“Limitar pisos turísticos y VFT no abaratará el alquiler en Cádiz”
● Propietarios de empresas y arquitectos critican que el Ayuntamiento de Cádiz meta en la nueva regulación “en el mismo saco” edificios de apartamentos y viviendas particulares
Los arquitectos de Cádiz no ven claro el paso que ha dado el Ayuntamiento de Cádiz a la hora de limitar la apertura de nuevas viviendas turísticas que llega con la modificación del Plan General de Ordenación Urbana para evitar la excesiva turistificación en la ciudad. Y no solo a nivel económico, pues este año se les han caído proyectos de fincas que iban a adoptar este uso debido a la moratoria que se puso en marcha, sino por la propia utilidad de la norma que ven excesiva y que, en su opinión, no termina de atajar el problema de las VFT: las viviendas con fines turísticos.
Sobre ellas ponen el dedo estos profesionales tras superar con mucho esfuerzo la crisis del ladrillo, que dejó K.O. a la profesión, y que ahora temen que esta normativa vuelva a perjudicarles en lo que respecta a su trabajo en esta ciudad. No son ajenos ni mucho menos a la realidad que vive Cádiz y ven claro el problema de la vivienda turística, y cómo se está desplazando a la población, por lo que están de acuerdo en poner coto, pero no de este modo tan rotundo. De hecho, coinciden en que el nuevo paso del Consistorio gaditano no hará más que frenar los emplazamientos hoteleros de calidad, pero no impedirá el crecimiento de las viviendas con fines turísticos, pues hasta el momento es la Junta de Andalucía la que permite su inscripción “sin más requisitos que una licencia de primera ocupación para que una vivienda pueda ser declarada turística” en el Registro de Turismo andaluz.
El que habla es el arquitecto Antonio Rodicio, que firma el proyecto de apartamentos turísticos de la plaza del Palillero, que se está construyendo actualmente, y es el autor de la rehabilitación Candelaria 10 y el Hotel Casa Cánovas, también de apartamentos turísticos. “El problema radica más que en los hoteles o apartamentos turísticos, en las viviendas con fin turístico, que seguirán proliferando”. El técnico asegura que son viviendas normalmente de mala calidad, que están multiplicándose, y “esto sí que va en detrimento de los hoteles y apartamentos turísticos, que tienen que cumplir con una estricta normativa para alcanzar los estándares de calidad”, aclara. “Es que hay que distinguir entre unos y otros, no es lo mismo los edificios de pisos turísticos que las viviendas con fines turísticos, que son las que siempre se han alquilado en b, y que desde hace unos años responden a este invento de la Junta para pagar un impuesto que lo legalice. Pero, realmente, “la Junta puede seguir declarando turística a todas estas viviendas y ha faltado quizás el acuerdo de las dos administraciones a la hora de limitarlas”.
En la misma vertiente se expresa el arquitecto Víctor Gómez, autor de La Casa del Armador, y al que durante este año se le han caído tres obras de reforma de fincas para este fin “que ahora siguen paradas y en la ruina”. Gómez tiene claro que “hay que poner coto al desmadre que había, pero esta modificación no soluciona nada porque el Ayuntamiento no tiene competencia para frenar la VFT y la Junta no entra en eso”. Incide en que solo tienes que entregar la licencia de primera ocupación. Por tanto, “¿cómo se regula?, la única manera de hacerlo es que el la Junta delegue al Ayuntamiento esta función”.
Rodicio también cree necesaria la regulación, pero no de esta forma tan tajante, “sino ateniendo más a la particularidad de cada barrio y la ratio, pues creo que se ha partido de un informe que no es del todo exacto”.
Por su parte, Víctor Gómez sí que ve positivo que sean las fincas con grado de protección cero y uno las que tengan este uso hotelero porque “a nivel residencial no tienen salida, pero dejarlo solo en estas fincas es una barbaridad porque hay viviendas de grado dos que tiene más interés que una de grado 1, así que me ha parecido excesivo”.
En el campo de las VFT el arquitecto Mario Barrios lleva realizando reformas de viviendas para fi
nes turísticos desde hace años, fundamentalmente de pequeños propietarios que invierten para dar un valor añadido a este tipo de construcciones. Afirma que es otra forma de crear riqueza en el sector de la construcción y, posteriormente en el turístico y, aunque es cierto que pueden sustituir a viviendas de alquiler de larga duración, entiende que la inversión que realizan estos propietarios es más fácilmente recuperable en el caso del fin turístico.
En cuanto a la modificación del PGOU considera que tiene un “difícil recorrido si no se implica la Junta, que es la competente en este caso” y cree que puede ser necesaria en ciertas zonas de la ciudad, “aunque a la larga es demasiado restrictiva y discriminatoria para otras áreas, sobre todo en algunos barrios de Puerta Tierra”. Lo que sí considera fundamental como complemento a la ordenanza emprender políticas de vivienda pública y de alquiler social sobre todo en fincas del casco histórico que siguen desaprovechadas.
LA POSTURA DEL COLEGIO
El Colegio de Arquitectos de Cádiz valora positivamente que se limite la turistificación a través de la modificación del PGOU como ya lo han hecho otras capitales turísticas, pero ha echado en falta un análisis más profundo de la situación. Así lo confirma Paula Vilches, vocal de la Junta de gobierno, pues considera que la casuística es muy amplia.
