España debe construir 1,5 millones de viviendas sociales para el alquiler
● Un informe del BBVA estima que sólo el 1,1% del parque está destinado a este fin, frente a la cifra media del 7,5% en la UE
España tiene un problema con el acceso a la vivienda por parte de los jóvenes, y, en lo que respecta al alquiler, tiene un grave problema con las rentas que debe asumir este colectivo.
Según un informe de BBVA Research titulado Buenas prácticas para fomentar el alquiler y ayudar a la emancipación de los jóvenes, los hogares que tienen a un menor de 30 como persona de referencia deben emplear más de un 30% de su renta para el pago del arrendamiento, de media. Pero en 24 de las 50 provincias españolas esta proporción supera el 40%. En Islas Baleares, Gran Canaria y Barcelona se rebasa el 60%, y en Málaga, la cuarta de ranking, se roza ese porcentaje. BBVA propone, entre otras cosas, levantar 1,5 millones de viviendas nuevas en alquiler social, por debajo de los precios de mercado, para aliviar esta presión.
Los alquileres –con la salvedad de la pandemia– han ido en aumento en los últimos años debido, entre otras cosas, al crecimiento económico. El estudio refleja que cada punto de aumento del PIB per cápita conduce a un incremento del esfuerzo de 4,3 puntos en las familias de ingresos medios y altos. En las más vulnerables este avance es de siete puntos porcentuales. Eso ha conducido a que en algunas provincias –caso de Málaga– se haya doblado el aporte necesario para poder vivir de alquiler.
Además del crecimiento, ha contribuido a tensionar los alquileres el incremento de la demanda (por la dificultad de los jóvenes para acceder a una vivienda en propiedad y el saldo migratorio positivo) combinado con la escasez de la oferta, sobre todo en las zonas metropolitanas.
BBVA interpreta que las políticas de los últimos años de “control de alquileres” han desincentivado a pequeños y grandes inversores, lo que ha frenado la propia oferta y la profesionalización del sector. Si en España hay 3,4 millones de viviendas vacías (aunque no todas se sitúan en zonas de demanda) es más “por falta de seguridad jurídica y por la rigidez de los contratos que por criterios de rentabilidad”.
A ello se le añade la escasísima oferta de alquiler social. Solo el 3,3% de los hogares vive en una vivienda que se puede considerar así y solo un 1,1% del parque está destinado a este fin, frente al 7,5% de media de la UE, el 34,1% de Países Bajos, el 16,7% de Reino Unido o el 14% de Francia.
El informe propone un conjunto de medidas para revertir una situación que es dramática para mucha gente y retrasa a los 30 años la edad de emancipación. Alguna de ellas se ha comenzado a aplicar, como es el caso de una reforma laboral que ha incrementado el número de contratos indefinidos entre los menores de 25 y, por tanto, la estabilidad necesaria para emanciparse.
Pero la medida estrella que plantea BBVA es la de invertir más en vivienda social. Según sus cálculos, para llegar al objetivo de la OCDE (7% del parque para este fin) habría que construir 1,5 millones de unidades, hasta llegar a 1,8 (ahora hay solo 300.000). Para ello, es necesario incrementar el porcentaje del PIB destinado a vivienda (el 0,44% del PIB); “repensar” planes urbanísticos para aprovechar el suelo existente y cambiar el uso a residencial en zonas de gran actividad económica; y aprovechar los fondos Next Generation.
Para solucionar el problema de las viviendas vacías, BBVA pide –después de cuantificar su
En provincias como Málaga el esfuerzo para arrendar roza el 60% de la renta
número exacto– la creación de una organización que promueva su puesta en alquiler en las zonas con mayor tensión. Y aprovechar los fondos europeos para rehabilitar las que no estén en buen estado.
En esta batería también hay medidas fiscales, como la ampliación de la deducción a propietarios del 60% al 100% en el caso de jóvenes inquilinos con recursos limitados. Y hay, además, medidas para incrementar la seguridad jurídica, como un mecanismo ágil de resolución de conflictos, mayor flexibilidad en los contratos y sustituir las penalizaciones a los grandes tenedores por incentivos, con el objetivo de no frenar el Build to rent en el que están entrando grandes operadores.