EL SECTOR INMOBILIARIO ESPERA PRECIOS ESTABLES Y MÁS DEMANDA
Tras el periodo de hibernación y las restricciones a la actividad adoptadas para combatir la pandemia, el sector inmobiliario aprecia una cierta recuperación de la demanda que podría acentuarse en el segundo semestre de 2021 y estabilizar los precios.
Pero para ello, es necesaria que la evolución de la situación epidemiológica sea positiva y que contagie a la economía. Según estimaciones de CBRE, 2020 podría cerrar con un descenso en las transacciones totales de vivienda de en torno a un 30% o un 35 % respecto al año anterior -lo que supondría 400.000 viviendas vendidasmientras que para 2021 se espera una
“ligera recuperación”, con un incremento del 20 % -475.000 viviendas-.
No obstante, desde la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) advierten de que la incertidumbre económica hará que los compradores sean “más prudentes y
cautelosos”, lo que alargará los tiempos de venta y podría influir en los precios. “Si la efectividad de la vacuna no se materializa y se alarga en el tiempo la crisis sanitaria y la económica, los propietarios serán más proclives a realizar ajustes, sobre todo en zonas donde el precio haya subido más los últimos años, o en las zonas de menor demanda”, explica José María Alfaro, coordinador general de FAI.
Sin embargo, esos posibles reajustes no serán iguales ni en todas las plazas ni en todo tipo de producto. Los expertos coinciden en que el precio de la vivienda usada es más susceptible de experimentar bajadas, ya que está más influida por la situación económica y laboral, y muchos propietarios podrían verse obligados a vender sus viviendas a precios más ajustados para hacer frente a la hipoteca.
Desde CBRE esperan que en 2021 se produzca un aumento de los precios de casi un 1 % -especialmente a partir del segundo semestre del año- después de experimentar este año unas caídas de entre el 2 y el 4 %.
“Los ajustes en vivienda nueva serán testimoniales y en mercados orientados a la segunda residencia. El ajuste en la segunda mano será consecuencia del deterioro del mercado laboral, la necesidad de venta por parte de los propietarios y una mayor oferta”, explica Samuel Población, director nacional de Residencial y Suelo de CBRE. Caída de la demanda extranjera
La información más actualizada del Consejo General del Notariado refleja un descenso medio del 37,4 % interanual en la compraventa de vivienda por parte de compradores extranjeros en el primer semestre del 2020. Según la tasadora Instituto de Valoraciones, estos datos reflejan el impacto que han tenido las restricciones para viajar entre países y la incertidumbre sobre la evolución de la pandemia en el mercado inmobiliario español.
“En 2021 la incertidumbre seguirá presente en la actividad de este colectivo. Esta ralentización de las transacciones podría mantenerse mientras sigan las restricciones”, advierten. Menos producción de vivienda
Según el informe ‘El sector residencial en España’, elaborado por la consultora Colliers, la producción de vivienda se verá afectada por el endurecimiento de las condiciones de financiación de nuevos proyectos. Así, en 2021 podríamos ver una reducción de la actividad de viviendas iniciadas del 30 % respecto a 2019 con una producción de en torno a 70.000 viviendas al año, lo que supone retroceder a niveles de 2016, según esta fuente.
Desde CBRE, Samuel Población explica que, tras la sobreoferta que se produjo en el anterior ciclo, las entidades financieras
“han aprendido la lección” y ya no otorgan financiación sin un porcentaje mínimo de reservas. “Las promociones iniciadas antes de la llegada de la Covid-19 siguieron su curso por el elevado número de preventas ya hechas y exigidas para la financiación y viabilidad del proyecto.
Sin embargo, la mayoría de los proyectos cuyos lanzamientos estaban previstos a partir de marzo 2020, fueron aplazados a
2021”, resalta.
En este sentido, los expertos creen que en ningún caso las transacciones de viviendas nuevas llegarán a igualar o superar el número de transacciones de viviendas de segunda mano, como llegó a ocurrir en el auge inmobiliario. Según CBRE, la demanda de obra nueva representará entre el 10 y el 12 % de las compraventas en 2021. Otro tipo de viviendas para cubrir nuevas necesidades
Uno de los principales cambios que ha traído la pandemia al sector inmobiliario y que se mantendrá en 2021 es la preferencia de los clientes por inmuebles con espacios amplios y exteriores, luminosidad, o estancias extra para teletrabajar.
