¿Qui mana en la regulació?
La nova llei de vivenda ordena elements que afecten competències autonòmiques, en plena batalla preelectoral. Aquest fet provoca desconcert en les administracions, i també entre els promotors immobiliaris, usuaris i propietaris.
ros va passar automàticament a 900 o 950 en previsió de la posada en marxa de la limitació. A nosaltres, com a professionals, ens tocarà estudiar-nos bé la llei, retocar els contractes i oferir formació tant a llogaters com a arrendataris», explica.
Per la seva banda, Ferran Font, director d’estudis de Pisos.com, critica que «la nova llei d’habitatge causarà una gran heterogeneïtat normativa a les comunitats autònomes i per tant també generarà una gran inestabilitat». Segons la seva opinió, «es troba a faltar una política d’habitatge menys curtterminista. La llei neix amb grans dubtes, no només sobre la seva viabilitat sinó també per la seva previsible falta d’efectivitat».
També dubta José Ramón Zurdo, director general de l’Agència
Negociadora del Lloguer (ANA), i opina que la llei no aportarà solucions efectives i que Catalunya és un exemple del que pot passar. «Des del setembre del 2020, en què es van intervenir els preus dels lloguers a Catalunya (fins que el Tribunal Constitucional va anul·lar aquesta part de la llei catalana), han pujat més que en altres comunitats autònomes, com la de Madrid, on hi havia llibertat de rendes». Segons la seva opinió, la nova llei tal com s’ha plantejat «ataca la llibertat dels llogaters, provocarà que l’oferta es constrenyi, de manera que no servirà per a res, perquè a l’haver-hi menys oferta els preus pujaran o es mantindran alts, per molt que es limitin, o es desplaçarà la pujada cap a altres zones on els preus no estiguin limitats (zones no tensades)», comenta Zurdo.
Sensació de temporalitat
Guifré Homedes, director general d’Amat Immobiliaris, reconeix que es respira la sensació que pot ser un nou marc legal temporal a l’espera del futur Govern central. «En un tema tan estructural com la vivenda, és una llàstima que no hi hagi un consens mínim en l’arc parlamentari i entre les comunitats autònomes», opina Homedes. Segons la seva opinió, queda sense resoldre el principal problema del sector, que és la falta d’oferta suficient. «Per a la gent que ja està en un immoble de lloguer serà bona la llei ja que contindrà la renda que paga, però per al que vulgui incorporar-se al mercat de lloguer (joves, famílies, etc.) continuarà sent impossible al no haver-hi oferta disponible», explica. Un altre element preocupant des del seu punt de vista és que «el petit inversor, que és qui domina la propietat de lloguer al nostre país, no tindrà cap incentiu o per continuar invertint o per mantenir la inversió que ja té».
També és crític amb la norma Vicenç Hernández Reche, CEO de Tecnotramit i president de l’Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya (AIC), que considera que pot convertir-se en «el primer pas d’una política intervencionista que anirà a més en el futur», afirma.
■
La llei de la vivenda que ha impulsat el Govern ordena una sèrie d’aspectes que afecten competències autonòmiques. La proximitat electoral, a les diferents cambres, enverina el debat, tot i que des de la part socialista de l’Executiu s’insisteix que la nova legislació homogeneïtza una sèrie de mesures que ara eren diferents en funció del territori. Aquesta «melé competencial», segons una font ministerial, provoca desconcert entre les mateixes administracions afectades, promotors immobiliaris, persones usuàries o propietaris d’immobles. Però, ¿qui mana realment en la regulació de la vivenda?
La resposta no és única i de moment tampoc estan preses totes les decisions sobre com s’actuarà una vegada tiri endavant la llei de vivenda. La competència, per exemple, en tot el relatiu a limitar el preu del lloguer depèn de l’Estat, asseguren des del Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana (Mitma). No obstant, Catalunya havia legislat en aquest aspecte: la Generalitat considerava que era de la seva incumbència i, amb la llei 11/2020, va posar un topall a les rendes, al considerar que l’escalada era inassumible per a la ciutadania.
Segons el Sindicat de Llogateres, la llei catalana va beneficiar 160.000 llars, a les quals se’ls va rebaixar el lloguer una mitjana del 5%. Però el PP va recórrer la norma i, el març de l’any passat, el Tribunal Constitucional (TC) la va derogar, precisament, per una qüestió competencial. La limitació dels preus va estar vigent durant un any i mig i, segons un estudi d’ESADE, només va beneficiar les vivendes cares. L’Associació de Promotors i Constructors de Catalunya (APCE) també va lamentar que havia provocat un descens de l’oferta.
Fonts del Govern continuen defensant aquesta limitació dels preus dels lloguers a les denominades «zones tensades», és a dir, a les ciutats en les quals la menor oferta o la demanda disparada distorsionen el mercat. «Catalunya s’ha passat 10 anys liderant la reclamació de drets a la vivenda perquè en ocasions ens fessin fer marxa enrere i ara la llei ho recull de nou», interpreta una bona coneixedora del tema de l’Executiu.
La realitat de cada territori
Des del ministeri de Raquel Sánchez relativitzen les discrepàncies competencials i asseguren que l’elecció de les zones tensades continuarà sent a discreció de les comunitats autònomes, millors coneixedores de la «realitat» dels seus territoris. Els lloguers només podran pujar un 2% aquest any, un 3% el 2024 i, a partir de llavors, el que estableixi un altre índex encara per decidir. En el cas de Catalunya, «prèvia homologació», podria ser la Generalitat la que establís aquest percentatge, així com en la resta de comunitats. La valoració des de les mateixes fonts del Govern, governat per una ERC que ha avalat la llei al Congrés, és que «més val tard que mai», però tenen la sensació que en tot aquest procés de competències «s’han fet dos passos enrere per fer-ne un endavant».
■