Vilches parte de que el punto de inicio debe ser el equilibrio, el mismo que permita la convivencia entre el turismo como motor de la ciudad, y la propia vida de la gente en la ciudad, de manera que el primero no colapse al centro histórico de la cuidad. “Para ello había que poner límite en algún momento, tal y como se ha hecho, pero con un informe más exhaustivo y desarrollado”.
Puntualiza que es correcta la diferenciación que se ha hecho entre los edificios de apartamentos turísticos y las viviendas con fin turístico (VFT), siendo los últimos los más difíciles de controlar, “al encontrarse dentro de los edificios residenciales, y es este el problema que se repite en todas las ciudades turísticas”. Además, añade, es complicado hacerlo porque no existen herramientas suficientes.
De hecho, aclara que no afecta del mismo modo a la ciudad los edificios de pisos turísticos reglados, que son sobre los que el Ayuntamiento puede actuar directamente, que las VFT. Precisamente son estos últimos los que pueden provocar más problemas de convivencia dentro del edificio donde se ubique.
Por todo esto señala la necesidad de ahondar en este estudio que permitiera controlar, por ejemplo, cuántas hay y qué recorrido tendrán a medio y largo plazo, ver el desarrollo de futuro. Para ello, afirma, “sería necesario un hilo de comunicación directo entre el Ayuntamiento y la Junta para tomar el pulso de la situación, y no sabemos si esto está ocurriendo”.
Por último, valora positivamente el hecho de regular y poner coto en los edificios de grado 0 y 1.
LOS EMPRESARIOS
Propietarios de empresas que gestionan apartamentos coinciden con los arquitectos en rechazar la misma vara de medir para sus intereses y para sus alojamientos en edificios y para las viviendas turísticas, al considerar un error y una injusticia tratar de la misma manera a ambos conceptos.
Así, Álvaro Gómez Lacave. Director del Hostal & Apartamentos Plaza de la Luz, en la calle Corralón de los Carros, se muestra en contra “de que metan en el mismo saco tanto a hoteles como a una vivienda en una comunidad de vecinos. Para Javier Ruiz, propietario de Apartamentos Maier, “hay una falta de rigor en esta regulación porque se trata de la misma manera un apartamento que un piso turístico, y no es justo. Porque frena las aperturas de apartamentos regulados en inmuebles que no sean de Grado 0 y 1 y no paraliza las VFTS, que son más de 2.000 y ofrecen en el centro de la ciudad más de 10.000 camas. De apartamentos hay unos 30 edificios con 1.100 plazas. Esta relación de 10 a 1 en camas no la va a paralizar una modificación del PGOU”.
Francisco Daniel Doña, copropietario y director de Cadiz4rentals, que se ocupa del alquiler vacacional y corporativo, afirma que “se diga como se diga, se trata de una prohibición, aunque quiera disfrazarse con otro nombre. Y recuerda que la competencia es de la Junta de Andalucía”. La decisión “no tiene carácter retroactivo y no va a afectar a los pisos que ya tenemos en marcha, pero es una limitación de derechos a la propiedad privada y al libre comercio”.
Álvaro Gómez entiende que la regulación se podría haber realizado en orden. “En primer lugar las VFTS (Viviendas con Fines Turísticos), que son las que se implantan en lugares residenciales y causan realmente problemas en las comunidades, expulsando a los vecinos de sus casas. Además, hay mucha economía sumergida y muchas están fuera de la ley”. “Y en segundo lugar, si fuera necesario, regular el uso de hospedaje para establecimientos hoteleros que se instalan en edificios completos. Estos sí rehabilitan edificios y generan empleo”, estima.
Javier Ruiz apunta que “para tener una VFT solo basta con inscribirse en un registro de la Junta de Andalucía. El único requisito es que tengan licencia de primera ocupación, que la tienen el 99 por ciento de sus propietarios. Esta norma hará que se incrementen estas viviendas, que son las problemáticas en las comunidades de vecinos, mientras va a paralizar los edificios de apartamentos, que tienen una regulación estricta y con múltiples requisitos. El Ayuntamiento de Cádiz no puede parar que las viviendas ya existentes se conviertan en VFTS, solo que no se construyan nuevas con esos fines”. Y coincide en que “no se puede meter en el mismo paquete los apartamentos y las VFTS”.
Según Francisco Daniel Doña, “no hay ni mucho menos un fondo de inversión que se haga en la ciudad con lotes de viviendas para especular, aquí la mayoría de los pisos son propiedad de gaditanos con una segunda casa en alquiler o de personas de fuera de Cádiz que la tienen como segunda residencia para veranear pero la alquilan los meses que no están en la ciudad”. A su juicio “esto no va a conseguir abaratar el precio de la vivienda en alquiler, que es un problema de la ciudad de hace 20 años, de cuando se empezó a agotar el suelo”.
También critica, por último, que “la decisión es un parche y un freno al desarrollo turístico y económico de la ciudad. Una vivienda turística tiene muchos gastos que repercuten en la ciudad como carpintería, limpieza, fontanería…”.