Jóvenes, emancipación y alquiler
Los jóvenes españoles se emancipan a los 30 años, unos tres después que la media europea. Uno de los motivos principales de este retraso está relacionado con la dificultad de acceder a una vivienda a un coste reducido y en una localización que satisfaga las preferencias de los recién graduados.
La emancipación de los jóvenes se lleva a cabo mayoritariamente a través del alquiler. En 2020, casi el 50% de los hogares cuya persona de referencia era menor de 30 años residía en una vivienda arrendada, frente a poco más del 30% que lo hacía en una en propiedad. ¿Cuáles son los factores que condicionan esta elección? La renta es uno de los más determinantes. El alquiler requiere de una inversión inicial inferior a la compra y, entre los jóvenes, la capacidad de ahorro, clave para adquirir una vivienda, suele ser limitada. Por otro lado, el arrendamiento otorga una mayor flexibilidad que la propiedad: favorece la movilidad geográfica, a considerar para aprovechar oportunidades laborales; reduce el compromiso de permanencia en una vivienda y exime de correr con costes asociados a la misma; y facilita el acceso a la vivienda para etapas transitorias, como sucede con los extranjeros que llegan al país.
Aunque parece que el alquiler es el régimen que más podría adaptarse a los jóvenes, en la actualidad no es sencillo acceder a él. En primer lugar, sus precios han subido notablemente. Desde 2014 hasta mediados 2022 se incrementaron el 50% (frente al 20% de la vivienda en venta). Los ascensos más relevantes se dieron en las regiones con mayor crecimiento económico y con una población relativamente más joven, como Baleares o Madrid. Además, la proliferación del uso de los apartamentos turísticos también estaría fomentando el incremento de los precios. Precisamente, las provincias con mayores subidas de alquileres (Las Palmas, Tenerife, Baleares o Málaga) son las que presentan más oferta de este tipo de alojamientos. Como consecuencia, los jóvenes han de incrementar la renta destinada al arrendamiento, y en pocas provincias baja del 30%. A esto hay que añadir la escasa oferta de vivienda protegida. Según la OCDE, en 2020 la oferta de alquiler social equivalía sólo al 1,1% del parque residencial, muy inferior al 30% de Holanda y al 20% de Austria y Dinamarca. Por último, la incertidumbre jurídica no favorece la proliferación de la oferta de vivienda en alquiler cuando se necesita. Medidas como el control de precios de los alquileres, o aquellas que desincentivan la acumulación de activos y que pueden permitir alcanzar economías de escala contienen e incluso reducen la oferta. A ello también contribuye la escasez de suelo en las zonas más demandadas y la compleja burocracia, que ralentiza la obtención de permisos para ampliar el parque.
Ante este diagnóstico, es imprescindible llevar a cabo actuaciones encaminadas a promover la accesibilidad a la vivienda y facilitar la emancipación de los jóvenes. Para ello, es clave desarrollar medidas dirigidas a incrementar la oferta de alquiler y, particularmente, el parque público. Dotar de suelo, simplificar y acelerar los procesos para conseguir licencias y propiciar la colaboración público-privada son aspectos relevantes para favorecer la construcción de viviendas. En todo caso, el aumento puede venir también por llevar al mercado una oferta que ahora mismo está fuera de él: buena parte de la riqueza de los españoles está invertida en activos inmobiliarios, por lo que parte del reto es el de incrementar la rentabilidad o la seguridad jurídica para atraer a ese parque sin utilizar. Asimismo, podría repensarse la planificación urbanística, propiciando incrementos de densidad edificatoria y cambios de uso en algunas zonas de las grandes ciudades. En este caso, sería interesante aprovechar la llegada de los fondos europeos, en parte destinados a la rehabilitación de barrios. Todo esto debe acompañarse de una buena planificación de la gestión del parque público, involucrando al sector privado como en otros países. Finalmente, el reto de los reguladores hacia delante es el de reducir la incertidumbre regulatoria que tanto ha afectado al sector durante los últimos años. Un marco estable que atraiga inversión será clave para garantizar que los jóvenes puedan vivir donde quieren y a un precio en línea con sus ingresos.