EL DILEMA DEL ALQUILER BARATO
NO se enfoca bien la cuestión de los alquileres cuando se pretende que han de ser forzosamente baratos con relación a la renta de la familia. En esto se insiste desde algunas posiciones políticas, y Comisiones Obreras ha publicado un estudio considerando el ajuste de un precio entre arrendadores y arrendatarios según las supuestas rentas respectivas. No es un enfoque razonable, y además sus propios datos medios llevan a conclusiones distintas a las que se quieren desprender del estudio, donde sorprende que casi la mitad de los arrendadores tienen rentas inferiores a 40.000 euros anuales, el 25% inferior a 26.000 euros, y el 9% está en riesgo de pobreza, por lo que no parece que estemos hablando de un colectivo muy pudiente.
Tres factores es preciso considerar. Uno, la cuarta parte de las familias en España viven en alquiler, de ellas sólo un 15% paga precio de mercado, y el otro 10% es un precio inferior o cesión. La dispersión es considerable, y las familias que viven de alquiler oscilan entre un 17% y 34% según las zonas, por lo que hay que ver el precio en mercados locales, donde la oferta es difícilmente ampliable, y surgen otros problemas como el alquiler turístico. Dos, según un análisis publicado por este periódico, la rentabilidad por alquileres como cociente entre el alquiler y el precio de la vivienda, muestra que la vivienda se encarece, pero el alquiler no lo sigue, con lo que las rentabilidades medianas brutas son relativamente bajas, en el entorno de un 5% (impuestos, mantenimiento, seguros, financiación, y riesgo hacen escasa la rentabilidad neta). Tres, la vivienda nueva para alquilar apenas supone el 2% de la oferta, y en las carteras de las denostadas sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (socimi), el alquiler residencial es sólo un 10% del total de activos.
Con estos datos hay que enfocar el problema, primero, fomentando el parque público de vivienda en alquiler; para ello tenemos el instrumento de las socimi y la idea de estimular fiscalmente a las que se dedican a la vivienda. Acaba de constituirse Primero H, una sociedad para vivienda en alquiler social, que alquila a entidades sin ánimo de lucro para su gestión; se puede intentar utilizar fondos Next Generation impulsando esta figura societaria con proyectos públicos y privados de alquiler social. Segundo, la disponibilidad de vivienda social requiere años de esfuerzo, evitando el desinterés y los errores pasados, pero las circunstancias actuales exigen dedicar recursos extraordinarios para que los arrendatarios con dificultades cumplan con sus pagos; la responsabilidad de que una familia pueda acceder y mantenerse en una vivienda es indudablemente pública, y para ello ha de complementarse la renta familiar con un subsidio adecuado, impidiendo, eso sí, que sea un incentivo para subir el precio.
Tenemos tendencia a idealizar las respuestas políticas a los problemas, tal vez por una influencia de Kant, para quien la felicidad no es tanto un ideal de la razón, sino de la imaginación; pero los factores que determinan la felicidad del acceso a una vivienda sí están en el ámbito de lo que se razona, junto con la imaginación y la tenacidad en buscar soluciones prácticas que requieren una visión compleja y una actitud laboriosa.