Desciende la rentabilidad de la vivienda: ¿Dónde es mejor comprar para alquilar?

La rentabilidad bruta ha pasado del 6,8% de 2019 al 5,4% de este año, una caída provocada por el continuo crecimiento del precio de compra de vivienda que hace que comprar para alquilar dé menos beneficios.

Baleares, Barcelona, Madrid y Málaga son mucho menos rentables que hace sólo tres años

Comprar para alquilar era una mejor inversión hace tres años que ahora, y aun así sigue siendo una de las apuestas más seguras en estos tiempos volátiles en las bolsas y en los que la elevada inflación hacen más atractivo el activo refugio que supone el inmobiliario. En este año, la rentabilidad bruta de la vivienda, entendida como el cociente entre el precio del alquiler y el precio de la vivienda, marca un 5,4%. Supone una recuperación respecto al pasado año, cuando se situó en el 5,2%, pero está lejos de los rendimientos alcanzados antes de la pandemia. En concreto, en 2019 llegó a un 6,8%, 1,4 puntos porcentuales más que en lo que va de año.

Así lo constata la tasadora Euroval en su análisis del mercado inmobiliario, en el que trasluce la evidencia de que, mientras son 19 las provincias en las que la rentabilidad bruta es mayor que en 2019, en el resto es menor, con la excepción de Orense y Pontevedra, que se quedan en plano. Así, entre las provincias donde comprar para alquilar es más ventajoso que en 2019 son Cáceres, Cuenca y Huelva, con un crecimiento porcentual de 2,4, 2,3 y 1,5 puntos, respectivamente. En el extremo contrario, Cádiz (1,8 puntos menos), Baleares (1,7 menos) y Madrid (1,5 menos).

El hecho de que en la parte baja de la tabla, tanto en la de la rentabilidad bruta como la de la diferencia entre las rentabilidades de 2019 y 2022, estén presentes cuatro puntos muy calientes del mercado, Madrid, Málaga, Barcelona y Baleares, indica cómo los lugares más dinámicos no son la mejor apuesta para comprar con vistas a la rentabilidad. Esto, con la excepción de Barcelona en cuanto a la rentabilidad bruta de 2022, que está en el 5,7%, por encima de la media nacional, pero 1,2 puntos porcentuales por debajo de su retorno en 2019. Los menores retornos en estas provincias se deben a que el precio de compra en esos lugares se ha disparado de forma significativa en los últimos tres años, mientras que el alquiler, aunque también ha crecido, lo ha hecho con una menor velocidad. No obstante, tienen una ventaja: son mercados con gran liquidez, por lo que el tiempo necesario para alquilar el inmueble después de que el anterior inquilino lo haya dejado es menor que en otros lugares. Es decir, la gran demanda de alquiler en estas provincias permite que el flujo de ingresos para el propietario sea mucho más estable que en otras.

Dejando ya a un lado la comparativa con 2019, la rentabilidad bruta que arroja la vivienda este año alcanza sus mayores cotas en Cuenca (9,3%), Huelva (8,9%) y Cáceres (8,3%). Las menos rentables son Baleares (3,5%), Málaga (4,3%) y Ceuta (4,5%). Además, hay un salto de rentabilidad entre la vivienda nueva y la usada: en el primer caso, se sitúa en el 4,5%, mientras que en el segundo se anota un 5,7%.

Mejora en 2023

La rentabilidad bruta puede fluctuar bastante en el tiempo. Sirva como ejemplo el diferencial entre 2019 y 2022. Por eso, es posible que el año que viene se produzca una mejora que acerque los guarismos que había antes de la pandemia. Gumersindo Ruiz, consejero de Euroval, considera que hay tres factores a tener en cuenta en la rentabilidad del alquiler: “Primero, si los contratos de alquiler incorporan actualizaciones según un índice de precios, con lo que los posibles incrementos se trasladaran en forma de subidas de la renta mensual. Segundo, el impacto de la inflación sobre la renta familiar disponible puede tener en forma de limitación del pago del alquiler. Tercero, un posible menor incremento del precio de la vivienda. En este sentido, la rentabilidad en 2023 podría acercarse al entorno del 6%”.