Batalla vecinal por las lindes de las parcelas
En España se abren cada año hasta 3.000 procedimientos judiciales relacionados con linderos de parcelas
Traspasar los límites o las lindes de la finca del vecino, aunque sea por unos pocos centímetros, es tan común en los pueblos como poco conocidas sus consecuencias cuando este conflicto se traslada al entorno urbano. La casuística es enorme: desde un deslinde de término municipal hasta dos vecinos litigando por medio metro de seto, por el espacio ocupado por una terraza o, incluso, por un muro medianero desplazado sobre el solar sin edificar del colindante.
En España hay tres millones de fincas urbanas frente a 39 millones de parcelas rústicas, según la Asociación Española de Geómetras Expertos (Aegex). Esto convierte al país en un campo abonado para los propietarios litigantes. No en vano, cada año se abren hasta 3.000 procedimientos judiciales relacionados con linderos de parcelas, que generan importantes desequilibrios económicos para la Administración y los particulares: en total, unos gastos que alcanzan los 200 millones de euros, calcula Aegex.
En una misma parcela se pueden encontrar hasta cinco realidades muy distintas: “Está la cartografía que aporta el Catastro, que en general hace referencia a quién está haciendo uso del suelo y cobra por ello, y de la que deriva la superficie; luego, el Registro de la Propiedad, donde figuran unos linderos descritos de forma literaria y una superficie que en numerosas ocasiones no coincide con la de la cartografía catastral; por otro lado, está el planeamiento urbanístico, que tiene otras cartografías, y, por último, tenemos la realidad física (vallas), que pueden no coincidir con ninguna de las demás delimitaciones”, explica Natalia Garrido, portavoz de la Plataforma de Afectados por Conflictos de Lindes (PACLindes).
La solución pasa, asevera Garrido, por crear una cartografía jurídica única que refleje de manera inequívoca los límites inmobiliarios. Uno de los casos más extraños que se ha encontrado la portavoz de PACLindes tiene como protagonistas a unos compradores procedentes del Reino Unido. “Se trataba de una parcela en Alginet (Valencia) que tenía un límite en el Catastro, otro distinto en el planeamiento urbanístico que figuraba en el Ayuntamiento y ambos eran muy diferentes de lo que estaba marcado en el terreno. Además, la superficie inscrita en el Registro de la Propiedad no coincidía con la que se desprendía de ninguno de los límites anteriores”. Finalmente, no fue posible resolver este galimatías y los compradores, “que no salían de su asombro, decidieron no comprar por la inseguridad jurídica que les producía”.
También Miguel Soriano ha sufrido el baile de datos de unos terrenos urbanos heredados en Valencia. “A la hora de realizar el reparto de la herencia, nos dimos cuenta de que la superficie era distinta en el Catastro, en el Registro de la Propiedad y en la escritura. Decidimos, entonces, contratar un levantamiento topográfico exacto y firmarlo las partes interesadas”, relata. Este proceso, sin embargo, tardó casi dos años en resolverse y ocasionó unos gastos superiores a 2.000 euros.
Si bien la reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro de 2015 intentó resolver este problema, abordando la inclusión de una descripción gráfica de las fincas, se ha priorizado la cartografía catastral frente a un proceso de deslinde obligatorio, como propone Aegex.
En España, a diferencia de otros países de nuestro entorno, no es preceptivo marcar los límites de una propiedad ni documentarlos técnicamente. La división de un terreno y sus límites se materializa con un acuerdo entre los intervinientes. “Sin embargo, esto supone que cualquier disputa relacionada con esta indefinición se resolverá, casi inevitablemente, de manera litigiosa en un juzgado, suponiendo un consumo de recursos públicos, tanto humanos como económicos y materiales, que podrían evitarse con un deslinde obligatorio y responsable en las diferentes operaciones inmobiliarias”, defiende el presidente de Aegex, Rubén Martínez.
Esta asociación propone engrasar el tráfico inmobiliario con una mejora en el sistema, esto es, que la base de la coordinación sea un deslinde con todas las garantías y, excepcionalmente, la cartografía catastral, siempre que esta se compruebe y valide.
También apuesta por la figura del geómetra experto, como existe en Francia y Alemania. Se trata de un profesional a medio camino entre un técnico y un notario, capaz de ejecutar el deslinde con las máximas garantías, siendo responsable de los efectos jurídicos, técnicos y administrativos que pudieran derivar de la delimitación. “En España, la legislación denomina a este profesional técnico competente, pero deja vacías sus competencias, sin imponer para su ejercicio una titulación universitaria ni unos conocimientos mínimos”, dice Natalia Garrido.
Para solucionarlo, existen estudios, como el máster en Geometrías Jurídicas, que imparte la Universitat Politècnica de València, que trata de poner orden en la delimitación de lindes de fincas y parcelas.
Incumplimientos
Para Aegex, la Administración es la primera incumplidora de la normativa. La Ley 33/2003 regula la obligatoriedad de inscribir el patrimonio de las administraciones públicas, estableciendo un plazo de cinco años desde la entrada en vigor de la norma. Vencido en 2008, hace más de una década, “son escasas las administraciones locales, responsables de grandes cantidades de suelos patrimoniales, que han cumplido con su deber, principalmente porque no existe consecuencia alguna derivada del incumplimiento”. Pero puede tener consecuencias. En 2018, el Ministerio de Defensa anunció la subasta pública de dos parcelas de su titularidad en el casco urbano de A Coruña, con un precio medio de 3.400 euros por metro cuadrado. “Técnicamente estas fincas se encontraban bien delimitadas por un cierre metálico, pero el barullo es tal que, aún hoy, y consultadas las referencias catastrales, la geometría no tiene nada que ver con lo teóricamente subastado, ya que no coincide ni en superficie ni en ubicación”, describe Martínez.
Una de las parcelas es actualmente parte de la avenida del Metrosidero de A Coruña, un espacio público. “Tal vez el que haya adquirido los inmuebles esté explotándolos, pero las tasas e impuestos asociados a esa referencia catastral los esté liquidando el Ayuntamiento”, finaliza.
En un mismo terreno se pueden encontrar hasta cinco delimitaciones distintas
Hay 39 millones de parcelas rústicas y tres millones de fincas urbanas
En España no es obligatorio marcar los límites de la propiedad ni documentarlos