¿Qué pasará con los precios de la
El año que viene, la combinación de una escasa oferta y un elevado número de viviendas comprometidas descarta
Entre 1986 y 2022, España ha padecido tres recesiones económicas: 1992-1993, 20082013 y 2020. No obstante, solo en las dos primeras hubo una contracción en el mercado residencial. A pesar de que en la tercera el PIB (11,3%) disminuyó mucho más que en la primera (0,1%) y la segunda (7,7%), la evolución del anterior mercado fue satisfactoria.
Por regla general, existe una elevada correlación entre la variación del PIB, la del precio real de la vivienda y la de las transacciones. No obstante, en la economía siempre hay excepciones y una de ellas tuvo lugar hace dos años. Los deseos de cambio de piso generados por la Covid–19 provocaron un elevado número de adquisiciones por parte de la clase media–alta y mantuvieron a flote el mercado residencial.
Por tanto, si queremos analizar si en 2023 existirá una crisis inmobiliaria, previamente hemos de dilucidar si en dicho año la coyuntura económica será adversa. A diferencia de 2008, en la actualidad España no está entre los países más enfermos de la Unión Europea, sino que es uno de los más sanos.
La ventaja relativa de nuestro país está basada en tres motivos: escasa participación de la industria en el PIB, reducida dependencia del gas ruso y exigua relación comercial con el país eslavo. España es una isla energética por obligación, pues nunca ha sido una prioridad para la Comisión Europa nuestra conexión por cable y gaseoducto a través de Francia. La construcción de siete plantas regasificadoras exigió un gran dispendio, pero ahora nos proporciona una gran seguridad de suministro.
En 2020, los países más afectados por la crisis tenían una elevada dependencia del sector servicios y especialmente del turismo. En cambio, en 2023 los más frágiles serán los que tienen un sector industrial más potente y utilizan en gran medida el gas natural como materia prima. Entre ellos estarán Alemania, Chequia, Polonia, Rumanía o Austria.
Por consiguiente, una posible crisis económica no tendrá las principales características de las anteriores. No vendrá generada por un modelo de crecimiento erróneo ni por un elevado déficit exterior ni por los problemas de solvencia de numerosos bancos o por un creciente desequilibrio entre ingresos y gastos públicos. La gran amenaza es un gran y escasamente justificable aumento de los tipos de interés por parte del banco central de la zona euro.
El papel del BCE
Una vez más, el BCE se ha equivocado. En tres meses, el banco central ha pasado del blanco al negro, cambiado sus prioridades y dado un completo giro a su política monetaria. En junio, sus medidas impulsaban el PIB y la inflación de la zona euro, a pesar de que la última ya alcanzaba el 8,6%. Por eso, su tipo de interés principal se situaba en un 0% y la entidad compraba 20.000 millones de deuda pública y privada.
En septiembre, sus actuaciones buscaban reducir rápidamente el nivel del IPC, sin preocuparle sus negativas repercusiones sobre la economía europea, situada a un paso de la recesión por la crisis energética. Por dicho motivo, el banco central ha subido más que nunca sus tres tipos de interés (un 0,75%) y ha situado el principal en un 1,25%.
Para la economía española y el mercado residencial, el anterior tipo no es ningún problema. Este lo constituye la intención de los miembros del Consejo de Gobierno del BCE de situarlo por encima del 2% en diciembre y alcanzar una cota superior al 3% en algún período del primer semestre de 2023. Según mi parecer, una excesiva subida, dadas las expectativas de elevada disminución de la inflación en los próximos meses. Si así sucediera, en el próximo ejercicio las hipotecas fijas tendrían un escaso atractivo y el euribor a 1 año se situaría en un nivel próximo al 4%. Una coyuntura que llevaría a los nuevos prestatarios a tipo de interés variable a pagar alrededor de un 4,5% y desincentivaría notablemente la compra de viviendas.
No obstante, más que el anterior tipo, el principal problema del mercado residencial sería el rápido cambio de las condiciones de financiación de la vivienda, siendo ésta la causa más frecuente por la que aquel en pocos meses pasa de la expansión a la recesión.
La actuación de los bancos
A finales del pasado año, los principales ejecutivos de los bancos españoles hicieron caso a la presidenta del BCE y estimaron en la confección de sus presupuestos de 2022 un tipo de interés nulo durante la totalidad del año. Por tanto, la coyuntura volvería a ser adversa para su negocio, pues ellos generalmente ganan más cuando más elevados son los tipos, siempre y cuando estos no conduzcan al país a una aguda recesión.
Para lograr un gran incremento de sus beneficios, pusieron su interés en el mercado residencial y en particular en el crecimiento del crédito hipotecario. Un boom inmobiliario, una elevada creación de ocupación y una reducida morosidad de los préstamos concedidos para la compra de vivienda hicieron que una sustancial parte de su negocio estuviera directa o indirectamente relacionado con él.
