OBSERVATORIO INMOBILIARIO El mercado de vivienda en Andalucía es hoy muy diferente al de la anterior crisis
La actuación de la Sareb mantiene la demanda a la espera y hace que los incentivos que existen para promover la compra aún no sean suficientes
SE sigue con preocupación cómo la crisis sanitaria puede afectar al mercado de la vivienda, pero en este artículo se argumenta que, aunque puede haber una disrupción y posponerse decisiones de inversión o compraventas, el mercado ha entrado en la complicada situación actual muy equilibrado, y las compañías del sector, con balances saneados.
En la tabla 1 vemos que en la crisis de 2007 se daba un volumen muy elevado de compraventa de vivienda nueva, de manera que en ese año se vendían en Andalucía 85.300 viviendas nuevas, siendo en la actualidad 10.660; entonces era el 21% de todo lo que se vendía en España, y ahora el 19%. Los precios medios, sin embargo, estaban en 176.000 euros en 2007, y pasan a 216.000 hoy, con lo que estamos en un mercado donde las operaciones son relativamente escasas, y con precios al alza. Estas características se mantienen en 2020. En cuanto a la vivienda usada, en 2005, que es el año de máximos, se vendían algo menos de 100.000 viviendas, que representaban el 17% del total de España, una cifra similar a la de hoy, que es el 19% del total nacional. Así pues, se reduce el porcentaje en la vivienda nueva, y aumenta en vivienda usada. La conclusión es que en el mercado de vivienda nueva no hay ni remotamente un problema de burbuja, y hay si acaso una escasez de oferta. Lo mismo puede decirse de la vivienda usada, con la diferencia de que aquí los precios se han ajustado permitiendo el equilibrio de las transacciones, que cayeron fuertemente tras la crisis financiera.
El otro grupo de datos relevantes lo sintetizamos en la tabla 2, con las viviendas iniciadas, terminadas y stock disponible para la venta. En 2008 se iniciaban en Andalucía 38.700 viviendas y se terminaban casi 110.000, que suponían el 16,2% y 19,5% del total de España; en 2019 estas cifras son 18.400 y 11.500, respectivamente, siendo la vivienda iniciada el 19% del total nacional, y la terminada el 16%. En cuanto al stock, en 2008 había 107.000 viviendas nuevas disponibles para la venta, el 17% del total de stock de España, y en la actualidad 71.800, que es el 15% del total. Vemos pues que las viviendas iniciadas y las terminadas son actualmente una fracción de las de los momentos álgidos de la crisis anterior, observándose una adecuación de las viviendas iniciadas y terminadas, a la demanda.
Por último, hay que señalar dos cuestiones que diferencian profundamente la crisis sanitaria actual de la anterior. La primera es la prudencia que se observa en el mercado; en los nueve primeros meses de 2020, caen un 20% los proyectos de obra nueva respecto al mismo período del año anterior, lo que sin duda es un retraimiento en la ejecución de proyectos y decisiones de inversión, pero la tendencia ya estaba marcada con una ralentización en los últimos trimestres de 2019. La pandemia supone una disrupción, pero no hay en el mercado una oferta que no pueda absorberse. La segunda cuestión es que las compañías del sector tienen balances saneados, con liquidez y endeudamiento razonables; las entidades financieras no soportan el riesgo de la crisis anterior; se ha profesionalizado la vivienda en todas sus fases, desde la financiación al proceso de producción y venta, con figuras como los servicers, que han mejorado la gestión de las carteras, y formas de inversión como son, por ejemplo, las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (Socimi), que dan liquidez al mercado. En suma, tanto en las cifras comparativas con la crisis anterior, y cómo llega el sector de la vivienda a esta nueva crisis, como por los cambios de las compañías que operan en él, la situación actual es mucho mejor que la de entonces, y permite ser optimistas sobre la vuelta a la normalidad una vez que las condiciones sanitarias lo posibiliten.