La guerra de precios de las hipotecas variables dispara sus ventas
El peso del tipo variable en la nueva contratación roza el 32%, el nivel más alto del año. El coste se desploma por debajo del 2%, frente al fuerte encarecimiento de las hipotecas fijas.
La contratación de hipotecas variables resucita de la mano del desplome del precio medio en esta modalidad y de la subida imparable del coste de los préstamos a tipo fijo.
La recuperación se está produciendo a máxima velocidad: en septiembre, el 31,8% de la nueva contratación fue a tipo variable, frente al 28,1% de agosto y el 24,6% de julio, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).
El de septiembre es el porcentaje mensual más alto desde diciembre de 2021, cuando las hipotecas variables ligadas a los movimientos del euribor representaron el 32,3% del total. Es decir, el mercado está en pleno punto de inflexión.
Aunque el tipo fijo sigue siendo la elección mayoritaria de quienes compran una vivienda en España, su peso en la contratación total cayó en septiembre por debajo del 70% por primera vez este año, en el 68,2%. Se va alejando del máximo histórico del 75,4% del pasado mes de julio.
Para explicar este cambio de tendencia, hay que atender a la evolución de los precios en ambas modalidades de préstamos, que van en dirección totalmente opuesta.
A tipo fijo, el grueso de las grandes entidades financieras está elevando los precios por encima ya del nivel del 4% TAE (tasa anual equivalente, que recoge todos los gastos). Porcentajes muy superiores a la horquilla entre el 1% y el 1,5% que se estaban aplicando la pasada primavera, cuando los compradores de casas disfrutaban de los préstamos fijos más baratos de la historia.
Nueva estrategia
La subida del euribor a 12 meses, que terminará noviembre por encima del 2,80%, ha obligado a la banca a cambiar drásticamente su estrategia hipotecaria.
Ahora, la consigna es vender el mayor número de préstamos variables posible porque, en plena subida de tipos de interés, dejan más margen a los bancos.
Los expertos creen que sólo es cuestión de tiempo que el índice hipotecario ligado a unas cuatro millones de hipotecas variables alcance el 3%. En este escenario, los bancos están mejorando al máximo las condiciones de estos préstamos, cuyo tipo medio en septiembre se sitúo en el 1,96%, según el INE, que contabiliza en sus estadísticas el tipo inicial de la hipoteca y no la TAE. Cuando empezó el año, el tipo medio se situaba en el 2,26%.
En estos momentos, hasta ocho entidades están ofreciendo diferenciales sobre el euribor que se sitúan por debajo del 0,7% TAE en sus mejores ofertas, las que exigen mayor vinculación.
Las hipotecas fijas suponen cerca del 70% de la nueva contratación por primera vez este año
En el caso de Unicaja y de ING, son del 0,50% y del 0,59%, respectivamente, los diferenciales más competitivos del mercado. Las entidades también están rebajando el tipo fijo inicial, que es el que aplican el primer año.
De las cifras del mes de septiembre se concluye que la maquinaria hipotecaria de la banca seguía perfectamente engrasada al cierre del tercer trimestre. En el noveno mes del año se registraron 44.119 préstamos para la compra de vivienda, la mejor cifra en un mes de septiembre desde 2010 y la segunda mejor mensual de 2022.
En forma
La firma de hipotecas sobre viviendas ya encadena 19 meses de ascensos interanuales consecutivos, sin notar de momento ni el proceso general de desaceleración económica ni la subida del precio de los préstamos a tipo fijo.
Según los últimos datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), el tipo medio que aplicaron los bancos españoles a las hipotecas en octubre fue del 2,66%. Es el nivel más alto desde el mismo mes de 2014. El alza es de más de un punto frente al 1,46% de octubre de 2021.
Juan Villén, del portal Idealista, considera que buena parte de las familias que tienen hipotecas a tipo variable, que suponen el 70% de las que tienen préstamo, están en una carrera contrarreloj para cambiarse a una hipoteca fija.