2022 y perspectivas para 2023
De interés, la demanda se mantiene pujante porque muchos compradores tratan de anticiparse a mayores subidas.
se espera algún ajuste a partir de la mitad del año, aunque alejado de grandes descensos.
La obra nueva continúa en auge
Mención aparte merece la vivienda de obra nueva, donde se espera que continúen los incrementos del precio. Desde el estallido de la pandemia, esta tipología de vivienda ha ganado terreno en el mercado y está viviendo un auge sin precedentes. Como consecuencia, si la demanda continúa tan fuerte, podría topar con una grave problemática: la subida de precios.
El aumento en los precios no solo es el reflejo de la inflación desbocada, que afecta al coste de los materiales, así como a la producción y logística, sino que también es un signo de los escasos niveles productivos de la obra nueva. Las dificultades de los promotores y constructores para comprar suelo finalista, sumado a la falta de mano de obra cualificada en el sector, así como al aumento del precio de los materiales derivados del encarecimiento de la energía y de la guerra en Ucrania, están causando que el stock esté bajo mínimos.
Desequilibrio en el mercado de alquiler
En el mercado de alquiler, la demanda y la oferta batallan como si de la historia de David y Goliat se tratara. Al ponerlas frente a frente se atisba una clara descompensación: existe un 81% de demandantes y tan solo un 15% de oferentes, según el informe Experiencia en alquiler en 2022, elaborado por Fotocasa Research. Como resultado, el desequilibrio entre ambas partes del mercado está impulsando y presionando los precios al alza.
Concretamente, este año se ha detectado una contracción de la oferta muy pronunciada, de en torno al 35% a nivel nacional. El furor por vender, la vuelta de los pisos turísticos al mercado vacacional y la sobrerregulación del alquiler han ocasionado que el parque de alquiler se reduzca. De hecho, un 4% de los pequeños propietarios mantienen viviendas vacías por miedo a cuestiones como la ocupación o el impago. Al considerar la inseguridad jurídica existente por la posible entrada en vigor de la ley de vivienda, les desincentiva a mantener esas viviendas en el mercado.
Los precios de alquiler tocan máximos
Con el inicio de 2022, se celebraba un año de caídas en el precio del alquiler debido al descenso de la demanda durante la pandemia. Concretamente, el mercado dio trece meses de tregua que terminaron en febrero. A partir de ese momento, el alquiler se tensionó, a consecuencia de la escasez de oferta, provocando que las principales ciudades y capitales de provincia españolas hayan alcanzado precios máximos históricos. De hecho, en el mes de noviembre, Barcelona (19,57/m2), Palma de Mallorca (13,74/m2) y Málaga (12,58/m2) tocaron techo y registraron su nivel máximo.
Asimismo, el precio del alquiler (10,79/m2) en España, en el mes de noviembre, registró un incremento interanual del 5,9%, lo que supone la novena subida del año.
Por comunidades, destacan los incrementos interanuales de la Comunidad Valenciana (16,6%), Baleares (15,4%), Canarias (15,4) y la Comunidad de Madrid (14%).
La situación también es compleja en las principales capitales de provincia, ya que son zonas muy demandadas donde la oferta de vivienda escasea. Así, en el mes de noviembre, algunas ciudades superaron el 30% interanual: es el caso de Málaga (30,5%) y Alicante (31,4%).
El contexto inflacionario no permite realizar previsiones muy halagüeñas, debido a que la demanda de compra, frustrada por el encarecimiento de los tipos, se canalizará hacia el alquiler, ejerciendo todavía más presión sobre la limitada oferta disponible.
A partir de 2023, el arrendamiento será la solución habitacional elegida por la mayoría de las familias que no han llegado a tiempo a la compra de vivienda. Por ello, se vaticinan incrementos en el precio del alquiler, que podrían, incluso, superar el 5% interanual.