Una colosal batalla se desató entre las entidades financieras por captar o fidelizar clientes mediante la concesión de hipotecas y, en los primeros ocho meses del actual ejercicio, un gran número de adquirentes de inmuebles pudieron acceder a un préstamo a tipo de interés fijo entre un 1% y 1,5% a un plazo inicial de 25 anualidades.
En 2023, los bancos actuarán de forma muy diferente a la del pasado año. La prioridad ya no será un elevado crecimiento del crédito hipotecario, sino el mantenimiento de una reducida morosidad. Para conseguir dicho objetivo, disminuirán el volumen de préstamos concedidos. Los más afectados serán los demandantes con menores salarios, los que pretenden dedicar más del 35% de sus ingresos al pago de la cuota hipotecaria y los que quieren adquirir una segunda residencia.
En el próximo ejercicio, si los tipos de interés del BCE siguen la evolución anteriormente descrita, los bancos tienen casi asegurado un gran aumento de sus beneficios. El principal factor que los proporcionaría sería un elevado número de deudores a tipo de interés variable, pues estos pagarán por el mismo producto bastante más que el pasado año. La única gran amenaza consistiría en un elevado aumento de la morosidad, pues esta les obligaría a realizar cuantiosas provisiones que reducirían sustancialmente las ganancias obtenidas.
La repercusión sobre la obra nueva
En el actual año, la demanda de viviendas nuevas ha superado claramente a la oferta. Los promotores no han vendido más porque su oferta era muy limitada. Por tanto, afrontan el próximo año sin stock de pisos acabados y la mayoría con unas ventas efectuadas superiores al 60% de las unidades cuya escritura ante notario está prevista para 2023.
En el siguiente ejercicio, ya sea por un efecto psicológico o por la incertidumbre sobre el precio de los materiales de construcción, numerosas pequeñas promotoras reducirán el número de viviendas iniciadas. El primer factor será una consecuencia de los graves perjuicios sufridos durante la crisis de 2008. El segundo constituirá una muestra de su escaso conocimiento sobre el funcionamiento del mercado de materias primas y una aversión al riesgo mayor de la habitual.
La explosión de la burbuja inmobiliaria no la vieron venir, perdieron numerosos solares financiados por los bancos e inmuebles acabados
España no es de los países más enfermos de la Unión Europea, sino que es uno de los más sanos
Una posible crisis económica no tendrá las principales características de las anteriores Los demandantes con menor salario, los más afectados por el cierre del grifo hipotecario
donde la mayoría de las ventas comprometidas no se materializaron. Unas porque desistieron los adquirentes y otras porque la banca no concedió a los interesados la financiación necesaria para su compra.
Debido a las anteriores razones, el próximo año probablemente solo se inicien 85.000 viviendas. Una cantidad muy exigua si la comparamos con las 725.801 de 2006 (máximo histórico), pero también con las 95.000 de 2022 y las 110.071 de 2021. Así pues, en 2023 la combinación de una escasa oferta y un elevado número de viviendas comprometidas descarta la bajada del precio de las nuevas unidades construidas y la creación de un gran stock.
Los promotores tienen un comportamiento asimétrico.
Cuando venden sobre plano más de lo inicialmente previsto, suben precios y muchas veces más de una vez. No obstante, cuando lo hacen menos, se resisten considerablemente a bajarlos. La mayoría espera a una mejora de la coyuntura económica para equiparar las ventas efectuadas a las planificadas.
Por regla general, están dispuestos a disminuir el precio cuando la promoción está finalizada y tienen pendiente de enajenación más del 30% de las unidades. También algunos lo reducen en el último trimestre de la construcción del inmueble, si el ritmo de ventas es muy decepcionante. La gran excusa para su resistencia es su negativa a bajarles el importe de venta a los compradores ya comprometidos
Si los tipos de interés superan el 3% el precio de los inmuebles bajará entre un 3 y un 5%
mediante el pago de las arras.
En 2023 la demanda de viviendas nuevas bajará menos que la de inmuebles usados. La clave estará en el perfil del comprador. Los ingresos de los compradores de las primeras son superiores a los de los segundos, pues la mayoría de las adquirentes de los pisos recién construidos pertenecen a la clase alta o media–alta, especialmente en las grandes ciudades.
A diferencia de algunos de los demandantes de viviendas usadas, los compradores de pisos nuevos no tendrán ninguna dificultad para conseguir un préstamo hipotecario y casi ninguno tendrá en riesgo su empleo. Por tanto, la nueva coyuntura no les obligará a cambiar sus iniciales planes de compra.
En la vivienda usada, las demandas más afectadas por la nueva coyuntura serán las de primer acceso a la propiedad y de inversión. El principal problema de la primera consistirá en la obtención de un préstamo, pues los jóvenes constituirán las principales víctimas del criterio más selectivo de concesión de hipotecas por parte de los bancos.