El “capital”: la llave de crecimiento para la promoción residencial
El reto es identificar y estructurar alternativas de inversión competitivas
¿Capital? Hay a quien su nostalgia infantil le puede transportar momentáneamente al pasado proyectando en su mente la icónica imagen del “Tío Gilito” lanzándose felizmente desde su trampolín para sumergirse en su inmensa piscina repleta de dólares y monedas de oro, cuyo origen, más allá de la tacañería que caracterizaba al famoso personaje, residía en sus acertadas decisiones de inversión con las que siempre buscaba obtener el máximo rédito posible.
Al igual que nuestro entrañable y elocuente pato, los inversores de hoy, bien sean institucionales, family offices y, por qué no, minoristas como usted y como yo, analizan minuciosamente las múltiples alternativas de inversión a las que tienen acceso de cara a una asignación eficiente y responsable de su capital con el que esperan contribuir al desarrollo de una compañía a la par que generar un rendimiento económico propio.
Partiendo de la base que para el desarrollo empresarial es indispensable atraer recursos económicos, antes de embarcarnos en una nueva aventura empresarial debemos siempre preguntarnos si nuestra idea de negocio tiene sentido. Para ello, es fundamental conocer las inquietudes que mueven al capital, al igual que los requisitos que éste exige. Y el sector de la promoción residencial no es una industria ajena a esta casuística.
Al ser un sector “intensivo” en capital, la definición de un buen equity story acompañado de unos retornos atractivos y elementos diferenciales se convierten en factores determinantes para lograr atraer el interés de los inversores.
Y, entendiendo que buena parte del capital está en manos de inversores globales con inversiones multisectoriales, cabe preguntarse si España (como lugar de inversión), el sector inmobiliario (como industria) y, en particular, el sector de la promoción residencial (como tipología de inversión inmobiliaria) son lo suficientemente competitivos en el entorno actual como para captar nueva inversión.
Si nos remontamos al año 2014, y lo comparamos con la situación actual, vemos cómo el sector ha evolucionado en cuanto a tipología de inversor, el “qué” y “cómo” invertir. 2014 fue el año de los blind pools que debutaron en la Bolsa española bajo la figura de las “SOCIMIs” gracias al interés de grandes inversores institucionales globales, tanto hedge funds como inversores especializados en el sector inmobiliario, que buscaban beneficiarse de los primeros signos de recuperación de un sector, el inmobiliario, que languidecía desde la crisis del 2008.
Tras este éxito, hubo que esperar a 2017 y 2018 para ver la reaparición en Bolsa de la actividad promotora. Fueron tres las compañías que saltaron al parqué español. Primero fue Neinor Homes (marzo de 2017), seguida de AEDAS Homes (octubre de 2017) y Metrovacesa (febrero de 2018).
Todas estas salidas a Bolsa fueron controladas por inversores institucionales cualificados. Sin embargo, el transcurso del tiempo ha ido produciendo progresivamente un cambio en el perfil del accionariado de algunas de estas compañías al ir incrementándose el peso del inversor minorista, un tipo de inversor que suele sentirse atraído por políticas de dividendos atractivas.
Pero, si las promotoras distribuyen buena parte de sus beneficios ¿cómo pueden financiar su senda de crecimiento sin diluir a sus accionistas? El mercado residencial español ofrece buenas oportunidades de inversión.
No sólo se apoya en el crecimiento de la renta de las familias gracias a la creación neta de empleo y avance de los salarios sino también en los desequilibrios persistentes entre la oferta y demanda de vivienda. En España se producen de media alrededor de 85.000 viviendas, una producción que resulta insuficiente para cubrir la formación de nuevos hogares que, en 2023, superó los 285.000. Esta brecha sostiene unos precios que, aun registrando subidas como la del 2023 (+7,5% en obra nueva), aún siguen, en términos reales, un 6% por debajo de los niveles de precrisis.
A la vista de esta situación, parece que la oportunidad en el sector living (en sus distintas variantes) existe y los inversores son conscientes de ello. Es aquí donde la coinversión con capital privado (bien con un sólo inversor, bien con varios inversores, según sea el tamaño de la oportunidad y los criterios de diversificación de los inversores, entre otros factores) puede convivir con el capital de las empresas cotizadas a fin de seguir impulsando de manera eficiente el crecimiento de sus negocios.
Ahora bien, el capital privado siempre busca oportunidades con las que obtener un rendimiento atractivo desde un punto de vista del binomio rentabilidad-riesgo, tendiendo a concentrar sus inversiones en aquellas plazas con perspectivas de crecimiento económico y demográfico sostenido en el tiempo, ya que el horizonte temporal de sus inversiones suele oscilar entre los 5 y 10 años, según el inversor.
Además, es un capital que busca asociarse con socios industriales de reconocido prestigio y que cuenten, a su vez, con una dilatada experiencia que avale su capacidad para implementar la estrategia de inversión.
Los inversores exigen que esa estrategia se fundamente en oportunidades ya identificadas persiguiendo un doble objetivo: (i) analizar en detalle inversiones concretas sobre las que fundamentar la tesis de inversión, incluyendo las opciones de salida a su inversión; y (ii) tener una mayor visibilidad sobre el volumen total de inversión y momento de desembolso del capital requerido para evitar que esté paralizado a la espera de identificar la(s) oportunidad(es).
Esto nos conduce a pensar que el flujo de información de calidad que se facilite al inversor es fundamental para aumentar la probabilidad de atraer un capital cada vez más profesionalizado y con un fuerte componente analítico, que tiende a querer mantener mayoría en el capital de las asociaciones empresariales para poder influir en determinadas decisiones estratégicas.
En definitiva, el sector promotor residencial tiene un gran reto como industria: identificar y estructurar alternativas de inversión competitivas, sin discriminar por clase de inversor, ya que los inversores son indispensables para desarrollar de manera equilibrada y eficiente un sector que debe ofrecer a la sociedad soluciones residenciales respetuosas con el medioambiente y que evolucionen con las necesidades sociales del momento.
Hay que ofrecer soluciones residenciales respetuosas con el medioambiente
El sector ha evolucionado desde el punto de vista de la tipología del inversor