El Santander compite con dos fondos para recomprar su sede
El Santander ha presentado una oferta económica para recomprar su sede, la ciudad financiera de Boadilla del Monte, en Madrid. Dos fondos, el AGC, de origen árabe, y Sorlinda, relacionada con inversores iraníes, también han presentado ofertas. Todas ellas son superiores a los 2.000 millones netos. En 2008, el Santander vendió su sede, en el momento más álgido de la burbuja inmobiliaria, por 1.900 millones a la sociedad Marme que quebró hace cinco años. El Santander quedó como inquilino con un contrato por 40 años.
El titular del juzgado de Madrid donde se gestiona el concurso de acreedores de Marme, la firma propietaria de la Ciudad Financiera, abrió ayer los sobres con las ofertas de compra. La novedad fue que entre los interesados está el propio Santander, que tiene derecho de tanteo antes de que se cierre el acuerdo definitivo. También figuran AGC, un fondo árabe con sede en Londres, y la firma Sorlinda, que es un despacho de abogados con sede en Madrid. El próximo lunes, el juez comentará cada oferta con los competidores por si quieren mejorarla. Luego se abrirá un segundo tramo de la subasta que se cerrará el 16 de octubre. Y el juez tendrá siete días para decidir el ganador.
Aunque la oferta neta sea cercana a los 2.000 millones, la cuantía bruta que se ofrezca por Marme podría llegar a los 3.000 millones porque esta firma acumula unos 800 millones de liquidez en su caja. Esos 3.000 millones sería el precio de pago, pero el coste real de la ciudad financiera para el comprador sería, en ese caso, de 2.200 millones para los compradores. Este precio es el comparable con los 1.900 millones pagados en 2008. Algunas fuentes inmobiliarias consideran que el precio de esta operación es demasiado alto teniendo en cuenta que no se ha recuperado el valor de los inmuebles desde 2008.
Marme acumula en su caja la renta de los últimos cinco años, o quizá más, pagada por el Santander, a razón de 120 millones por año. Además, cuenta con emisiones de deuda subordinada en operaciones intragrupo que se anularán al ser comprada. Esto sumaría los 800 millones de liquidez, según fuentes de la operación.
Se desconoce quién está detrás del bufete Sorlinda, cuyo administrador es Jorge Luis González
Rodríguez, según el Registro Mercantil, y pertenece a la firma Afiens Legal, en manos de sociedades de Luxemburgo. Según Expansión, es el inversor británicoiraní Robert Tchenguiz, que con el fondo Aabar de Abu Dabi, controla parte de la deuda de Marme.
Esta compra es un cálculo financiero entre el coste de los más de 2.000 millones, los ingresos anuales de 120 millones de renta que pagará el Santander durante 30 años más, y el riesgo que de asumir cualquier problema del banco en el futuro que le impidiera
hacer frente a su compromiso. Desde el punto de vista financiero, es como si el comprador adquiriera un bono a 30 años, cuya rentabilidad media ahora es del 1,48%. Para los dos fondos, la renta anual debe superar esta rentabilidad. Para el Santander, debería compensarle el lucro cesante (lo que deja de ganar) al destinar 2.000 millones a este fin, considerando que se ahorra los 120 millones anuales. Por otro lado, el banco vendió una cartera de inmuebles a Cerberus por 1.535 millones, con un 55% de descuento.