El precio de la vivienda nueva se dispara un 22% desde la crisis y la usada cae un 15%

Las nuevas preferencias de la demanda impulsan la compra de la obra nueva, lo que se suma al encarecimiento de los materiales de construcción, la subida de tipos y la falta de nuevas promociones.

Cuando se mira el mercado de la vivienda a vista de pájaro, se observa un producto en constante revalorización, con subidas de precios de doble dígito en muchos momentos, especialmente en las zonas más dinámicas. Sin embargo, cuando se baja al detalle se observa que esta bonanza no es tan generalizada, especialmente tras la crisis de 2008, de la que el mercado todavía no se ha recuperado por completo. De hecho, aunque la vivienda nueva ha subido un 21,9% desde 2007, la usada todavía queda un 15% por debajo de los niveles de hace quince años, una diferencia que es todavía mayor en el caso de algunas comunidades donde mayores fueron los excesos durante la época de la burbuja. Y la diferencia se está ampliando en los últimos momentos, debido a las nuevas necesidades de la demanda y al encarecimiento de las nuevas construcciones, además de la escasez de obra nueva que puede provocar el descenso de las nuevas promociones (ver información a la derecha).

En concreto, la vivienda nueva se recuperó con fuerza de la crisis inmobiliaria a partir de 2014, debido fundamentalmente a la escasez de obra tras el estallido de la burbuja, lo que hacía que este bien fuera más escaso. Especialmente, en las grandes urbes, que lideraron la recuperación de la demanda la pasada década.

En contraste, la vivienda usada (que incluye también la construida hace más de cinco años) languidecía, debido en algunos casos a malas calidades de la construcción o al exceso de stock en muchas áreas, especialmente en la España de interior y muchas zonas de la costa mediterránea. Y esta divergencia ha quedado reforzada en los últimos años tras el estallido del coronavirus debido al cambio en las necesidades de la demanda, que ahora reclama espacios más amplios, zonas al aire libre y un mayor aislamiento térmico y acústico, algo que se ha visto reforzado por la escalada de los precios de la electricidad y que solo se encuentra en las nuevas viviendas.

Desde Sociedad de Tasación explican que la vivienda nueva y usada han seguido una evolución contraria, ya que la de segunda mano cayó rápidamente de precios y solo se empezó a recuperar cuando había un suficiente volumen de demanda, a partir de 2017, mientras que la nueva empezó a subir de precio más rápidamente, a pesar del menor volumen de transacciones, debido a su menor disponibilidad. Y, según la tasadora, esta diferencia se ampliará todavía más durante los próximos años, debido al encarecimiento de los materiales de construcción durante el último año, a lo que hay que sumar también el incremento de los tipos de interés en los últimos meses que encarece las nuevas edificaciones, la incipiente subida de sueldos en el sector y el freno en las promociones (ver información a la derecha). Todo ello tirará al alza de los precios de la obra nueva, en general, a pesar de que parte de ella no haya sufrido este encarecimiento al haberse construido en los últimos años anteriores a 2022. Con todo, hay que tener en cuenta que el mercado inmobiliario español está muy fragmentado, ya que hay algunas zonas donde hay una gran de

manda de viviendas embalsada debido a que el ritmo al que las administraciones han dado salida al suelo y a los nuevos proyectos es muy inferior al avance de la demanda. Esto ha tensionado los precios y lleva a que la mayor parte de las viviendas se vendan sobre plano. Mientras que en otras el envejecimiento demográfico y el estancamiento del mercado laboral lastran la demanda, por lo que el suelo y las promociones realizadas antes de la crisis de 2008 bastan para responder relativamente bien a la demanda, mientras que iniciar promociones en un momento delicado como el actual supone un cierto riesgo de que algunas se queden sin vender, perdiendo valor. Esto explica la gran diferencia entre la brecha de precios en unas y otras zonas de España.

En Madrid, Barcelona y Málaga la brecha se eleva desde 2019, según Sociedad de Tasación