EL ÍNDICE FORZARÁ A LOS FONDOS A BAJAR LOS PRECIOS
Este nuevo sistema de referencia afectará en mayor medida a los grandes tenedores, que tendrán que ajustar sus precios, mientras que los pequeños caseros verán sus alquileres congelados
El índice de precios de referencia que regulará y topará el alquiler en las zonas tensionadas ya está listo. Nueve meses ha tardado el Gobierno en concretar una de las medidas más controvertidas de la ley de vivienda que permite limitar los precios en las áreas más calientes, aunque la situación será muy distinta dependiendo del tipo de propietario de la vivienda (grandes tenedores y pequeños propietarios) y el tipo de contrato (en curso o nuevo).
El índice, que entra en un periodo de información pública durante diez días y que por tanto estará operativo para el 13 de marzo, podría aplicar importantes bajadas de precio, de hasta el 200%, en el caso de las viviendas que estén en manos de los grandes propietarios, que son aquellas personas físicas o jurídicas titulares de 10 o más inmuebles o tienen cinco o más viviendas en una misma área tensionada.
Según los datos del índice, que está basado en cifras de mercado en base a la declaración de la renta de más de 2,5 millones de personas, la diferencia media en ciudades como Madrid entre los precios ofertados y la referencia que fija el Gobierno es del 60%. Destaca el caso de un piso en Valencia, de 92 m2, que está en el mercado a un precio de 1.650 euros y que según el Ministerio de Vivienda debería alquilarse a un precio máximo de 536 euros.
Estos ajustes tan relevantes que podrán aplicarse a las viviendas de los grandes tenedores en caso de que una zona sea declarada tensionada “ahuyentará a la inversión”, denuncian desde el sector, ya que “esta intervención del mercado va en contra de la seguridad jurídica de los inversores que han apostado por el mercado residencial en España inyectando vivienda con unas calidades superiores al resto de la oferta”, aseguran fuentes de uno de los grandes fondos a elEconomista.es
¿Cómo se elabora el índice?
El índice que el Ejecutivo cuenta con un rango de precios máximo y mínimo, que se establecerá en función de la zona en la que esté ubicada la vivienda y las características de la misma. En concreto, se tendrán en cuenta aspectos como la superficie, la altura, el estado de la casa, certificado energético, si tiene ascensor, piscina, trastero, zonas comunes, aparcamiento o si está amueblado, entre otros elementos.
“Por lo tanto, se determina un rango superior y uno inferior para poder establecer
El índice de precios de referencia contempla un rango de precios máximo y mínimo
precios máximos y mínimos, porque no todas las viviendas son iguales”, explicó ayer el secretario de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, David Lucas.
Este primer índice se ha elaborado con de la declaración de la renta al cierre de 2022, que se actualizará a finales de este año con los datos de 2023, por lo que tendrá un desfase de dos años.
¿Cómo afecta a los propietarios?
Para los pequeños propietarios supondrá una congelación de las rentas en caso de que sus viviendas estén en áreas tensionadas. Para las viviendas que ya están alquiladas, si se debe renovar el contrato o hacer uno nuevo, la referencia de precio del nuevo contrato será el precio del anterior. El precio se podría ajustar al alza si se han dado cambios en el estado de la vivienda, como por ejemplo mejoras en la certificación energética.
En el caso de los grandes tenedores, cuando vayan a firmar el nuevo contrato o a renovar, el precio del alquiler será el del anterior contrato o el que fije el sistema de referencia en caso de que sea inferior. “Se deberán cerrar al menor de ambos precios”, explicó Lucas.
Cataluña es la primera comunidad, y de momento la única, que ha anunciado su intención de limitar los precios del alquiler en determinadas zonas consideradas tensionadas. En concreto, lo hará en 140 municipios (de los 947 que han en la región) en los que viven 6,2 millones de ciudadanos, más del 80% de la comunidad.
Si bien, Lucas apuntó que otras regiones como Navarra o Asturias han mostrado interés por el índice y podrían tener intención de aplicarlo, si bien, todavía no se ha realizado una solicitud formal. “Me consta también que en algunos municipios del País Vasco se han manifestado en esta línea, pero tampoco de forma oficial”, explicó el secretario de Estado de Vivienda.
Lucas dejó claro que el índice de precios no es la única medida que se aplicará para contener la escalada del alquiler. “Además, las distintas comunidades autónomas que vayan a solicitar una zona tensionada deberán presentar una batería de medidas complementarias con el fin de corregir el desequilibrio de los precios mediante políticas que aumenten la oferta o con medidas fiscales”, apuntó.
Asimismo, Lucas recordó que existe una medida que se pone en marcha en las zonas de mercado residencial tensionadas que es la creación de un entorno fiscal favorable. “La bonificación que existe del IRPF se ve incrementada cuando se dan diferentes circunstancias como la rehabilitación energética, alquilar a jóvenes, reducir el precio un 5% o ceder la vivienda a las administraciones públicas para el alquiler de la vivienda”, concretó.
Sobre como se va a controlar el cumplimiento del índice por parte de los caseros, desde el Ministerio de Vivienda han hecho referencia a el propio registro de las fianzas, así como a la ley de vivienda y al seguimiento que realizará de forma conjunta entre el Gobierno central y las distintas comunidades autónomas que apliquen el índice.
Reacciones en el sector
Desde la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCEspaña) se han mostrado sorprendidos con “las diferencias de precios entre la información que arrojan los datos de este índice en comparación con la que ofrecen los portales inmobiliarios”. Así, apuntan que “si bien en algunas zonas puede haber margen de negociación, en el caso de las grandes ciudades y zonas costeras, la diferencia entre el precio de oferta y el precio final no puede ser tan dispar debido a la falta de oferta”, explica Beatriz Toribio, secretaria general de APCEspaña. La patronal considera que los esfuerzos deberían ir orientados a conocer la evolución de la oferta de vivienda en alquiler en nuestro país, que cada vez es más escasa, lo que provoca las tensiones en los precios. Por ello, Toribio destaca que “el Observatorio de la Vivienda en Alquiler que queremos poner en marcha entre CEOE y APCEspaña es más necesario que nunca, ya que pondrá el foco no tanto en los precios, como en la oferta”. “Si queremos hacer frente al problema del alquiler, debemos tener un diagnóstico preciso y acometer medidas que fomenten el desarrollo de la oferta de vivienda en alquiler, no que lo frenen”, concluye Toribio.
Por otro lado, desde Alquiler Seguro, empresa asociada a la CEOE, coinciden en que “el principal problema del alquiler es la falta de oferta, que ha tensionado el mercado, con unos precios al alza”. “No creemos que un índice de precios sea la mejor solución a un problema de fondo, que es la falta de viviendas en alquiler en las principales provincias españolas”, explica el director general de Alquiler Seguro, David Caraballo.
Cataluña es la única comunidad que limitará el precio de los alquileres en las zonas tensionadas
El índice se ha constituido con la declaración de la renta de 2,5 millones de propietarios