Los alquileres suben más del 15% durante el primer trimestre
Los agentes inmobiliarios señalan los primeros efectos de la Ley de Vivienda y una mayoría dejará este mercado El parque de pisos se reduce y las condiciones para entrar cada vez son más duras: hasta dos avales
Una ley de vivienda estatal resulta «necesaria» y debe estar enfocada a garantizar el acceso a una casa «digna, adecuada y asequible», sobre todo para sectores vulnerables «tanto económica como socialmente». Así lo indican la mayoría de los Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España, que han firmado un escrito en el que, sin embargo, consideran que la nueva ley (aprobada el miércoles) provocará situaciones «contrarias» a la deseada. Afirman que no son políticos, sino «expertos inmobiliarios» y por tanto los primeros interesados en que haya fluidez, «pero ni siquiera han contado con nosotros».
Los primeros efectos, lamentan, «llegaron antes de que la ley entrara en vigor». En Cáceres, «los precios de los alquileres han subido entre un 15% y un 20% en el primer trimestre, puesto que la norma comenzó a redactarse en 2021 y el mercado ha tenido mucho tiempo para anticiparse, porque siempre lo hace», señala Francisco Marroquín, presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de Cáceres. Es más, las condiciones de acceso a un piso de alquiler «se están endureciendo» al haber menos oferta. «Son los cambios que ya genera una ley mala sin paliativos que puede provocar un auténtico cataclismo. Hasta sus pocos aspectos aceptables se ensombrecerán por el resto de la norma». De hecho, Marroquín advierte de que todos los agentes inmobiliarios de la provincia (salvo Plasencia y el Ambroz) han manifestado que dejarán de trabajar el alquiler.
La primera consecuencia de esta ley, argumenta Marroquín, será el «estrangulamiento de la oferta de pisos, que ya se está produciendo: ahora mismo hay muy poca en Cáceres capital». Algunos de los que tenían una vivienda destinada a arriendo «la han sacado del mercado y la han puesto o bien a la venta o bien la han traspasado al mercado de los apartamentos turísticos», con bastante tirón en la ciudad.
¿Por qué? Por tres motivos básicos: «al arrendador o propietario le quieren intervenir el precio del alquiler, toparle la revisión de renta, y exponerle a aguantar hasta cinco años con un inquilino que no le pague e incluso pueda destrozarle el piso». Uno de los errores de la ley, puntualiza el presidente del COAPI, es «sobreproteger» al arrendatario incumplidor. «Esto rompe la dinámica del mercado y perjudica a todos, al dueño y a los posibles inquilinos», denuncia.
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CAE LA TASA DE ROTACIÓN La segunda consecuencia deriva de la primera y también «es palpable en Cáceres». Al restringirse la oferta de casas en alquiler, «se destroza por completo la tasa de rotación, la agilidad de este mercado marcado por la temporalidad, de modo que resulta más difícil cambiar de inmueble, buscar mejores condiciones, poder elegir…». La razón estriba en que ahora mismo, si el arrendador y el arrendatario están más o menos satisfechos, prefieren mantener su contrato. «El arrendatario sabe que si se marcha a otro piso va a pasar de pagar una media de 500 € a 600 €. El arrendador prefiere también que se quede, sin subirle la cuota, para evitar riesgos con nuevos inquilinos». Pues bien, esa vivienda y esas dos personas quedan fuera del mercado del alquiler, que necesita una rotación para funcionar. Menos pisos, más caros. «Se entorpece el acceso a la vivienda, lo contrario al propósito de la ley».
La tercera consecuencia, tras la reducción de la oferta y de la tasa de rotación, viene por lógica: la subida de los precios, también en Cáceres, una ciudad que siempre ha tenido un alquiler generalmente asequible. «En general, limitar la cuota por la declaración de zona tensionada y obligar a tener un inquilino cinco años sin pagar, son dos medidas que han provocado que el propietario calcule la renta a cinco años según el tope del alquiler, y haya sacado un piso de 500 € a 700 €, para adelantarse a imprevistos y amortizar posibles daños», explica Marroquín. El sector no entra a valorar lo que cada cual pueda hacer con sus propiedades, pero radiografía los efectos en el mercado: «se hace más inasequible».
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¿MEDIADORES? Los agentes insisten en que no se oponen a esta ley por otros motivos más que por los puramente profesionales. «El Gobierno no ha tenido en cuenta la opinión de los expertos inmobiliarios, es más, impone la obligación de que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato sólo los pague el titular del piso, cuando siempre hemos sido mediadores en defensa de ambas partes».
De hecho, esta obligación impide además que los profesionales acepten encargos de quienes buscan un piso de arriendo, puesto que no les podrán repercutir sus honorarios, «con lo cual se infringe el principio de libre pacto». Recuerdan sobre todo que, para que un contrato de alquiler sea óptimo, tiene que haber «un completo equilibrio» entre las obligaciones y los derechos de los dos firmantes.
Por tanto, un nuevo efecto que se suma a la subida de precios: «si el propietario se hace cargo de estos honorarios y además asume más riesgos, se amparará en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para pedir como aval una segunda mensualidad». Ya se hacía, pero se está agudizando. «Ese piso que ahora ha subido a 700 €, además sumará a la primera cuota las dos fianzas, y se irá los 2.100 €». En definitiva, resume Marroquín, casi resulta más ventajoso pagar la entrada para una vivienda nueva.
En el escrito firmado por 24 colegios profesionales de agentes de la propiedad inmobiliaria, se cuestiona sobre todo la «inseguridad jurídica» que provoca la nueva ley no solo para el propietario, sino de forma «general», dado que la declaración de zonas tensionadas corresponderá a las CCAA, provincias o municipios, y ello generará «disparidad de regímenes» entre diferentes territorios.
Por otro lado, «se rompe la función social de la vivienda», apunta Marroquín, un cometido que debe recaer en las Administraciones Públicas y no en los propietarios privados. Porque, según los agentes profesionales, la nueva ley no asegura la construcción de vivienda protegida, «cuando las Comunidades Autónomas deberían blindar al menos un 2% de su presupuesto anual pa
El pago de los gastos inmobiliarios y de la formalización del contrato sólo podrá recaer en el titular
Los agentes advierten de que se rompe el «equilibrio» entre los derechos y obligaciones de los dos firmantes
«La Ley no nos permite trabajar para quienes buscan un piso, porque no podremos pasarles los honorarios»
ra el cumplimiento y desarrollo de estos inmuebles con carácter social».
En concreto, los colegios profesionales sostienen, desde su conocimiento del sector, que las Administraciones tendrían que garantizar en la ley un mínimo de creación anual de vivienda protegida, a fin de lograr el mínimo del 20% de este tipo de vivienda sobre el parque total en 20 años. «La Ley no tiene memoria económica», lamentan.
Finalmente, la reducción del número de casas de alquiler podría tener al menos un efecto en la bajada del precio de la compraventa, al salir más inmuebles en busca de comprador. Pero no es así. De hecho, durante el último año han subido notablemente tanto la vivienda nueva como la de segunda mano en Cáceres. Todavía hay más opciones antes que rebajar el piso y ponerlo a la venta. Por ejemplo, derivarlo al alquiler turístico por su alta rentabilidad, un camino que han tomado muchos. Y por otro lado, visto lo visto, comprar para alquilar ahora tiene menos atractivo, de modo que el que quiere invertir se inclina por locales comerciales, garajes o el mercado rústico, actualmente muy ágil.
En resumen, de momento no existe una imperiosa necesidad de vender, y quienes lo hacen, no son suficientes para cambiar la tendencia de los precios.