El inmobiliario, refugio ante la incertidumbre

Un ambiente de inflación siempre dispara las alarmas, haciendo que los inversores se vuelvan más prudentes y selectivos con los proyectos que eligen. El sector inmobiliario sigue siendo un valor refugio y hay sectores que actualmente tienen una altísima demanda, como el hotelero, el logístico y el alquiler residencial, entre otros. Hay un mercado potente en líneas generales y, pese a que el acceso a la financiación se ha endurecido, hay mucha liquidez en el mercado, por lo que seguirá habiendo transacciones.

Aunque una situación de turbulencias a nivel global siempre es preocupante, los fundamentales en España siguen siendo bastante solventes. Existe el riesgo de entrar en recesión técnica a principios del próximo año, pero esperamos que sea más bien un periodo corto. El PIB seguirá creciendo, aunque a un ritmo menor al estimado y, el país seguirá percibiéndose como un mercado atractivo para el inversor nacional e internacional.

Hay que tener en cuenta que no construimos suficientes viviendas para toda la demanda que existe, ni en compra ni en alquiler, y las grandes inmobiliarias tienen unos niveles de loan-to-value (LTV) que todavía son razonables. Asimismo, no creemos que la obra nueva se retraiga por el efecto del alza de los tipos. Es cierto que estamos viviendo un momento de subidas para controlar la inflación; no obstante, si comparamos con las series históricas de la última década, siguen siendo bajos.

Menor oferta, demanda fuerte

La oferta de producto se está viendo reducida por la escasez de suelo finalista y la subida de los costes de construcción, mientras que la demanda sigue fuerte por el interés creciente de compradores extranjeros y por el cliente nacional, que tras la pandemia ha incrementado su capacidad de compra, ya que el ahorro de las familias se ha situado en máximos históricos. Además, contamos con los inversores institucionales, que siguen mirando a España y ven en el residencial un valor refugio.

El incremento de los tipos está encareciendo las hipotecas, lo que afectará sin duda a las familias con menos recursos, pero, en términos generales y por todo lo expuesto anteriormente, no creemos que tenga como efecto una retracción del segmento promotor ni una bajada de los precios. Otros factores que apoyan esta visión son la producción o el inicio de nuevas viviendas a nivel nacional, que mantiene cifras más que prudentes, y la saneada situación del sistema financiero.

Se espera que, gracias a la gran liquidez que existe en el mercado inmobiliario y al interés de los inversores para buscar refugio en este sector, el volumen de inversión no se reduzca significativamente este año. Habrá sectores más reforzados, como es el caso del residencial, ya que la vivienda es un bien de primera necesidad y el déficit de oferta hará que el sector promotor no se vea comprometido por estas subidas. Por otro lado, el retail está volviendo a coger fuerza. El español, aunque ha modificado sus hábitos, no ha dejado de comprar. También el sector hotelero tiene un recorrido muy potente por delante. Tras la pandemia y gracias a la recuperación del turismo, muchos inversores están poniendo su foco en este segmento.

Por tanto, todo hace presagiar que para 2023 la subida de tipos pueda ocasionar algunos ajustes de precios, pero sin producir un impacto brusco en los volúmenes de inversión.

La subida de tipos puede crear ajustes de precios, pero no un impacto brusco en la inversión