Merlin, Colonial y Lar: ajuste de valor por los tipos
CON EFECTO DESDE FINAL DE AÑO/ Merlin, Colonial y Lar suman casi 26.500 millones en activos y 9.500 millones de deuda. A estas se unen otras 80 Socimis del BME Growth con 20.000 millones en inmuebles.
Las Socimis españolas se enfrentan a un ajuste a la baja en el valor de sus activos ante la subida de tipos de interés y la potencial recesión. Colonial, Merlin y Lar España, cotizadas en Bolsa, suman activos por casi 27.000 millones y tienen unos 9.500 millones de deuda. El efecto del ajuste se producirá a partir de final de año.
Las Socimis españolas se enfrentan a un más que previsible ajuste a la baja en el valor de sus activos (GAV) ante la subida de tipos de interés de los últimos meses y la potencial recesión. Este recorte en la valoración de sus carteras tendrá un impacto en el beneficio contable y en su apalancamiento, que podría reflejarse ya a cierre de año en algunos casos.
Colonial, Merlin, Lar España y Árima, cotizadas en el Ibex y el Mercado Continuo, suman activos por unos 27.000 millones de euros y cuentan con una deuda neta de 9.500 millones. Además, en el BME Growth cotizan casi 80 Socimis con una valoración en sus inmuebles cercana a los 20.000 millones.
Para Enrique Losantos, CEO de JLL España, es previsible que las valoraciones de las Socimis de final de año ofrezcan descuentos de forma generalizada, que serán más o menos significativos en función de la calidad de sus activos.
Apalancamiento
“Una subida de tipos de interés tan rápida debería tener una alta correlación con una subida de yields, que podría ver compensada, en una parte sustancial, con una subida de rentas por el efecto de la inflación. El incremento del coste de la financiación también genera un detrimento de las rentabilidades de las inversiones apalancadas, y por tanto, genera una expectativa de descuento en precio ”, apunta.
El socio y responsable de Real Estate del departamento de Estrategia y Transacciones de EY, Javier García-Mateo, avanza que el mercado ya descuenta ajustes tanto en las Socimis internacionales (REITS) como en las nacionales que cotizan en el continuo. “En este caso los valoradores ya están descontando los flujos de caja a tasas más altas y esto se traducirá en ajustes de valoraciones del 20% acumulado en los próximos 12 meses. Sin embargo, a diciembre de 2022 no se verá un ajuste superior al 10% en la mayoría de los casos, pues los valoradores todavía no tienen demasiadas evidencias de operaciones cerradas con re-pricing”, añade.
Fernando Fuente, director sénior de Valoraciones de CBRE, por su parte, recuerda que los niveles de inversión han bajado desde mitad de año y se prevé que continuén hasta avanzado el 2023. Para Fuente, aunque se esperan ajustes en el precio de las carteras de activos de las Socimis, de momento, no serán “materiales” por el “continuo interés del mercado inmobiliario como alternativa de inversión y la fuerte liquidez del sistema”.
Por segmentos de negocios, Fuente cree que uno de los más afectados será el logístico. “Viene de romper niveles de rentabilidad históricos, por lo que prevemos que el incremento de los tipos de interés le afectará, si bien el impacto puede quedar algo amortiguado
COLONIAL
Con oficinas en Madrid, Barcelona y París, tiene 13.334 millones en activos y 5.228 millones de deuda.
MERLIN
Con 11.600 millones en oficinas, centros comerciales y logística su deuda se ha reducido hasta los 3.694 millones.
LAR ESPAÑA
Focalizada en centros comerciales tiene un GAV de 1.470 millones y una deuda neta de 585 millones.
por el posible incremento de rentas”, aclara.
Desde EY indican que en oficinas se están evidenciando ajustes significativos desde el mes de mayo, mientras que el hotelero, de momento, no se ve tan impactado debido a los datos positivos de ocupaciones e ingresos durante el verano. El deterioro en retail, que
CASTELLANA
La Socimi cuenta con una cartera valorada en 1.091 millones y su deuda neta a cierre de marzo se situaba en 469 millones.
