La inversió immobiliària creix el 50% aquest any a Catalunya
El ‘boom’ hoteler concentra la recuperació del sector
La inversió immobiliària a Catalunya pujarà aquest any a 1.500 milions d’euros, el 50% més que els 1.000 milions que va acumular l’any passat. A Espanya, el sector mobilitzarà recursos per valor de 7.500 milions, respecte als 5.000 milions realitzats l’any 2013. El sector hoteler a Catalunya serà un dels que generaran més operacions, sobretot per la transacció pendent de la torre Agbar, el futur hotel del passeig de Gràcia amb Diagonal, a més de l’establiment que es posarà en marxa en l’antiga seu de Henkel, entre altres. Són les xifres amb què treballa la consultora CBRE, i en què coincideixen Aguirre Newman, Jones Lang Lasalle (JLL) i Cushman & Wakefield. Els responsables d’aquestes empreses a Catalunya han participat en una taula rodona organitzada per EL PERIÓDICO sobre la situació del sector.
Els experts assenyalen que en el conjunt d’Espanya les operacions de més volum seran les de vendes de centres comercials, mentre que a Catalunya l’estrella serà el sector hoteler, que compta amb unes previsions d’inversió que s’acosten als 350 milions, enfront als 170 milions del 2013.
El sector immobiliari, al qual, juntament amb la banca, s’assenyala com el gran causant de la bombolla i de la debacle econòmica, comença ara a despertar-se. Els experts reconeixen que s’han fet les coses malament. «L’endeutament a baix cost va fer que fessin inversions que no tenien sentit», assenyala el vicepresident de CBRE, Enrique Martínez.
Els temps han canviat i ara s’imposa abans d’iniciar qualsevol projecte immobiliari assessorar-se bé i analitzar-ne el sentit i la rendibilitat econòmica, «No es pot fer una cosa a qualsevol preu», afirma Jordi Toboso, director de JLL. És bàsic apostar «per la innovació en producte i en processos», afegeix Oriol Barrachina, de Cushman & Wakefield.
El principal error en què es va incórrer en la bombolla va ser llançar projectes finançats estrictament amb deute, perquè la devolució estava condicionada a vendre el producte immobiliari amb grans plusvàlues, suficients per tornar el préstec i emportar-se un impor-
Enrique Martínez VICEPRESIDENT DE CBRE «A BCN passarà com a Dublín: les rendes en oficines pujaran el 25% en quatre anys» Anna Gener DIRECTORA D’AGUIRRE NEWMAN «No hi ha cap símptoma que hi hagi excés d’oferta en el sector hoteler» Jordi Toboso DIRECTOR JONES LANG LASALLE (JLL) «S’ha de posar la vela quan bufa el vent i aprofitar el turisme per al comerç»
tant guany. Els directius consideren que a partir d’ara l’immobiliari haurà de buscar fonts de finançament alternatives. «Estan venint nous jugadors per al finançament», afirma Anna Gener, d’Aguirre Newman. Els projectes que es posaran en marxa en el futur no estaran finançats per la banca convencional, sinó que al darrere hi haurà altres estructures completament diferents com socis capitalistes, fons i family offices. En aquest sentit destaca l’eclosió de nous vehicles financers com és el cas de les societats immobiliàries ( socimis), que captaran estalvis i estaran al darrere de moltes inversions.
SEGMENT D’OFICINES L’ESTOC S’HA QUEDAT OBSOLET
Un dels aspectes que més clara3 ment mostren el canvi de dinàmica del sector és el mercat d’oficines. La disponibilitat és limitada i el parc envelleix. «Tenim un estoc disponible suposadament suficient, però és obsolet. A Barcelona teníem un mercat de 250.000 metres quadrats nous i des que es va acabar la confiança no hi ha ni una sola grua», diu Oriol Barrachina, director de Cushman & Wakefield.
El pèndol de l’oferta ha arribat a l’extrem més baix, cosa que inevitablement es traduirà en el repunt
Oriol Barrachina DIRECTOR CUSHMAN & WAKEFIELD «Els que estem aquí hem fet almenys un procés de venda de centre comercial»
de preus i rendes. «A Barcelona passarà com a Dublín: les rendes en els pròxims quatre anys pujaran entre el 20% i el 25%», explica Martínez. L’activitat a Irlanda torna a moure’s a l’alça. «I les empreses tornen a pensar a instal·lar-se al centre de la ciutat » , afegeix.
En aquests moments hi ha dos grans usuaris que busquen oficines, la Generalitat i Aigües de Barcelona. I «tenen molt poques op-
cions», diu Gener. «Segur que s’ubicaran; però, un cop absorbeixin la quantitat de metres quadrats que necessiten, la taxa de disponibilitat baixarà notablement i les rendes pujaran», explica. «Els diria als promotors que posin projectes en marxa ja en segons quines zones», puntualitza Toboso.
CENTRES COMERCIALS MOLTES OPERACIONS EN MARXA
¿Quants centres comercials estan 3 a la venda en aquest moment? «Jo diria que estan tots a la venda. La qüestió és el preu», sentencia Toboso. La realitat és que és el sector que més operacions ha realitzat el 2013 i que previsiblement mantindrà la dinàmica aquest any. Una mica més precís, Martínez afirma: «Hi pot haver quatre o cinc processos oberts de competència a Espanya». «Tots els que estem aquí almenys n’hem fet un», postil·la Barrachina. L’últim moviment és el Northwood Investors amb la compra de 64.000 metres quadrats de Diagonal Mar. No serà l’últim, reconeixen. «Si vols posar a la venda un centre comercial, ara tens 10 ofertes», explica Martínez.
El mateix passa si es deixa lliure un local comercial a peu de carrer en zones preferents de Barcelona. Coincideixen en gran mesura els experts que allà hi ha massa concentració. «Barcelona encara no és Nova York, on l’oferta està molt més diversificada», comenta Gener. També defensen la llibertat d’horaris comercials. «S’ha de posar la vela quan bufa el vent. Ara s’ha d’aprofitar el turisme que ve per al comerç. Si tens una gran demanda, ¿per què frenar-la?», es pregunta Toboso. «Si els creueristes no compren aquí, compraran a Roma», sentencia Barrachina.
SECTOR HOTELER ¿ON ÉS LA BOMBOLLA? En el
3 moment en què María Reig va muntar l’Hotel Mandarín hi havia seriosos dubtes que algú estigués disposat a pagar 500 euros per habitació i nit a Barcelona. «El Mandarín és ara un dels hotels amb l’ocupació més alta d’Espanya i els preus més elevats», descriu Martínez per justificar que el segment de luxe té marge. L’interès de Hyatt, Four Seasons i altres cadenes per trobar ubicació a la ciutat dóna la raó als que creuen que «potser en el segment de tres i quatre estrelles no queda espai, però en el low cost i el luxe hi ha recorregut», diu.
«Hi ha carència a Barcelona», planteja Gener, però el problema és que «no és tan fàcil aconseguir bones localitzacions». I afegeix: «No hi ha símptomes que ens facin predir excés d’oferta». Una cosa que no es pot dir dels apartaments turístics. «Hi ha tantes habitacions, legals i il·legals, com en tots els hotels de tres, quatre i cinc estrelles», afirma Toboso.
H