Barcelona ofrece retornos por encima de la media nacional
Pese a ser una de las provincias en las que más ha caído la rentabilidad bruta desde antes de la pandemia, lo cierto es que Barcelona se encuentra entre aquellas cuyo retorno es superior al de la media española, un 5,7%, 0,3 puntos porcentuales más que el dato nacional. Posiblemente las estrictas regulaciones del alquiler en su capital tengan algo que ver en ello. Como cada vez hay más trabas para poner una vivienda en alquiler en Barcelona capital, muchos propietarios deciden trasladar ese inmueble del mercado de alquiler al mercado en venta. Esto provoca dos cosas que influyen directamente en la mejora de la rentabilidad. La primera es que hay más ‘stock’ en venta, por tanto, más oferta, que provoca que el desajuste con la demanda no sea tan grande y los precios no suban tanto. La segunda que, como vasos comunicantes, en el mercado del alquiler pasa justamente lo contrario. quiler, aunque también ha crecido, lo ha hecho con una menor velocidad. No obstante, tienen una ventaja: son mercados con gran liquidez, por lo que el tiempo necesario para alquilar el inmueble después de que el anterior inquilino lo haya dejado es menor que en otros lugares. Es decir, la gran demanda de alquiler en estas provincias permite que el flujo de ingresos para el propietario sea mucho más estable que en otras.
Dejando ya a un lado la comparativa con 2019, la rentabilidad bruta que arroja la vivienda este año alcanza sus mayores cotas en Cuenca (9,3%), Huelva (8,9%) y Cáceres (8,3%). Las menos rentables son Baleares (3,5%), Málaga (4,3%) y Ceuta (4,5%). Además, hay un salto de rentabilidad entre la vivienda nueva y la usada: en el primer caso, se sitúa en el 4,5%, mientras que en el segundo se anota un 5,7%.
Mejora en 2023
La rentabilidad bruta puede fluctuar bastante en el tiempo. Sirva como ejemplo el diferencial entre 2019 y 2022. Por eso, es posible que el año que viene se produzca una mejora que acerque los guarismos que había antes de la pandemia. Gumersindo Ruiz, consejero de Euroval, considera que hay tres factores a tener en cuenta en la rentabilidad del alquiler: “Primero, si los contratos de alquiler incorporan actualizaciones según un índice de precios, con lo que los posibles incrementos se trasladaran en forma de subidas de la renta mensual. Segundo, el impacto de la inflación sobre la renta familiar disponible puede tener en forma de limitación del pago del alquiler. Tercero, un posible menor incremento del precio de la vivienda. En este sentido, la rentabilidad en 2023 podría acercarse al entorno del 6%”.
Baleares, Barcelona, Madrid y Málaga son mucho menos rentables que hace sólo tres años