Síntomas de agotamiento en el precio de la vivienda en 15 capitales

INMOBILIARIO/ En el último trimestre, importantes mercados como Barcelona, Valencia y San Sebastián bajan de precio, mientras que en Madrid se congela, a pesar de un excelente último año para la vivienda.

Es innegable que el mercado español de la vivienda ha vivido unos últimos doce meses excelentes, prueba de ello es el elevado crecimiento del precio de los inmuebles y los datos de compraventas, inéditos en casi 15 años. Pero no puede durar para siempre, y de hecho ya hay indicadores que apuntan al comienzo de una etapa crepuscular, con menos operaciones y menor subida de precios, o incluso decrecimiento. Así, quince capitales españolas han visto reducido el precio de su metro cuadrado entre septiembre y noviembre y otras dos han experimentado un crecimiento plano del 0%. A estas, se suman otras seis en las que el crecimiento de este trimestre es inferior al 1%, muy por debajo de la media nacional para el periodo, del 1,7%.

Esa es la conclusión más notable del informe de precios de compraventa hecho público ayer por el portal inmobiliario Idealista y que da muestra de esta moderación en destacadas plazas españolas.

Así, entre las capitales que han bajado de precio desde septiembre, están el segundo y tercer municipio donde más viviendas se vendieron en el primer semestre del año: son, en este orden, Barcelona, que se ha dejado un 0,2% desde septiembre (ver información adjunta); y Valencia, que pese a su espectacular subida del 11,8% desde diciembre del año pasado, en el último trimestre se ha abaratado un 1,2%. El primero que más vendió, Madrid, tampoco se libra y aunque no ha caído de precio, sí se ha congelado: un avance del 0%, para quedarse en los 3.973 euros por metro cuadrado (ver información adjunta). Por si fuera poco, la cuarta capital que más operaciones ha registrado en ese periodo, Sevilla, apenas ha avanzado en ese periodo, puesto que se ha encarecido un 0,3%. Aun así, en el interanual lo ha hecho un 8,3%.

Pero hay más capitales destacadas en el mercado inmobiliario que han bajado de precio. Entre las quince que se han abaratado destacan Pamplona (-2,3%), Las Palmas de Gran Canaria (-0,9%), Lleida (-0,8%), Castellón de la Plana (-0,7%) y San Sebastián (-0,1%). También están las únicas tres capitales que además de en el trimestre han bajado de precio en la comparativa de los últimos doce meses: Zamora, Palencia y Jaén. Junto a Madrid, la otra con un crecimiento plano ha sido Toledo. En esta lista de caídas, predominan capitales de provincia de interior, aunque también hay varios municipios que miran al Mediterráneo, una de las zonas donde el inmobiliario más ha destacado en el último boom de la vivienda española.

Aunque hay importantes capitales con retrocesos o tímidos avances, también hay otras que han tenido un comportamiento espectacular desde el mes de septiembre, sobre todo en la costa mediterránea. Son los casos de Málaga (subida del 2%), Almería (2,8%), Alicante (2,9%, interanual del 11,4%), Bilbao (3,5%), Palma de Mallorca (4,2%, interanual del 16%), Santa Cruz de Tenerife (6,1%, interanual del 16%) y Huelva (6,4%). Además, hay otras capitales no tan importantes en el mercado inmobiliario que aun así también han tenido abultadas subidas en el periodo: un 4,6% en el caso de Teruel, un 5,8% en el de Ávila y un 10,3% en el de Cuenca.

Estas caídas no son negativas per se: los expertos en el mercado inmobiliario coinciden en señalar que el hiperactivo ciclo vivido desde el último año y medio necesita de una posterior oxigenación, un periodo de menor actividad que eche lastre a las desbocadas subidas de precio para evitar así que se produzca una situación de burbuja, de duras consecuencias para la economía de un país tan dependiente del ladrillo como España. La subida de precio de la vivienda en 2022, que los expertos estiman que superará el 5%, no se repetirá en 2023, ya que avanzará sólo un 1%.

12 provincias en negativo

A nivel provincial, hay doce que se han abaratado en este mismo periodo, y entre ellas destacan la caída del 0,8% en la de Barcelona, también del 0,8% en la de Valencia y del 0,2% en la de Alicante. Que haya menos provincias que capitales en negativo puede ser un indicador de que la demanda se ha homogeneizado, es decir, que los compradores, ahora que las capitales han agotado buena parte de su stock de vivienda disponible, han tenido que mirar hacia ciudades de la periferia de estas grandes ciudades, a las que cada vez es más fácil desplazarse gracias a la mejora de los medios de transporte. Como consecuencia de ello, un aumento de la demanda en la provincia provoca que los precios caigan menos. También puede ser que las provincias se estén encareciendo más ahora, mientras que las capitales ya habían aumentado mucho de precio en la primera parte del año.

En el último trimestre, la vivienda se ha encarecido, de media nacional, un 1,7%

Las cuatro ciudades que más vivienda venden caen de precio o avanzan tímidamente