Dueños y señores del barrio de Salamanca
Los ricos latinos se han comprado el barrio de Salamanca. Y, a pesar de la escasez de oferta y la escalada en los precios, el flechazo con Madrid tiene visos de continuar. La devaluación del euro frente al dólar hace más atractiva si cabe la compra. “Muchos clientes nos están solicitando adelantar los pagos para beneficiarse del tipo de cambio”, dice Gabriela Reyes, responsable del área comercial de la promotora mexicana Be Grand en España. “Con la depreciación del euro, los compradores e inversores latinos tienen un 20% más de poder adquisitivo”, recalca Alberto Díaz, director general de Capital Markets de Colliers. Resulta imposible cuantificar cuánto han invertido —la confidencialidad es clave—, pero sí el número aproximado de proyectos. “Han desarrollado más de 60 promociones de pisos de lujo, creando valor en las propiedades que han intervenido y no solo en el barrio de Salamanca, sino también en Chamberí, Chamartín o Centro”, señala Ofelia Núñez, directora de inversión residencial de CBRE.
Los empresarios venezolanos Axel Daniel y Miguel Ángel Capriles, con su vehículo de inversión Gran Roque, fueron pioneros en la construcción de pisos de lujo en el centro de Madrid. En torno a 2013, cuando nadie quería oír hablar del ladrillo, comenzaron a adquirir edificios a precios de derribo que luego reformaron y vendieron por el doble. Compraron a un precio medio de 3.000 euros por metro cuadrado para rehabilitar y esculpieron el barrio a su gusto. “Hace una década era impensable hablar de pisos nuevos de 400 o 600 metros en el centro”, dice Luis Valdés, director de Residencial de Colliers.
Miguel Ángel Fernández, director de ventas de Engel & Völkers del barrio de Salamanca, califica lo que ocurrió como “avalancha espectacular de venezolanos, grandes capitales y familias adineradas que compraban en la zona más prime”. Había (y hay) un termómetro: “Cuanto más cerca de la plaza de la Independencia, más caro”, añade.
El grupo Impar, participado por capital latinoamericano y liderado en España por el venezolano Roberto Perri, que llegaron a Madrid en 2013, ha entregado este año las viviendas de su edificio en Núñez de Balboa, 86. Aquí está el piso más caro vendido por el grupo: 14.500 euros el metro cuadrado. Han desarrollado 23 proyectos dentro de la M-30 y como Impar Capital, su gestora de capital riesgo, tienen 288 viviendas (entregadas y en ejecución, incluyendo próximamente López de Hoyos, 171). Ahora están haciendo proyectos en Chamberí (Galileo, 9 y 91). Reconoce el empresario venezolano que la falta de edificios para comprar y reformar en el barrio de Salamanca y sus altos precios de venta están afectando al ritmo de salida de nuevos proyectos. “Para poder hacer rentable una operación no podríamos comprar más allá de 7.000 euros el metro cuadrado para poder vender a 12.000 euros una vez rehabilitado”, dice Perri.
Así, “ante la falta de producto, inversores y compradores se están yendo a la parte alta de Salamanca (pasado Príncipe de Vergara) y al barrio del Retiro, en las calles limítrofes con Menéndez Pelayo. Por ejemplo, en Chamberí —excluyendo Almagro—, los precios son más asequibles: el metro cuadrado cuesta entre 7.000 y 9.000 euros”, cuenta Elena Jori, directora de Inmobiliario de Home Select.
En los últimos tres años, mexicanos, colombianos y peruanos han tomado el testigo. Entre los grupos de capital mexicano está Terralpa, que tiene Marqués de Salamanca, 11, un edificio señorial de 1932 y 16 pisos. La venta del ático en abril marcó un récord: más de 27.800 euros el metro.
Hace apenas un año que llegó Be Grand a Madrid, una de las principales promotoras de pisos de lujo en México con más de 6.000 viviendas vendidas y con una extensa base de clientes que buscan una oportunidad de inversión fuera de su país. “Les ofrecimos Madrid, donde tienen lazos familiares, amigos y negocios, por lo que tuvo muy buena acogida”, dice Reyes. La promotora desarrolla cinco proyectos en España. Uno de ellos son 25 viviendas en un edificio de la calle de Padilla, 66, en el barrio de Salamanca. “En dos días se vendió el primer lote, recibimos 70 depósitos de 2.500 euros para 16 pisos. Recientemente hemos sacado a mercado el segundo lote con nueve viviendas”, dice Reyes. El plan de la promotora es invertir entre 150 y 200 millones de euros en zonas prime de Madrid (también en Málaga) en los próximos cinco años, cuenta Ginés Navarro, director general de la gestora Admara Capital, su socio operativo en España. El metro cuadrado se vende a 10.000 euros de media.
Los precios del lujo en Madrid son mucho más competitivos que los de Miami. Sin contar “los altísimos gastos de comunidad y el pago anual del impuesto predial (nuestro IBI), que supone entre el 1,5% y el 2% del valor de la propiedad”, cuenta Jori.
El latinoamericano busca edificios clásicos de los siglos XIX y XX rehabilitados, con escaleras y fachadas protegidas, balcones y grandes portales. Es esencial el baño en suite y la cocina integrada al estilo americano. “Las viviendas demandadas suelen tener un mínimo de tres habitaciones”, dice Rafael Alamillo, consejero delegado de Home Boutique. Para ellos no hay lujo sin amenities, como en los condominios de Miami: piscina climatizada, spa, gimnasio, baño turco, sala de masajes y belleza.
Los compradores buscan pisos de tres dormitorios en edificios rehabilitados que tengan amenities