Según Instituto de Valoraciones, “se ha notado un mayor interés por la obra nueva y las viviendas unifamiliares en los extrarradios de las grandes ciudades”, donde los inmuebles suelen cumplir en mayor medida con las nuevas demandas.
Prueba de esta tendencia es que, en el tercer trimestre de 2020, la compraventa de viviendas unifamiliares ocupó un 20,43 % del total de transacciones, marcando el máximo de la serie histórica, según el Colegio de Registradores de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles de España.
“En esta pandemia, el consumidor ha hecho una evaluación de su vivienda por primera vez. Ha analizado sus necesidades, ha valorado lo que tiene y lo que falta y ha puesto en valor la luz, el confort, las terrazas, los espacios cada vez más polivalentes y la calidad”, sostiene el presidente de Caledonian, Enrique López Granados. Por su parte, José María Alfaro destaca que el factor localización a la hora de tomar la decisión de compra “ha bajado en importancia” frente a factores como el tamaño, luminosidad, terrazas.
“Esa tendencia también marcará las nuevas construcciones de viviendas de
La vivienda nueva aguanta los efectos de la Covid-19
La vivienda nueva es la que mejor está resistiendo el impacto de la pandemia y, aunque los precios han ralentizado su ritmo de crecimiento por tercer ejercicio consecutivo, cerraron 2020 en positivo con un incremento del 0,9 %, según los datos publicados por Sociedad de Tasación, ST.
De hecho, la firma prevé que esta brecha se mantenga también a lo largo de 2021 y agrega que parece haberse tocado techo en el precio de la vivienda, ya que los máximos y los mínimos se están aplanando, una moderación que seguirá registrándose y que aleja los valores récord alcanzados en el ciclo anterior.
Desde CBRE prevén una corrección de precios a la baja de entre el -1 % y -3 %, también con mayor estabilidad en la obra nueva que en la de segunda mano.
Por su parte, los agentes de la propiedad inmobiliaria calculan que 2020 ha cerrado con 50.000 compraventas de vivienda menos que en 2019 y un precio medio de 1.430 euros/m2, lo que retrocede este indicador a niveles de 2012, aunque el ahorro de los españoles ha crecido un 18%.
7,5 años de salario íntegro para comprar una vivienda
De acuerdo con el Índice de Esfuerzo Inmobiliario de ST, son necesarios 7,5 años de salario íntegro para adquirir una vivienda de tipo medio. De nuevo Baleares fue la comunidad autónoma donde más años se necesitan (16,5) y La Rioja en la que menos (4,5).
Tras varios años liderando la inversión inmobiliaria, la inversión en oficinas se redujo a la mitad en 2020 por la crisis de la Covid-19, que ha traído consigo un aumento del teletrabajo. Además, las restricciones a la movilidad y su impacto sobre el sector turístico han desplomado más del 60 % la inversión en el segmento hotelero, que CBRE espera que se reactive a partir del verano.
Para esa fecha también confía en que rebote el sector “retail”, que ha visto reducidas sus ventas en centros comerciales un 25 % en 2020, gracias al ocio y la restauración.
El comercio online tira del sector logístico
Otra de las tendencias que se ha observado durante la pandemia ha sido el auge del comercio electrónico, que ha impulsado un sector logístico que seguirá en auge en 2021 con más de 2.000 millones. También se espera para 2021 una tendencia positiva en la inversión inmobiliaria de otros activos alternativos, como pueden ser las residencias de estudiantes o de la tercera edad.
El consejero delegado de ST, Juan Fernández-Aceytuno, ha señalado que es necesario que exista una mayor sensatez, prudencia y orden ya que la inversión es muy miedosa y teme la falta de claridad administrativa, jurídica y política.
En su opinión, actualmente hay un exceso de ruido pese a que los inversores quieren mensajes de tranquilidad, por lo que ha insistido en que es fundamental que las distintas administraciones moderen sus mensajes.