Madrid y Barcelona juegan en la liga inmobiliaria mundial
Las tendencias globales marcan los precios de las dos mayores ciudades españolas, separadas de la evolución del resto
un decreto para dotar al Banco de España de estas capacidades.
“La urgencia para mejorar los instrumentos macroprudenciales ha aumentado. (...) Es crítico que el Banco de España disponga de un conjunto de herramientas completo para poder actuar rápidamente si emerge una descorrelación en los precios”, afirma. El Fondo pide mecanismos que aseguren que la información se comparte entre los supervisores y que sus actuaciones se coordinan. Y valora positivamente que España ya esté organizando una autoridad para vigilar la formación de burbujas encargada en principio de estas tareas.
El propio FMI destaca, no obstante, que el ciclo financiero todavía no presenta visos de una burbuja de deuda. Por una parte, el endeudamiento privado ha seguido descendiendo. Solo en 2017 cayó un 10%, resalta. Y la balanza con el exterior, el verdadero termómetro de si se generan o no desequilibrios económicos, es positiva, si bien en los últimos meses se ha deteriorado con rapidez. Por otra parte, algunos expertos recuerdan que hay menos financiación para las titulizaciones que propiciaron el crecimiento desmedido de las hipotecas. Como apunta el Fondo, las vulnerabilidades más bien se concentran en la elevada acumulación de deuda pública y externa.
Sin auge del ladrillo
Además, el FMI subraya que esta vez la recuperación de los precios inmobiliarios no está ligada a una bonanza en la construcción, que fue lo que realmente canalizó el endeudamiento desaforado, sobre todo con el exterior. La actividad del ladrillo aún representa en el PIB la mitad de lo que era antes de la crisis, dice. Y la mayoría de las compras se dan en la vivienda usada, no en obra nueva. A pesar de que en algunas ciudades los precios causan alarma, se trata de subidas muy focalizadas en municipios y zonas donde la demanda está muy concentrada: “Entre 2014 y 2017 los precios se han aumentado un 15%, impulsados por las rápidas recuperaciones de ciudades como Madrid y Barcelona”, apunta el informe.
Entre las recomendaciones que hace el Fondo, insta a que haya un saneamiento de los balances de las empresas de la construcción, en algunos casos todavía dañados por la crisis y con altas tasas de morosidad. Anima a fomentar la contratación de hipotecas a tipo fijo para proteger a los endeudados de futuras alzas en los tipos de interés. Pide asegurar que se utilizan bien los criterios de acceso a la vivienda social y los subsidios al alquiler. Y considera que se precisa mejorar la regulación de los desarrollos urbanísticos para romper con las restricciones que existen en la oferta. Después de que el Gobierno de Sánchez haya anunciado medidas para domeñar la escalada de los alquileres, el Fondo las critica: “Cualquier nueva iniciativa diseñada con el fin de reducir las presiones de los precios del alquiler debería evitar causar efectos negativos en la oferta, lo que tendría un impacto adverso en los arrendatarios con ingresos bajos”. Prácticamente a medio camino entre Madrid y Barcelona se encuentra Zaragoza, la quinta ciudad española en tamaño. Su población, como en las dos primeras urbes, apenas ha variado en los últimos 10 años y puede presumir de tener una tasa de paro inferior. Sería razonable que, a grandes rasgos, el mercado inmobiliario de Zaragoza se comportara de manera similar al de dos núcleos que tiene, por carretera y AVE, a unos 300 kilómetros. Pero la evolución de precios desde la crisis es muy diferente. De hecho, para hallar algún paralelismo con lo sucedido en Madrid y Barcelona, es más fácil mirar a Washington o Nueva York, ciudades que experimentaron en el último lustro un aumento de precios similar al de la capital española, según datos de la consultora inmobiliaria Knight Frank.
La separación de las dos principales ciudades respecto al resto del mercado español es visible en numerosas estadísticas. Sin ir más lejos, el pasado viernes el INE publicaba el índice de precios de vivienda relativo al tercer trimestre del año. En España el crecimiento interanual se situaba en el 7,2%, pero el dato engaña: la mayoría de comunidades se quedaron muy por debajo.
En realidad, solo Madrid y Cataluña superaban la media nacional. Y aunque esa estadística no desciende a nivel local, no es arriesgado suponer que dentro de ambas comunidades son las capitales y sus áreas metropolitanas las que más tiran del carro. Eso sí puede observarse, por ejemplo, en las series sobre valor tasado de la vivienda que también publica el INE. Pero, ¿por qué sucede esto?
Para los precios inmobiliarios en Londres, consulte las cotizaciones en Tokio. Con ese título escribió Claudio Raddatz, jefe de la División de Análisis de Estabilidad Financiera Mundial del Fondo Monetario Internacional (FMI), un artículo en el blog del organismo. El texto presentaba el Informe sobre la estabilidad financiera mundial del pasado abril. En un capítulo de ese estudio, de periodicidad semestral, se analizaba la sincronía global de los precios de la vivienda entre países, con especial atención a las grandes áreas metropolitanas de todo el planeta.
Condiciones financieras
“La exposición de países y ciudades a las condiciones financieras globales ha jugado un rol importante. Esto es especialmente claro para grandes ciudades en países avanzados, lo cual probablemente refleja su mayor integración financiera o su atractivo para inversionistas”, explica Raddatz por correo electrónico. Se refiere, entre otras cuestiones, a las políticas monetarias de los grandes bancos centrales para estimular el crédito. Sin embargo, aclara el economista chileno, el informe “no estudió la dispersión de vivienda dentro de países”.
El estudio del FMI tampoco considera en su análisis a Barcelona, pero para el sector inmobiliario español es aceptado como una explicación teórica de algo que hace tiempo muestran los datos: a medida que se superaba la crisis, los inmuebles en Madrid y Barcelona comenzaron a crecer antes y con más fuerza que en el resto del país. “La recuperación no es igual”, resume Beatriz Toribio, directora de estudios del portal inmobiliario Fotocasa.
Al preguntar por las causas, los expertos coinciden. Además de los factores que citaba el FMI en su informe —como la facilidad de acceso al crédito, el ciclo económico expansivo o la atracción de inversión internacional— Toribio destaca que las dos ciudades “son los principales motores económicos del país y los mayores polos demográficos y turísticos”.
A esas causas, Rafael Gil, director de estudios de la sociedad tasadora Tinsa, añade otras dos: la escasez de vivienda nueva y la carestía del suelo. Para Gil, más allá de las similitudes con otras urbes, también “hay factores propios” que pueden ser determinantes si la uniformidad mundial se resquebraja. Por eso, añade, Madrid y Barcelona “en los últimos meses han tenido comportamientos diferentes del de otras ciudades del mundo donde empieza a verse una contracción del ciclo expansivo”. O sea, los precios han seguido subiendo mientras caen en otras grandes metrópolis.
Tampoco las predicciones de la experta de Fotocasa apuntan a bajadas inmediatas en las dos primeras ciudades españolas. Pero esa diferencia respecto a otras áreas urbanas no sería, después de todo, una mala noticia. Al fin y al cabo, recuerda Raddatz, “el grado de sincronización de precios afecta a la efectividad de las políticas” locales que intentan controlar la escalada de precios.