Los alquileres se disparan a un ritmo del 5,9% con 15 capitales por encima del 10%
DATOS HASTA JULIO/ La subidas son muy intensas en la costa mediterránea y las islas, además de algunas ciudades de interior. Solo cinco capitales de provincia, todas ellas en la Cornisa Cantábrica, están en negativo.
El mercado de la vivienda sigue recuperándose con fuerza de la crisis del coronavirus, apoyado sobre la creación de empleo en los últimos años y las nuevas necesidades y oportunidades surgidas del teletrabajo. Y los nuevos problemas que ya acosan a la economía, como es el caso de la incipiente ralentización del mercado laboral, la pérdida de poder adquisitivo o la subida de los tipos de interés parece que todavía no hacen mella en el inmobiliario, si bien sí empiezan a proyectar ciertas sombras en el horizonte. De hecho, las restricciones en la política monetaria podrían seguir cebando la subida de los precios del alquiler, al trasvasar parte de la demanda de la compra al arrendamiento. Con ello, los precios del alquiler están subiendo a un ritmo anual del 5,9% en julio, según Pisos.com, un incremento que es especialmente intenso en capitales como Valencia, Lugo, Cádiz, Alicante o Tarragona y supera el doble dígito en quince capitales.
Los precios del alquiler se han acelerado de forma muy significativa en los últimos meses, pasando de subir a un ritmo del 1,1% anual al cierre del año pasado al 5,9% en julio de este año. Este avance se basó en un primer momento en la progresiva vuelta de la actividad turística y universitaria, aunque también en las ganas de muchos inquilinos de aprovechar las oportunidades del teletrabajo para ampliar su radio de búsqueda y cambiar a una vivienda en mejores condiciones, aunque estuviera más lejos de su lugar de trabajo, algo a lo que se sumó la demanda procedente de los teletrabajadores del resto de Europa, concentrada en localidades como Palma de Mallorca o Málaga. Y, cuando parecía que este efecto estaba agotado, debido a la restrictiva regulación del trabajo remoto por parte del Gobierno, la recuperación del mercado laboral ha vuelto a insuflar aire al mercado inmobiliario, tanto en la opción de compra como en la de alquiler. Y, dentro de este mapa, la costa mediterránea lidera el pulso frente a la atonía de la Cornisa Cantábrica
y buena parte de la España de interior.
En concreto, Valencia lidera las subidas de los precios del alquiler, con un incremento del 16,62% en el último año, hasta los 10,98 euros por metro cuadrado, seguida de Lugo (15,55%), Cádiz (15,11%), Alicante (14,94%) y Tarragona (13,78%). Completan la lista de capitales con incrementos por encima del 10% Barcelona, Madrid, Girona, Lleida, Almería, Málaga, Santa Cruz de Tenerife, Pontevedra, Palencia y Ávila. ¿Qué tienen en común buena parte de estas ciudades? La mayoría son grandes mercados turísticos y ciudades con una buena calidad de vida y buenas conexiones con el extranjero, por lo que se han visto reanimados tanto por la reactivación del mercado laboral como por su capacidad para atraer a teletrabajadores, muchos de ellos provenientes del resto de Europa. Hay que tener en cuenta que un piso en Alicante, Valencia, Málaga, Girona, Lleida o Tarragona tiene un gran descuento respecto al mismo perfil de inmueble en Madrid, Barcelona y otras grandes urbes europeas, además de, en muchos casos, buenas conexiones con ellas.
El mapa es muy revelador de este mercado a tres velocidades. En primer lugar, la costa mediterránea y los dos grandes archipiélagos tiran con fuerza de los precios, con la excepción de Castellón, donde el alquiler está estancado por el exceso de stock, y de algunas ciudades en Galicia o en el interior, como Madrid. En segundo lugar, quedan buena parte de las ciudades de interior, con crecimientos cercanos a la media, en torno al 5% anual. Es el caso, por ejemplo, de Toledo, Pamplona o Valladolid, aunque aquí el mapa es más heterogéneo, ya que también hay ciudades cercanas al estancamiento, como es el caso de Soria, Guadalajara y Albacete. Finalmente, la cornisa cantábrica es el único territorio con capitales en retroceso, si bien también cuenta con algún fuerte avance, como es el caso de las ya mencionadas capitales gallegas o Santander, en torno a la media. En concreto, Ourense muestra un retroceso del 2,93%, seguido de Oviedo (1,08%), A Coruña
(0,57%), San Sebastián (0,41%) y Bilbao (0,14%).
