La vivienda en venta se evapora: treinta capitales pierden más del 20% de su ‘stock’

En el último año, la oferta de vivienda en compraventa se ha contraído un 13%, incapaz de contrarrestar la demanda. Por capitales, la caída es más pronunciada, del 18%: Ourense, Valencia y San Sebastián, las que más pierden.

Las familias españolas y los inversores nacionales e internacionales están pescando con fruición en el río revuelto que es desde hace unos meses el mercado inmobiliario, reeditando números de compraventa que no se habían visto en el país desde hace casi quince años. Frente a esta pesca intensiva, el caladero de vivienda disponible no se está regenerando a la misma velocidad, lo que intensifica uno de los principales problemas del mercado español: el desajuste entre oferta y demanda que, entre otras cosas, provoca un aumento de los precios. Toda escasez de productos encarece las unidades disponibles.

Así, entre julio del año pasado y julio de este año, el stock de oferta pasó de las 762.000 a las 661.000 unidades, o lo que es lo mismo, una fuerte caída del 13,2%, según datos de Atlas Real Estate Analytics, consultora del sector inmobiliario. Para este cálculo, la compañía utiliza un algoritmo propio en el que se tiene en cuenta los datos de oferta de los principales portales inmobiliarios de España. Pero si la caída es destacada en el panorama nacional, al tener solamente en cuenta las capitales de provincia podemos hablar de un auténtico desplome: un 18,3% menos de vivienda a la venta. Esto se debe a que los inmuebles en la capital permanecen menos tiempo en el mercado al atraer más interés y encontrar antes un comprador. Tanto es así, que 30 capitales españolas han perdido más de un 20% de su stock en el último año, con casos especialmente sangrantes: protagonizan las mayores caídas Ourense (53,6% de inmuebles menos a la venta), Valencia (42,2%) y San Sebastián (39,8%).

Las capitales de dos regiones especialmente afectadas son la Comunidad Valenciana y el País Vasco. Además de la destacada pérdida de Valencia, son notorios los casos de Alicante (un 30,6% menos) y Castellón (25.3%). En la comunidad vasca, a la caída de San Sebastián se suma el descenso del 35,8% de Vitoria y del 28% de Bilbao. Hay varias capitales también con descensos por encima del 30%: Santa Cruz de Tenerife (39,1%), Badajoz (36,2%), A Coruña (34,3%), Santander (32,4%), Logroño (31,9%) y Segovia (31,6%). Respecto a Madrid, Málaga, Palma de Mallorca y Barcelona, cuatro de las grandes protagonistas del boom inmobiliario de 2022, la capital catalana tiene un comportamiento distinto al resto. Mientras el resto pierden viviendas en venta (Madrid el 24,1%, Málaga el 26,8% y Palma el 28,4%), Barcelona tiene un 4,6% más de viviendas en venta que hace un año, es decir, 2.953 más. Los últimos cambios en materia de alquiler introducidos en la Ciudad Condal están detrás de este aumento: muchos propietarios han traspasado su vivienda del mercado de alquiler al de venta. Además de Barcelona, hay otras siete capitales con una evolución positiva del stock, entre ellas León, con un llamativo 63,6% más; Granada (11,1%) o Lugo (4%).

La desigualdad entre las capitales de interior, con algunas excepciones, y las de provincias costeras, es patente. En la Andalucía de interior y en Castilla y León se encuentran las menores caídas o incluso balances positivos, mientras que las capitales que miran al mar pocas se salvan de un elevado descenso.

Las causas de esta desaparición de los activos inmobiliarios del mercado de venta las resume Alejandro Bermúdez, CEO de Atlas Real Estate Analytics, en “una demanda orgánica muy alta, de gente que compra para utilizar como primera vivienda, principalmente entre los 30 y los 40 años y con hijos, que venía de vivir de alquiler; y un contexto de inflación y de ahorro familiar acumulado durante la pandemia, que es un caldo de cultivo perfecto para que la gente invierta. En España conocemos bien el inmobiliario, es la inversión número 1, siempre lo ha sido y lo será durante mucho tiempo, por lo que hay mucho afán inversor tanto de particulares como de

Una previsible disminución de la demanda permitirá recuperar parte de la oferta perdida

Tanto la compra para uso como primera vivienda como la de carácter inversor vacían el mercado

institucionales, que llevan desde 2013 invirtiendo en el residencial porque es muy seguro”. Por otra parte, el contrapeso que tendría que ejercer la incorporación al mercado de nuevas ofertas, tanto de obra nueva como de segunda mano, no ha sido tal. Pese a que la edificación de obra nueva ha remontado el vuelo en los últimos ejercicios, lo cierto es que no ha sido suficiente para satisfacer la alta demanda del primer semestre del año.

Las tornas pueden empezar a cambiar un poco a partir de ahora y a lo largo del próximo año, cuando los expertos del mercado inmobiliario prevén un parón en la compraventa por un menor interés en adquirir vivienda o, al menos, más dificultades para hacerlo. “Es posible que veamos ahora un ligero aumento del stock, porque la demanda orgánica va a menguar poco a poco”, pronostica Bermúdez, aunque también advierte de que “la obra nueva va a bajar un poco porque muchos inversores y promotores medianos están teniendo problemas para encontrar oportunidades de inversión, por unos costes de construcción de suelo muy altos”. Las previsiones son, por tanto, “que recuperaremos stock pero sin tocar máximos, porque eso significaría un mercado con muy pocas transacciones. Prevemos una reducción de transacciones pero no una hecatombe, por tanto nuestra previsión es que el sector va a seguir siendo muy sano”.

A nivel provincial, la evolución del stock es parecida, aunque las caídas no son tan pronunciadas como en el caso de las capitales. Las que más pierden en porcentaje son costeras: Las Palmas de Gran Canaria, que cae un 31,7%; Baleares,

un 29%; y Santa Cruz de Tenerife, un 28,1%. También son costeras las que más pierden por volumen: sólo Málaga, Valencia y Alicante juntas tienen casi 40.000 viviendas a la venta menos que hace sólo un año.

Pese a que las caídas provinciales son generalizadas, sí se aprecian distintas velocidades. “Es normal que cada plaza funcione de forma distinta, hay mercados más líquidos, donde el stock ha caído mucho más. Luego hay un pequeño grupo de provincias menos líquidas, aquellos sitios donde ha aumentado por su menor liquidez, con la salvedad del caso de Barcelona, que tiene otros condicionantes”, subraya Daniel Bermúdez, COO de Atlas Real Estate Analytics.

Destaca el aumento de la oferta en venta en Barcelona, por el paso de viviendas del alquiler a la venta

Dos de las regiones que más ‘stock’ han perdido son País Vasco y Comunidad Valenciana