseñar viviendas en base a las necesidades de las personas.
Hay que tener en cuenta que dentro del segmento del senior living no existe un modelo único de vivienda. Bajo este gran concepto podemos encontrar distintas tipologías como el sénior cohousing, el senior coliving, el senior resort y los apartamentos cuyos servicios y características hacen referencia a distintas necesidades y demandas. Cualquiera de ellos son complejos residenciales con diferentes tipos de atenciones y servicios incluidos, donde priman la independencia y calidad de vida de sus residentes y donde los espacios y el personal de servicio se ponen a disposición de sus necesidades, de modo que puedan mantener su mismo estilo de vida sin renunciar a su intimidad y rutinas diarias.
En este sentido, el senior coliving y el senior resort ganan cada vez más adeptos, ya que no hay que olvidar la atracción que nuestro país ejerce sobre la población extranjera en edad de jubilación. Cada vez son más los turistas internacionales que consideran España y principalmente las zonas de costa con condiciones climáticas más favorables, como destino en el que disfrutar de su retiro y tiempo de ocio tanto de forma temporal como permanente.
En función de la tipología y la ubicación de estos centros residenciales, la oferta de sus servicios variará, pasando de incluir una atención médica básica a servicios como gimnasio, piscina exterior e interior, club social, restauración, fisioterapia, nutricionista, peluquería, lavandería, entre otros, siempre con viviendas privadas de calidad, amuebladas o no, facilitando en todo momento la vida al futuro residente. De esta forma, estos activos permiten a las personas en ese rango de edad mantener una vida activa y envejecer saludablemente, además de satisfacer cualquier demanda de servicios que puedan tener.
Los edificios destinados para senior living deberán ser accesibles, y ofrecer facilidades para la movilidad. Asimismo, deben tender a estar construidos con criterios de sostenibilidad que alarguen su vida útil, los hagan eficientes, permitiendo reducir costes y huella de carbono.
En estos activos los promotores deben ser innovadores, aplicar la última tecnología y emplear materiales de construcción responsables con el medio ambiente. Aunque es una tendencia ya existente, para lograr una aceleración de este propósito será clave la colaboración entre el sector público y el privado, especialmente en un nuevo segmento incipiente en nuestro país. No
Los edificios deberán ser accesibles, más sostenibles y ofrecer soluciones para la movilidad
obstante, la sostenibilidad es un objetivo crítico que excede los límites del senior living y que debe llegar a todo el sector inmobiliario.
En relación a esto, a los edificios se les imputa el 40% del gasto energético de la Unión Europeo, con lo que la integración de los criterios ESG (Enviromental, Social y Governance) en estos activos colaborativos, a través de energías renovables y eficientes, entre otras medidas respetuosas con el medio ambiente, impulsa no solo el ahorro en las facturas de los inquilinos, sino el cuidado del entorno y sus recursos limitados. En el caso del senior living, cobran especial importancia los automatismos y demás herramientas tecnológicas propias del Internet de las Cosas, como la domótica o la inteligencia artificial, para ganar en seguridad y tranquilidad.
La instalación de sensores, cámaras o demás mecanismos permitirá detectar anomalías y actuar con diligencia. Uno de los últimos informes sobre senior living del Observatorio Sectorial DBK de Informa indica que en España hay 70 complejos de carácter privado, con una dotación de más de 3.600 viviendas.
El ratio es bajo en comparación a la población de edad de más 60 años, por lo que el sector tiene que ser consciente de ello y contribuir a la ampliación de su oferta. Por esto, nos encontramos ante una clara unión de los intereses sociales y económicos. El senior living implica una oportunidad de inversión de múltiples fondos y operadores, pero también atiende a las necesidades de habitabilidad de la población, construyendo en función de ellas.