La venta de vivienda, en máximos desde 2007 pese al freno económico

Aunque se empieza a apreciar una relajación en las compraventas, el mercado marca sus mejores registros desde 2007. En la Comunidad de Madrid sí hay un retroceso en el último trimestre.

En el tercer trimestre del año, la economía española acusó un crecimiento prácticamente plano, del 0,2%. Una circunstancia que, a juzgar por las previsiones macroeconómicas, se transformará rápidamente en tendencia: tanto el BCE como la Airef o centros de estudios económicos hablan ya sin tapujos de una recesión técnica a finales de 2022 y principios de 2023. En medio de esta tempestad, la vivienda tiene dos caminos: o flotar como una boya o hundirse. De momento, su comportamiento se corresponde más con lo primero que con lo segundo. Entre enero y septiembre de este año, se han producido casi medio millón de operaciones de compraventa, según datos hechos públicos ayer por los Registradores de la Propiedad, Mercantiles y Bienes Muebles de España. Supone un 18% más que las realizadas en el año anterior, cuando comenzó a incubarse el boom inmobiliario actual, pero más importante aún, es el mejor dato desde 2007, cuando la crisis económica en general y la del ladrillo en particular provocó un importante descenso en las compraventas, así como en la actividad constructora, un segundo aspecto cuyas derivadas aún siguen presentes.

Pero nada asegura que la boya siga manteniéndose a flote y, de hecho, se aprecian ciertas grietas que pueden comprometer su situación actual. La principal es la moderación en el crecimiento interanual de compraventas. Es cierto que venimos de una subida en los tres primeros trimestres de 2021 del 37,4%, a causa de que el mercado frenó en seco por el Covid, por lo que el incremento del 18% durante el mismo periodo de 2022 no apunta a la preocupación. Sí es más diferencial el crecimiento interanual, pero filtrado por trimestres: en el primero del año, fue del 27,1% interanual; en el segundo, del 19,5%; y en el tercero, del 8,9%. Una apreciable tendencia de moderación en cuanto al dinamismo inmobiliario.

Entre julio y septiembre, en España se produjeron 167.892 operaciones de compraventa, un 2,4% más que entre abril y junio. Tradicionalmente, el tercer trimestre tiene una actividad registral menor debido a que hay más días inhábiles. Así, este 2,4% es un buen dato. Pero no en todos los lugares ese crecimiento intertrimestral ha sido positivo. En ocho comunidades autónomas hubo descensos, con casos más que notables. Por supuesto, el mencionado factor de menos días hábiles tuvo influencia, pero no tanto como para provocar algunos descensos muy destacados: el caso más llamativo es el de la Comunidad de Madrid, donde se inscribieron un 4,8% menos de viviendas que en el trimestre anterior. Más anecdótica es la caída del 1,4% producida en Islas Baleares, otro de los motores inmobiliarios en el último año, no tanto en cuanto a número de operaciones pero sí en lo relativo a la subida de precios que ha experimentado la vivienda en España. La región que más cayó fue La Rioja, con un 11,8%, seguida del 6% que perdió Navarra. En el extremo contrario, las comunidades con mayores crecimientos fueron Cantabria (10,1%) y Galicia (8,9%).

Otro factor con influencia negativa en las compraventas es la falta de vivienda de obra nueva, ya que contribuye a que la oferta en el mercado inmobiliario sea mucho menor. El parón en la construcción por el Covid ha levantado algo el vuelo desde entonces, pero la falta de mano de obra y el encarecimiento de los materiales sigue presionando hacia abajo. Así se explica que, en lo que va de año, el 82% de las operaciones de compraventa se hayan realizado sobre viviendas de segunda mano. Pero también es una cuestión de tendencia: en el mismo periodo de 2007, las compraventas de obra nueva suponían el 43%. Desde entonces ha caído en picado para tocar suelo en 2018, cuando eran el 17,2%, y aunque en 2019 y 2020 mejoró un poco la proporción, en 2021 y 2022 volvió a bajar. De perpetuarse el problema de la obra nueva, no sería descartable que el año que viene se produjeran datos aún peores que los de 2018.

El precio sube un 7,5%

Con respecto a la estadística de precios, se podría decir que experimentó una evolución similar a la de compraventas: mientras que los datos interanuales son muy altos, comienza a apreciarse un frenazo. Con 1.958 euros por metro cuadrado de media nacional, la subida anual fue del 7,5%, pero del 0,1% en comparación con el trimestre anterior. En un año, la vivienda usada se ha encarecido un 8,8%, mientras que la nueva lo ha hecho un 3,6%, aunque, como matizan desde Registradores, “la vivienda nueva en ocasiones recoge acuerdos de compraventa con una antelación media de dos años, siendo por tanto más representativa la evolución de los precios de la vivienda usada”.

Ausencia de obra nueva: el 82% de las operaciones de 2022 son de viviendas de segunda mano