Vicios ocultos: la manzana inmobiliaria envenenada.
El comprador, cuando el vendedor le engaña al no comunicarle los defectos de la casa, tiene seis meses para reclamar el fin del contrato o una rebaja
La venta de una casa en Torres de Carrizal, un pueblo de Zamora, acabó en los tribunales por una plaga de termitas. La pareja que adquirió la vivienda, de 855 metros cuadrados y dos plantas, por 48.000 euros, se dio cuenta en poco tiempo de que los insectos habían dañado gravemente las vigas y la techumbre de madera. El vendedor no les avisó. Habían caído en la desagradable sorpresa de los vicios ocultos.
Los propietarios acudieron a los tribunales para intentar recuperar su inversión. Y así fue. La sentencia judicial permite la rescisión del contrato de compraventa y condena al vendedor a devolver los 48.000 euros, más el impuesto de transmisiones, los gastos del notario y los del registro. La casa vuelve a estar en venta, ahora por 79.000 euros, según consta en el anuncio publicado en el portal Idealista.
El Código Civil establece que los vicios ocultos son los defectos que no están a la vista, tampoco son fácilmente detectables durante una inspección superficial, son desconocidos por el comprador en el momento de la transacción y afectan a la utilización de la casa, su seguridad, habitabilidad y valor. Es decir, de haberlo sabido, el comprador no hubiera adquirido el inmueble o hubiera pagado menos. Estos daños han de ser anteriores al momento en el que se cierra la compraventa de la casa.
El vendedor actúa de mala fe al ocultar una información tan esencial, ya sea porque pretende vender cuanto antes o porque no quiere rebajar el precio. “Hemos encontrado desde casos donde el vendedor ha rozado la estafa con actuaciones de ocultación hasta otros en los que el desperfecto era casi inapreciable y que fortuitamente ha aparecido”, expone Norberto José Martínez Blanco, letrado director de Martínez-Blanco Abogados.
He aquí dos casos en los que ha habido mala fe. “El vendedor pinta las paredes y techos afectados sin reparar y solo se conocen los daños cuando llueve”, comenta Estanislao Moreno de la Santa, socio del despacho de abogados Vecindia. Isabel García-Nieto, socia de AGN Abogados, narra un caso que acabó en los tribunales: “Se vendió una casa adosada y se ocultó la existencia en el jardín privativo de un pozo séptico comunitario que impedía al comprador construir una piscina y generaba malos olores. La tapa del pozo se había ocultado con gravilla”.
La lista de defectos que pueden considerarse vicios ocultos es dilatada: humedades, filtraciones y goteras que aparecen con las primeras lluvias, olores por una mala conexión de la salida de humos, problemas de cimentación que provocan grietas y fisuras, así como deficiencias en el aislamiento térmico y en el sistema eléctrico. También es un vicio oculto la existencia de una resolución administrativa condenando a la retirada de alguna construcción realizada sin autorización previa, por ejemplo, el cierre de una terraza.
No son pocas las viviendas que se traspasan con vicios ocultos. “Más del 80% de las viviendas de compraventa tienen desperfectos que no eran conocidos por los compradores”, sostiene Martínez Blanco. El comprador los ignora o no los considera tan graves. “La problemática surge cuando uno de estos vicios afecta a la estructura del edificio o cuando una filtración provoca humedad en las paredes”, dice Aleix del Campo, fundador de Hausum. Esta empresa, que realiza inspecciones en las viviendas para detectar vicios ocultos analizando más de 200 puntos, reclama que las inspecciones de viviendas antes de una compraventa sean obligatorias en España para evitar desgracias y fraudes.
Cuando el comprador es consciente de que ha adquirido por miles de euros una manzana envenenada suele intentar llegar a un acuerdo con el vendedor hasta agotar la vía extrajudicial. “Lo relevante es ponderar la gravedad. Muchas veces se soluciona con un acuerdo de abono de las reparaciones”, sostiene Moreno de la Santa. El abogado recomienda dar al vendedor un plazo de cinco días para que proceda a la subsanación de los defectos.
Si se niega, algo bastante frecuente, solo queda la vía judicial. El problema es que el plazo para reclamar vicios ocultos es de solo seis meses a partir de la firma de la compraventa. Hay que correr, porque “dentro de esos seis meses tendremos que haber agotado la vía amistosa e interponer la correspondiente demanda”, dice el abogado Martínez Blanco. Y añade: “Muchos compradores se quedan sin poder reclamar por esperar más de la cuenta o por falsas esperanzas dadas por los vendedores”. La letrada García-Nieto hace aquí una distinción respecto a Cataluña, donde existe una regulación específica desde el año 2018 que estipula que “el comprador podrá reclamar faltas de conformidad en lo adquirido que se manifiesten en los dos años inmediatamente siguientes a la venta”.
El afectado que pide auxilio judicial tiene dos opciones. Una es solicitar la resolución del contrato y recuperar el dinero de la compra —incluidos los gastos por abogados, procuradores y peritos—. “Incluso, podrá pedir indemnización por daños y perjuicios si se demuestra que el vendedor actuó de mala fe”, comentan en el despacho KLJ Abogados. La segunda es rebajar el precio en proporción al coste que, según los peritos, supondrá la reparación. “Su finalidad, como precisó la sentencia del Tribunal Supremo de 25 de septiembre de 2004, es el restablecimiento de la equidad contractual, esto es, un ajuste en la equivalencia de las prestaciones del contrato”, recuerdan en Vecindia.
Eso sí, el afectado tendrá que demostrar que el desperfecto no era visible y que la deficiencia hace inhabitable el inmueble o que su recuperación tendría un gran coste económico, para lo cual es imprescindible contratar a un perito. Además, “se puede levantar el acta notarial con el estado de la vivienda”, dicen los abogados de KLJ, despacho que recuerda la necesidad de enviar al vendedor un requerimiento a través de burofax para interrumpir el plazo de seis meses (si es obra nueva, el tiempo para reclamar llega a los dos años).
Daños en la estructura
Un ejemplo claro de vicios ocultos graves son los que afectan a la estructura, cuyo arreglo suele tener un coste muy elevado. En Vecindia cuentan el caso reciente de un cliente que compró una vivienda en Carabanchel (Madrid). “Una vez que entra a vivir observa daños en la estructura, y, después de varias pruebas, le confirman que el inmueble estaba afectado por aluminosis”. Está pendiente de sentencia. También en KLJ se han encontrado con pisos que se entregaban aparentemente reformados, pero “con el tiempo se constata que escondían grietas relacionadas con problemas estructurales, desprendimientos o cemento aluminoso”.
Pero si hay un vicio oculto que suele acabar en los tribunales es la humedad. Pasados apenas 10 días de la compra de un piso en Ibiza aparecen unas humedades que hacen inhabitable la casa. “La sentencia que obtuvimos fue la revocación del contrato de compraventa y una indemnización por las molestias, gastos de mudanza, mobiliario…”, comenta Martínez Blanco. No es fácil determinar el origen de las humedades (capilaridad, filtración o condensación). “El vendedor suele alegar que son por condensación, imputables a la parte compradora, para evitar la responsabilidad”, dicen en KLJ.
Un juzgado de Zamora ha anulado la compraventa de una vivienda con termitas
La humedad, que algunos propietarios tapan con pintura, es el fallo más frecuente