Grandes divergencias
¿A qué se debe que el alquiler no ha subido tanto en muchas ciudades de la España de interior y en el norte o incluso haya caído ligeramente? Fundamentalmente, a que la presión demográfica en ciudades como Ourense u Oviedo es muy limitada, debido a que a la tendencia poblacional de estancamiento o retroceso que ya se observaba años atrás se ha sumado en los últimos años un fuerte número de defunciones por el coronavirus, lo que ha elevado la oferta disponible, al tiempo que no han logrado captar a un gran núme
Valencia, Lugo, Cádiz, Alicante y Tarragona lideran las subidas de precios de la vivienda en alquiler
En el interior de España hay ciudades con precios disparados y también otras estancadas
ro de teletrabajadores, algo que sí habrían conseguido otros municipios. Así se explica que municipios como Soria, Albacete, Salamanca, León o Badajoz estén estancados mientras que los precios se disparan en Ávila o Segovia. Hay que tener en cuenta que la llegada de trabajadores con sueldos de grandes urbes a ciudades pequeñas y medianas no solo incrementa la demanda de vivienda mucho más rápidamente de lo que el mercado puede poner en marcha nueva oferta, sino que también eleva la calidad media de la vivienda demandada, impulsando los precios medios en estas zonas.
Pero, además, hay que tener en cuenta los desplazamientos dentro de la misma provincia, que han provocado una fuerte divergencia entre los precios en las capitales y en el resto del territorio en algunos casos, especialmente en aquellas zonas menos pobladas. Es el caso de Huelva donde los precios del alquiler en la provincia suben a un ritmo del 22,35% mientras que en la capital apenas avanzan un 1,87%. Sin embargo, la tónica general es la contraria: capitales donde los precios se disparan en provincias donde los precios bajan o se mantienen estancados. Es el caso de buena parte de las ciudades de la España de interior, con especial énfasis en Cuenca, Ciudad Real, Teruel, Palencia, Lugo o Pontevedra. Este fenómeno se debe a que las zonas rurales están mucho más envejecidas, por lo que buena parte de sus residentes se traslada a la capital provincial en busca de puestos de trabajo (los más jóvenes) o mejores servicios (los mayores), saturando el mercado de alquiler.
Además, uno de los elementos que ha provocado el aumento de la demanda de vivienda en alquiler, a pesar de las fuertes subidas de los arrendamientos, es el hecho de que los incrementos de precios sufridos en la compra se han visto amplificados por la subida de los tipos de interés y la consiguiente a la de las cuotas hipotecarias. Así, aunque el precio de adquisición de la vivienda de segunda mano ha subido un 4,6% en julio, de acuerdo con Pisos.com (un incremento que puede ser todavía superior en el caso de la vivienda nueva, por la mayor demanda en las mejores calidades), los tipos de interés bancarios se han elevado en 1,5 puntos en lo que va de año. Esto significa que, por ejemplo, una hipoteca de 150.000 euros a 20 años se habría encarecido de 758 euros al mes si se hubiera firmado en diciembre del año pasado a 873 euros en la actualidad, un alza del 15,2% que, sumado al incremento de los precios de venta, resulta en un alza de las cuotas cercana al 20%. Y la cifra se incrementa para hipotecas a un mayor plazo, debido al mayor peso de la carga financiera. Así, una hipoteca a 30 años se habría encarecido un 22,8%, a lo que habría que sumar la subida de los precios de venta. Además, un ahorro mermado por la inflación dificulta el pago de la entrada de un nuevo inmueble, lo que también restringe las compraventas y aboca a muchas personas al mercado de alquiler, impulsando los precios. A eso hay que sumar que las leyes que dificultan la lucha contra la okupación y las que limitan las subidas de precios han hecho que buena parte de la oferta de vivienda en alquiler se retraiga, provocando que el 4% de los propietarios en España tenga alguna de sus viviendas vacías, de acuerdo con los datos de Fotocasa.
Cuenca, Palencia o Lugo tienen grandes diferencias de precios entre la provincia y la capital
La subida de tipos ha encarecido las cuotas hipotecarias por la compra de una casa cerca de un 20%