Alternativas en tiempos inciertos
Garajes, locales comerciales y oficinas permiten diversificar en inmobiliario con rentabilidades sugerentes.
Las rentabilidades medias de locales comerciales, oficinas y garajes caen en los últimos 12 meses
Hay mucha vida en el mercado inmobiliario español más allá del universo tradicional de la vivienda. En un escenario complejo por la subida de los tipos de interés en la zona euro, la ralentización de las grandes economías mundiales y el estallido de la inflación, los activos alternativos también están sufriendo en términos de rentabilidad.
Con los datos del portal y bróker inmobiliario Idealista de cierre del segundo trimestre en la mano, los rendimientos medios de la compra de garajes, locales comerciales y oficinas para su posterior alquiler han bajado en bloque en el último año hasta una horquilla entre el 9,3% y el 11,2%. De momento no son descensos extraordinarios, pero sí ilustran bastante bien la incertidumbre que reina en el ambiente.
El nuevo escenario impone mucha más selección en la toma de decisiones. Algo a lo que los inversores se han acostumbrado desde que el estallido del coronavirus en 2020 impuso cambios muy sustanciales a la hora de invertir.
En cualquier caso, los activos inmobiliarios alternativos son necesarios para diseñar una cartera diversificada en la que deben primar tanto la calidad y la seguridad de los actinecesidades vos como la rentabilidad a medio y a largo plazo.
Los locales comerciales y oficinas fueron duramente castigados por el Covid-19. Aún no han recuperado la velocidad de crucero, aunque en algunos casos el impacto primero de la pandemia y ahora de la ralentización económica han dejado valoraciones interesantes.
También hay dudas en el segmento de las oficinas. El teletrabajo es una realidad cada vez más palpable y trae nuevas necesidades tanto de espacio como de calidad y de flexibilidad de los activos. En plena vuelta a la normalidad tras la pandemia, está por ver hasta qué punto puede recuperar este mercado la velocidad de crucero.
Aunque la rentabilidad de los activos de ahorro tradicionales como los depósitos o la renta fija del Estado han comenzado el despegue de la mano de las primeras subidas de los tipos de interés en la zona euro, los retornos que siguen ofreciendo los activos inmobiliarios alternativos son todavía muy superiores.
También los de un segmento que no deja de crecer y del que no hay estadísticas oficiales. La demanda de trasteros se mantiene en niveles muy elevados por las cada vez mayores
Los trasteros pueden alcanzar rentabilidades entre el 5% y el 10% según su tamaño
de espacio de los habitantes en las zonas más pobladas o en las que hay mayor escasez de este producto. Según el tamaño y la ubicación del trastero, este activo puede alcanzar rentabilidades por alquiler de entre un 5% y un 10%.
Plataformas
Las diferencias de precio entre unos activos y otros son grandes. Son relativamente asequibles en el caso de los garajes o los trasteros, pero se pueden disparar en el caso de los locales comerciales.
Pero las barreras de entrada son clada vez menores. Plataformas de crowdfunding como Housers, Wecity o Urbanitae, permiten a los inversores particulares participar en grandes proyectos con rentabilidades que pueden llegar al doble dígito. Autorizadas por la Comisión Nacional
del Mercado de Valores (CNMV), están pensadas para inversores con vocación de medio plazo, ya que los períodos de maduración de estos proyectos se pueden extender hasta los dos años .
En esta modalidad, los inversores de a pie apoyan con sus aportaciones económicas los mejores proyectos de los distintos promotores, tanto en activos residenciales como comerciales e industriales, a partir de cantidades muy asequibles, desde los 500 euros. Por lo tanto, las posibilidades de diversificar entre distintos segmentos son enormes.
Las páginas web de las plataformas detallan las características de cada uno de estos proyectos, con los distintos plazos y las rentabilidades estimadas. Es el propio inversor es que decide en qué proyectos invierte y cuánto aporta.
El coronavirus ha provocado cambios sustanciales en la forma de invertir en los activos
Las plataformas de ‘crowdfunding’ permiten participar en grandes proyectos inmobiliarios
euros el metro cuadrado al mes, respectivamente.
En este escenario, la rentabilidad de comprar una oficina para alquilarla se ha resentido. Idealista estima el rendimiento bruto en el 11,2%, frente al 11,4% de 12 meses antes.
Sevilla, Huelva y Toledo repiten como capitales más rentables (ver cuadro adjunto) con retornos entre el 9,8% y el 11,7%.
En locales comerciales, Ávila, Lugo y Murcia ganan la partida en un segmento en el que la rentabilidad media baja ligeramente, hasta el 9,3% desde el 9,4% del segundo trimestre del año pasado.
Otras capitales que han experimentado importantes ascensos en el último año son Lérida, Madrid, Zaragoza o Granada.
Los expertos recomiendan un análisis exhaustivo de las zonas antes de elegir un local y sus distintas posibilidades, y analizar el volumen de competidores cercanos para no encontrar sorpresas y poder sacar todo el rendimiento.
Para muchos inversores sin capacidad económica para hacer frente a la compra de oficinas o locales, una opción es invertir en estos activos a través de socimis cotizadas. Se trata de compañías especializadas en arrendamientos inmobiliarios que son auténticos especialistas y en las que se puede entrar desde cantidades muy bajas.
El número de estas empresas ha crecido mucho en los últimos años en el mercado de valores español. Las socimi cuentan con una cartera amplia y diversificada de activos, tanto dentro como fuera de España. Colonial y Merlin Properties son las más grandes, pero otras compañías, como Lar, Arima, o GPM, abren mucho el abanico de posibilidades del inversor.