Los jóvenes, protagonistas del inmobiliario
Los jóvenes menores de 35 años son los nuevos protagonistas del mercado inmobiliario. De hecho, un 48% ha realizado alguna acción en el mercado de la vivienda en 2022, mientras que la participación del conjunto de la población española ha sido, en los últimos 12 meses, del 31%, según el informe Los jóvenes y el mercado de la vivienda en 2022.
A pesar de que los jóvenes son quienes más dificultades tienen para acceder a una vivienda, no pierden la esperanza y cada vez buscan más un inmueble en propiedad. De hecho, aunque el alquiler se mantiene estable y aglutina un mayor volumen de actividad (31% en 2022), la compraventa cada vez está más presente en los planes de los jóvenes.
Este colectivo ve la agitación del mercado como un momento interesante en el que encontrar buenas oportunidades. Por ello, se ha disparado la demanda de compra entre ellos, alcanzando los niveles de interés en adquirir una vivienda más altos de todo el recorrido histórico. En el último año, un 25% de los menores de 35 años ha realizado alguna acción relacionada con la compra o venta de viviendas, frente al 18% de 2021.
No obstante, he aquí la frustración del colectivo: sus planes no son factibles. El acceso de forma precaria al mercado laboral les impide ahorrar para poder hacer frente al pago de una hipoteca y se ven obligados a buscar una vivienda en el mercado de alquiler, como única alternativa. Los jóvenes se convierten, de este modo, en uno de los mayores retos que tiene el sector inmobiliario por delante.
La vivienda, valor refugio frente a la inflación
Un año atrás, nuestro dinero valía más de lo que vale ahora. Es el fenómeno conocido como inflación, donde el crecimiento continuo y generalizado de los bienes y servicios se traduce en una pérdida del poder adquisitivo.
Por este motivo, en tiempos inflacionistas y de incertidumbre, los inversores corren en busca de su valor refugio para paliar que sus ahorros pierdan valor.
En este contexto, los activos inmobiliarios se han posicionado, tradicionalmente, como un valor refugio, debido a su elevada rentabilidad.
Frente a la crisis y la inflación desbocada, invertir en vivienda supone una gran oportunidad para quienes buscan estabilidad en sus inversiones.
No obstante, de cara a 2023 el sector se enfrenta a mantener el apetito inversor, ya que las alteraciones en la normativa del mercado alejan la inversión. Por este motivo, agilizar trámites legislativos para el fomento de la vivienda de obra nueva sería clave.
Ampliar la oferta de alquiler, imperativo para 2023
Actualmente, el 95% del parque de vivienda de alquiler está en manos de pequeños propietarios, por lo que uno de los principales retos para 2023 es ampliar la oferta, así como transmitir un clima de estabilidad y confianza en el mercado del alquiler. Por ello, la Administración debería potenciar que los propietarios pongan sus viviendas en alquiler con medidas incentivadoras, bonificaciones fiscales y seguros de impago, mejorando la seguridad jurídica en torno al alquiler.
Asimismo, la colaboración público-privada es clave para desarrollar un parque de vivienda público con el objetivo de aumentar los niveles a cifras que se asemejen a las de nuestros vecinos europeos. Esto aseguraría el acceso a la vivienda, sobre todo, a los colectivos más vulnerables como los jóvenes, y garantizaría a las administraciones una herramienta permanente para enfriar el mercado cuando fuese necesario.
Las dificultades de promotores y constructores han provocado que el ‘stock’ sea mínimo
La oferta de vivienda en alquiler ha caído un 35% este año debido a la sobrerregulación
En el futuro, la demanda de compra frustrada por el alza de los tipos se canalizará al alquiler
Los menores de 35 años ven la agitación del mercado como el momento de buscar oportunidades
‘It was a very good year’
Con todo, llegamos al final de la canción. “But now the days grow short. I’m in the autumn of the year and now I think of my life as vintage wine”, cierra la canción de Frank Sinatra. Desde el sector inmobiliario, llegamos al final del otoño con la certeza de que “It was a very good year”.
El año dorado será recordado. A pesar del contexto macroeconómico que le ha tocado vivir al inmobiliario en 2022, el sector brilla con fuerza. Ahora es el turno de 2023.