Ganancias del 30% hacen subir la compraventa de viviendas
Los españoles buscan un hogar, pero también inversiones rentables y activos ‘refugio’ Los bajos tipos que se mantienen en la banca hacen crecer de nuevo el negocio inmobiliario
El sector inmobiliario está atravesando la pandemia sin grandes sustos y, tras el parón derivado del confinamiento, diversos indicadores dan muestra de una actividad sostenida. El precio de compraventa refleja una tendencia ascendente y ya se acerca a los valores anteriores a 2020: de media, la vivienda libre se encareció el 2,4% interanual en el segundo trimestre, hasta situarse en los 1.649,2 euros el metro cuadrado, según la última estadística sobre el valor tasado del Ministerio de Fomento.
A su vez, el ritmo al que se realizan las operaciones también se ha ido recuperando de forma progresiva y los últimos datos disponibles, correspondientes a agosto, recogen un alza del 57,9%, hasta las 49.884 transacciones, el mayor volumen en este mes desde 2007, según el Instituto Nacional de Estadística. La cifra supone el sexto repunte consecutivo de un año en el que se ha vuelto a poner de manifiesto que cuando los españoles tienen dinero en el bolsillo, suelen decantarse por los inmuebles.
«Sin duda nos encontramos a la vivienda como un valor refugio, ante las tendencias inflacionistas de la economía, la falta de remuneración suficiente de los depósitos bancarios y la renta fija», apunta Samuel Población, director Nacional Residencial y Suelo de CBRE España. Actualmente, el ahorro se enfrenta a los bocados de la inflación, que en septiembre escaló hasta el 4%, y los tipos de interés, que en mínimos históricos reducen los retornos a su mínima expresión (pocos depósitos ofrecen rendimientos de un punto porcentual). Si a esto se suma «que la banca ofrece unas hipotecas en condiciones muy ventajosas, tanto a tipo fijo como a variable», invertir en vivienda se presenta como «una opción excelente», agrega Población.
La Comunitat Valenciana, la de Murcia y Navarra
superan rentabilidades de hasta el 7%
RENTABILIDAD Revisando el mercado español, el sector se anotó en los nueve primeros meses de 2021 un volumen de inversión de 7.842 millones de euros, el 16% más que un año antes, según cifras provisionales de CBRE. Y las previsiones de esta consultora inmobiliaria apuntan a que el ejercicio cerrará con una inversión de 11.000 millones. Así las cosas, ¿es buen momento para que un particular con cierto músculo financiero apueste por la vivienda? «Definitivamente, sí», afirma Edoardo Corda, consejero delegado de Briwell Group, que lo plantea tanto para aquellos perfiles con «dinero estancado en una cuenta corriente que está generando un 0% de interés», como para los que tengan que recurrir a una hipoteca para complementar el colchón de ahorro. «Aún con este condicionante, la opción de invertir en ladrillo sigue siendo conveniente», dice, ya que por muy baja que sea la rentabilidad, Corda cree que el particular podría ganar más de un 4%.
Atendiendo a la guía más habitual sobre estas potenciales ganancias, que es la rentabilidad bruta por alquiler (rendimiento medio que se sacaría de comprar una vivienda para alquilar) que calculan tanto el Banco de España como los diferentes portales inmobiliarios, la ganancia media se sitúa en el 6%. Y este es el principal motivo para la compra de una vivienda para 3 de cada 4 inversores, de acuerdo con Fotocasa, y el 84,7% opina que la vivienda da una rentabilidad que ahora no ofrece otro producto financiero.
Es aquí donde se plantea la duda de si alquilar o vender… ¿Cuál es la elección correcta? Para Sofía Cayuela, responsable de cuentas de Entidades Financieras en Instituto de Valoraciones, no existe una fórmula mágica. «Todo depende de los objetivos que tengan los inversores, de los plazos con los que cuenten para recuperar su inversión, del tipo y estado de la vivienda, y de la zona», comenta.
Desde Fotocasa sí inclinan la balanza hacia el alquiler. De hecho, María Matos, directora de Estudios y portavoz de la plataforma de búsqueda de inmuebles, plantea que la rentabilidad sigue siendo «el motor clave» a la hora de poner una vivienda en alquiler, en los dos últimos años ha ganado peso «la espera para que aumente el valor» y vender. Si el piso está en buenas condiciones y en una zona de alta demanda, «se puede alquilar a un precio de mercado competitivo», considera. Por comunidades destacan la Comunitat Valenciana y Navarra, donde la rentabilidad supera el 7%.
Tampoco parece desdeñable el rendimiento medio que la inmobiliaria Solvia asigna a la otra opción, la de comprar para vender: lo enmarcan en una optimista horquilla del 15% al 20% de media si se realiza reforma, pudiendo llegar al 30% si se trata de casas muy antiguas. «Reformar pisos en mal estado con la intención de revenderlos atrae cada vez más».
«Invertir en inmobiliario requiere un conocimiento previo del mercado, ya que una mala compra podría lastrar el objetivo principal de la inversión: obtener rentabilidad», indica Gonzalo Castro, director de venta minorista de Solvia.
Para calcular la posible rentabilidad y tomar la decisión, el inversor deberá tomar en consideración variables como la renta anual esperada o los gastos de mantenimiento (IBI, derramas, etc) en el caso del alquiler y, en el caso de la venta, se contemplarán el posible precio al que se pondrá en el mercado, gastos de la transacción, impuestos o la reforma. Aunque el factor más relevante será siempre el coste del inmueble, ya que el potencial beneficio dependerá esencialmente de si se adquiere a buen precio o no. En España, el importe medio para una vivienda tipo de 90 metros cuadrados asciende a 223.380 euros, según Sociedad de Tasación y, aunque el Banco Central Europeo acaba de alertar del riesgo de sobrecalentamiento de los precios, los expertos auguran más subidas, al menos, para 2022.
De cara a buscar otras tendencias de las grandes firmas de inversión que el particular pueda imitar, los profesionales que gestionan fortunas privadas muy elevadas «se fijan en dos conceptos clave: nicho y diferenciación», define Edoardo Corda. Factores ambientales o una alta segmentación del target pueden constituir una ventaja competitiva importante a la hora de orientar una apuesta financiera. A su vez, desde Instituto de Valoraciones comentan que existe un alto interés por los formatos de vivienda compartida ( coliving, residencias de estudiantes…), al igual que el build to rent o la vivienda de lujo en Madrid, Barcelona y las zonas costeras, esto último «sobre todo entre inversores extranjeros», añade Cayuela.