No se prevén ajustes de más del 10% en la mayoría de los casos en la primera revisión de diciembre
Las grandes Socimis han protegido sus balances con una reducción de su nivel de apalancamiento
fue el primero en ajustarse, está siendo menos acusado.
Para protegerse contra posibles ajustes, las grandes Socimis han hecho los deberes en los últimos meses en materia de endeudamiento. Una política de apalancamiento conservadora es un punto de partida que protege a estas empresas y les permite sentirse cómodas a la hora de cumplir con los covenant de los bancos (cláusulas que se incorporan en el contrato de préstamo o financiación para garantizar su pago).
Colonial, por ejemplo,
cuenta con una cartera valorada en 13.334 millones y su deuda financiera neta se situaba en los 5.228 millones a cierre de junio (últimos datos publicados), mientras que los activos de Merlin están valorados en 11.599 millones y su deuda financiera se situaba en los 3.694 millones a finales de septiembre. Se trata, en ambos casos, de un loan to value (peso de la deuda en relación con el valor de sus activos) muy razonables; del 36,9% con vencimientos medios a 4,6 años pa
ra Colonial y del 31% y vencimientos en 5,2 años para Merlin.
El tope del 2% en el alquiler afectará a los tenedores de viviendas que no repercuten IPC
Protagonistas
Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin, señalaba en una entrevista reciente a EXPANSIÓN que lo normal en el futuro es que se produzca una corrección del valor de los inmuebles.
El directivo matizaba, sin embargo, que este ajuste no se ha producido de momento por el impacto de la inflación en los ingresos capitalizables. “En anticipación de lo que pueda ocurrir, lo que hemos hecho es reducir el apalancamiento para poder encajar bien un incremento de coste en la deuda financiera. Por eso encaramos el nuevo ciclo con tranquilidad. Además tenemos un tipo de activo, los centros de datos, que es relativamente acíclico y que se irá progresivamente reconociendo en la contabilidad”, añadía.
Desde Colonial recuerdan que el mercado terciario es heterogéneo y el comportamiento puede variar según la tipología de activos. “La situación actual puede acrecentar la diferencia entre los activos prime ubicados en el centro de las ciudades, altamente ocupados y con clientes de alta solvencia, sobre los demás en términos de valoración, polarizando el mercado”, aseveran.
En este sentido, advierten de que Colonial se focaliza sobre el segmento prime, su cartera goza de una ocupación total y cuenta con clientes de alta solvencia con contratos indexados al IPC, lo que ofrece “mayor recorrido y resiliencia al valor”. “Llegamos, por tanto, con la fortaleza de nuestros activos y con un pasivo estructurado e impermeable a la subida de tipos, gracias a la consolidación de un modelo altamente competitivo y muy moderado en su apalancamiento”, añaden en Colonial.
Las dos grandes Socimis enfocadas a retail, Lar España y Castellana Properties, también se muestran confiadas en que el ajuste sea moderado a corto plazo. “Las valoraciones independientes sobre los activos de Lar España llevan varios semestres mejorado aproximadamente en cuatro puntos porcentuales la media sectorial europea de compañías dedicadas al retail”, indican fuentes de Lar España. En las dos últimas revisiones la cartera de Lar se ha visto beneficiada por el bajo coste de su deuda (1,8% a tipo fijo), que carece de vencimientos hasta 2026 y 2028, por la “fuerte capacidad” de la compañía para mantener e incrementar su nivel de rentas incluso durante la pandemia y por la “calidad de los activos”. “A día de hoy, y contando con estos atributos, a pesar del actual escenario macroeconómico estresado, Lar España confía en que la próxima valoración independiente, a final de 2022, se mantenga en niveles estables”, añaden.
Moderadamente optimista se muestra también Alfonso Brunet, consejero delegado de Castellana Properties, que reconoce, no obstante, que las consultoras que hacen valoraciones contemplan que, ante una subida de tipos de interés, tienen también que subir las rentabilidades que piden los inversores. “Esto implica una tasa de descuento que influye mucho en las valoraciones. Hay gran parte de esa subida, sin embargo, que se ve compensada por el IPC. Eso aminora las caídas y permite que estas no sean masivas”, avanza.