Las viviendas heredadas, el 20% de la oferta a la venta

INMOBILIARIO/ LA OFERTA DE VIVIENDAS QUE PROCEDEN DE UNA HERENCIA SIGUE DISPARADA POR ENCIMA DE LOS NIVELES DE 2019.

La oferta de viviendas que proceden de una herencia sigue disparada por encima de los niveles de 2019. El último estudio de Fotocasa Research Análisis de las viviendas heredadas en España muestra que en estos momentos el 20,7% de las viviendas que están a la venta en este portal provienen de una herencia, frente al 17,6% del 2019. De esta forma, se mantiene la tendencia de 2021, cuando las casas legadas supusieron un 23% de la oferta tras el aumento de mortalidad provocado por la pandemia y el retraso en la gestión de los testamentos durante el confinamiento.

Hay que recordar que el año pasado las viviendas transmitidas por testamento se dispararon casi un 30% hasta las 198.939 unidades. En este ejercicio el ritmo de viviendas heredadas sigue muy alto y, de hecho, en marzo se marcó el máximo histórico con 19.649 inmuebles legados, según los datos recogidos por el Instituto Nacional de Estadística. Ahora, gran parte de esos inmuebles han salido al mercado aprovechando también el buen momento de la demanda y el alza de los precios.

Este tipo de viviendas, en ocasiones, supone interesantes oportunidades en el precio para los compradores si los vendedores tienen prisa por cerrar la operación para tener liquidez y, entre otras cosas, pagar impuestos.

Los herederos prefieren vender a alquilar

Mientras las viviendas a la venta procedentes de una sucesión han aumentado en los últimos años, la oferta del alquiler de este tipo de inmuebles se ha estancado respecto a antes de la pandemia. Así, los pisos heredados representan el 9% del total de arrendamientos en 2022, frente al 9,3% del 2019. Estos datos evidencian que los legatarios prefieren vender a alquilar.

“Uno de los aspectos que más llama la atención del informe es el gran desequilibrio o diferencia que existe entre los herederos que destinan la vivienda a la venta y quienes deciden ponerla en alquiler. La gran cantidad de impuestos, la necesidad de liquidez en un contexto de inflación y de incertidumbre económica, sumado a las preocupaciones que se presentan a la hora de alquilar una vivienda, hacen que los propietarios se desmotiven y elijan el mercado de la venta”, comenta María Matos, directora de Estudios y Portavoz de Fotocasa.

“Si la administración contase con programas específicos de asesoramiento o ayuda a los que los ciudadanos pudiesen recurrir en estas situaciones, seguramente se sentirían más arropados y se conseguiría aumentar el parque de oferta en alquiler”, añade Matos.

Entre los motivos para vender una vivienda en lugar de ponerla en alquiler, los herederos destacan, principalmente, la necesidad de vender por motivos personales (36,2%), seguido del hecho de no tener problemas con el pago del alquiler (19,6%) y de no querer inquilinos que estropeen la vivienda (17,7%). Además, una buena parte de los herederos venden los domicilios por no poder asumir los costes (10,9%).

Asimismo, los vendedores herederos señalan las malas experiencias con antiguos inquilinos (15,1%), motivo que ha aumentado significativamente en los últimos años, ya que en el año 2019 el porcentaje sólo se situaba en el 5,4%.

Desaparición del artículo 28

Además, en este ejercicio se está empezando a ver el efecto de anulación del artículo 28, más conocido como Ley de Cuba, que durante años obstaculizó la venta de inmuebles recibidos a través de una herencia. En 2021 el Gobierno aprovechó la reforma para el apoyo a las personas con discapacidad para eliminar este polémico punto de la Ley Hipotecaria, que cuando no había herederos directos obligaba a esperar dos años para otorgar la plena titularidad del inmueble. El ejemplo más común se daba tras el fallecimiento de una persona soltera o viuda sin hijos, que dejaba en herencia su vivienda a sus hermanos o sobrinos. En este caso la ley obligaba a esperar dos años hasta otorgar la plena titularidad de las viviendas por si apareciera algún heredero más cercano (como un hijo), que pasaría a ser el propietario frente a los sobrinos o hermanos, por ejemplo, o incluso ante un posible comprador si hubieran decidido venderlo. Esta situación provocaba que muchas operaciones se frenaran para evitar posibles problemas.

Desde el pasado 3 de septiembre, este periodo de espera de dos años ha quedado anulado y los herederos, ya sean directos o no, tienen titularidad plena de las casas que reciben desde el primer momento. De esta forma, se han facilitado las operaciones de compraventa de viviendas heredadas.

Razones para alquilar

Por otra parte, el informe de Fotocasa también analiza los motivos principales para poner en alquiler en lugar de vender. En este sentido, los herederos arrendadores indican principalmente que es una fuente de ingresos (50,1%), que prefieren que esté ocupada (49,7%) y la rentabilidad que ofrece el alquiler (38,4%).

Asimismo, el principal freno de los herederos arrendadores a la hora de alquilar es la desconfianza sobre los posibles inquilinos (42,8%), seguido de la disponibilidad de tiempo para enseñar la vivienda (16,2%), la elevada cantidad de ofertas (16,1%) y la ubicación (13,3%).

En general, el peso de las herencias sobre la oferta total (venta y alquiler) ha aumentado en estos años y suponen un14,6% en 2022, frente al 13,7% que representaban en 2019.

Los pisos heredados representan el 9% del total de arrendamientos

También influye el efecto de anulación de la conocida como ‘Ley de Cuba’