Las grandes ciudades solo suman 10.000 locales vacíos que podrían transformarse en viviendas

Un estudio concluye que la reconversión de bajos comerciales tendría un impacto “limitado”

En España faltan casas para hacer bajar los precios de la vivienda. Ese diagnóstico, que cuenta con un consenso bastante amplio, ha contribuido a promocionar en los últimos años todo tipo de soluciones. Una es la de los cambios de uso que permitan hacer casas allí donde ahora hay otro tipo de inmuebles que no se necesitan. Y lo más sencillo, algo que lleva años viéndose en los mercados inmobiliarios con mayores tensiones como Madrid o Barcelona, parece la transformación de bajos comerciales sin uso.

Pero la idea tiene límites, como muestra un reciente estudio del observatorio económico Eixos. El minucioso rastreo llevado a cabo, local a local, concluye que en las 12 mayores ciudades españolas tan solo se obtendrían 10.000 nuevos pisos con este método. Y de ahí que el diagnóstico de los autores del análisis sea rotundo: los locales vacíos “ni son un problema sistémico, ni son la solución al problema de la falta de vivienda”.

El estudio fue encargado hace unos meses por Api.cat y por la Asociación Española de Agentes Inmobiliarios. “Nos interesaba saber cuál era el estado de los locales comerciales que había en las diferentes ciudades y si tenemos un superávit o una correcta distribución de los mismos”, cuenta Anna Puigdevall, directora general de los agentes de la propiedad catalanes. El asunto tiene un evidente interés para las inmobiliarias. “La ciudad tiene actividad en función de los ejes comerciales que tiene y esto se relaciona con la vivienda y su precio”, completa.

Para ello, se hizo un inventario pormenorizado de los bajos de todas las urbes que superan los 300.000 habitantes: Madrid, Barcelona, Valencia, Zaragoza, Málaga, Alicante, Murcia, Sevilla, Bilbao, Palma, Las Palmas de Gran Canaria y Córdoba. En conjunto, representan unos 10 millones de habitantes, más del 20% de la población española, y suman 250.000 locales comerciales, que son una cuarta parte de todos los que hay en el país. La particularidad del estudio es su nivel de detalle, que permite ubicar cada uno de esos 250.000 puntos en el mapa.

Esta característica es clave, porque la finalidad era determinar de alguna manera la calidad comercial de esos bajos. El análisis tiene en cuenta visitas presenciales hechas antes, durante y después de la pandemia, pero también el tipo de actividad de los bajos del entorno o el grado de ocupación.

Con todo ello, estableció una calificación que va de la A a la F. “Más de la mitad de los locales comerciales están en una localización buena o excelente, una quinta parte en una localización regular y una cuarta parte están en una localización poco favorable o mala”, concluyen los autores.

La agrupación de los inmuebles estudiados en hexágonos que representan unos 0,2 kilómetros cuadrados también permite observar que, en lo que a buenas áreas comerciales se refiere, “el juego está muy repartido”. De hecho, las zonas mejor puntuadas están en Palma y Sevilla. Además, en los diez primeros lugares aparecen otras de Madrid o Valencia; y en las 20 primeras posiciones se sitúan hexágonos ubicados en Bilbao, Murcia, Barcelona, Zaragoza o Málaga.

Calificación

Pero el foco más interesante está en los 50.000 bajos comerciales vacíos que se descubrieron durante el rastreo. De estos, unos 20.000 están en las zonas con peor calificación (letras D, E o F). Y es con esa cifra con la que el informe llega a la conclusión de que aproximadamente la mitad podrían obtener una cédula de habitabilidad y convertirse, por tanto, en viviendas. “Pensamos que hemos sido muy generosos y que el porcentaje de locales aptos para uso residencial sería, en realidad, mucho menor”, explican los autores, quienes justifican su método porque “después de todo, si con la hipótesis más optimista el número de locales no era significativo, tendríamos un resultado aún más sólido”. Es decir, que la cifra final de 10.000 locales convertibles en casas no es significativa ni aplicando un criterio de selección muy amplio.

Esto significa, por tanto, que ni en el mejor de los supuestos los bajos comerciales podrían suponer un revulsivo para el mercado de la vivienda, ya que su impacto es “reducido” y “puntual”, según las conclusiones de los expertos. Por un lado, porque las 10.000 potenciales viviendas que se podrían añadir al mercado apenas representan el 0,11% de los más de cinco millones de casas que suman las 12 ciudades estudiadas. Y por otro, porque esa oferta, además de limitada, también sería puntual: al no tratarse de un mecanismo recurrente de producción de nuevas casas, estas podrían agotarse en un periodo relativamente breve.

“A gran escala tenemos claro que no es una solución”, ratifica Puigdevall. Pero los agentes inmobiliarios quieren promover actuaciones sobre estos activos que actualmente están infrautilizados y la directora general de Api.cat considera que sí pueden ser “una solución que ayudaría a determinados colectivos”. Su apuesta es darles una “función social”, en lugar de los usos turísticos con los que actualmente se relacionan más este tipo de transformaciones de bajos comerciales.

Puigdevall cita dos colectivos: los jóvenes, con evidentes problemas de acceso a la vivienda; y los más mayores, cuyas dificultades llegan más bien por la accesibilidad. “Vivir en un tercero es una barrera para salir a la calle mucho mayor que si se vive a ras de suelo”, explica la agente inmobiliaria. Por eso reclama a las administraciones, generalmente un obstáculo para los cambios de uso, “que hagan el esfuerzo de entender que esa reconversión es buena”.

El informe de Eixos ha identificado 250.000 inmuebles de este tipo

Más de la mitad de los espacios están en una localización “buena” o “excelente”