¿Pueden las inmobiliarias resistir las subidas de tipos?
Las perspectivas del sector inmobiliario europeo en Bolsa durante la actual etapa de subidas de tipos han generado una incruenta guerra civil en Bank of America. Mientras los estrategas de renta variable de esta entidad creen que es momento de invertir en las promotoras, tras el castigo sufrido en los últimos meses, los analistas de la misma entidad especializados en esa industria opinan que todavía hay recorrido a la baja porque los gastos financieros (60% de su base de costes) pueden dispararse y golpear a unas compañías muy endeudadas.
Para ayudar a resolver esta discusión, general en buena parte del mercado, UBS ha desgranado los datos de liquidez, deuda y rentabilidad de 20 inmobiliarias europeas –incluida la española Merlin Properties–, con el objetivo de medir los riesgos que afrontan ante las subidas de tipos.
Las primeras conclusiones del informe son optimistas. “Una crisis de liquidez es improbable, ya que la deuda del sector tiene un periodo de maduración media de 6,5 años, solo un 20% de la deuda expira antes de 2024 y el 88% de las cotizadas no necesita ir al mercado de bonos hasta ese año”.
En cuanto a las garantías de los créditos, la ratio de deuda sobre el precio de mercado de los activos (LTV) también es holgado. Tendrían que bajar las valoraciones un 41% de media para romper los límites que imponen los acreedores, volviendo a los niveles de 2013.
Más ajustado está el sector
Un coste medio de la deuda del 5,1% llevaría al sector a los límites exigidos por sus acreedores
con otra garantía que les ponen los bancos y bonistas: el mantenimiento de un número mínimo de veces que el ebitda anual multiplica los gastos financieros (el ICR, o ratio de cobertura de los intereses). El banco suizo estima que bastaría un coste medio de la deuda del 5,1% para entrar en problemas, nivel que ya piden los inversores en bonos a las inmobiliarias que salen ahora al mercado. “La mitad del sector tiene riesgos con su garantía de cobertura de intereses si el coste de los bonos sigue en el nivel actual”.
Merlin Properties, por ejemplo, tiene un coste marginal de su deuda al 4,3%, y su ICR podría romperse en caso de que el coste medio llegara al 4,9%. Sin embargo, apunta UBS, la empresa española participada por Santander no tiene grandes requisitos de financiación: un 18% de su deuda vence en 2023, un 14% en 2025 y el resto más allá de 2026. Según el informe, Merlin debe tener un LTV inferior al 60% y un ICR superior a 2,5 veces. En Bolsa, el grupo bajó ayer un 0,77%.
Otras promotoras que tienen menos margen con su ICR si refinanciaran su deuda son CTP, Hammerson, Grand City Properties, Fabege, Aroundtown, Vonovia, Leg Inmobilien, SPS, Aedifica y Gecina.
En todo caso, al no tener prisa para sustituir la actual deuda –salvo las compañías suecas que tienen vencimientos más próximos–, no hay riesgo a corto de alcanzar esos costes anuales, que ahora están por debajo del 2%. Pero una larga etapa de tipos altos, combinada con una recesión y menos ingresos por alquileres en tiendas y oficinas, podría acelerar los riesgos con los denominados covenants de la deuda.