Subida de precio antes del freno
A un cambio de ciclo. Vicálvaro, Salamanca y Moncloa, los distritos madrileños que más se encarecen.
que empiezan a verse en el horizonte. “Es cierto que hay menos producto en el mercado, mientras que el cliente sigue queriendo comprar. Sí puede ser que esté ralentizando un poco más la decisión. La gente es más prudente ahora, ante un escenario de incertidumbre”, apunta Sonia Catalán, directora de la inmobiliaria Engel & Völkers en Madrid. Como empresa con el foco puesto en viviendas en zonas prime, sí ha detectado que, en aquellas en las que el cliente más interesado es nacional, hay cierta moderación tanto en el número de operaciones como en el precio. El interés del comprador internacional permitirá sostener un poco la demanda (ver información adjunta).
Para el año que viene, la previsión para el mercado inmobiliario nacional es un descenso en las compraventas entre el 5 y el 15% y un estancamiento del precio de la vivienda, que avanzará en el total del año entre el 1 y el 3%. Esta disparidad entre operaciones y precios responde a un factor psicológico, por una incorrecta “adaptación del propietario al mercado”, como señala Catalán: “Cuando el mercado va al alza, se adapta más rápido que cuando se ralentiza. Los propietarios han de ser realistas con el precio”.
Esta situación económica desfavorable, provocada entre otros motivos por unos tipos de interés altos, complicarán las opciones de compra de vivienda. El encarecimiento de las hipotecas y un posible endurecimiento de los requisitos para contratar una a partir del comienzo del año próximo hacen que hoy la vivienda sea un poco más accesible que dentro de unos meses. Eso explica parte del dinamismo vivido antes de verano, cuando se adelantaron muchas decisiones de compra para contratar hipotecas con mejores condiciones. En el caso de la ciudad de Madrid, estas opciones pueden verse aún más reducidas, puesto que el esfuerzo teórico anual, una estimación del porcentaje de renta que un hogar medio puede destinar al pago de la hipoteca, es muy alto. “La tasa de esfuerzo alcanza el 44,4 % en Madrid”, por ser “un polo de la demanda por el dinamismo de su mercado laboral y de inversión”, indican desde Tinsa.
Con respecto a los distritos madrileños, hay seis en los que Tinsa considera que hay una “accesibilidad crítica”: el esfuerzo teórico en el Centro, Arganzuela, Tetuán, Chamberí, Retiro y Vicálvaro sobrepasa el 45%. Aun así, no es el distrito de gran ciudad con una peor accesibilidad. Ese es Ciutat Vella, en Barcelona, que roza casi el 65% (ver págs. 4-5). En el otro extremo, aquellos que presentan una accesibilidad más “razonable” son Vicálvaro y Barajas, ambos distritos por debajo del 35%.
Los precios de la vivienda en Barcelona se moderan. Tras un crecimiento continuo del valor desde finales de 2021, impulsados por la fuerte demanda como consecuencia de la recuperación pos-Covid, el mercado residencial parece estar entrando en una etapa plana, lo que podría anticipar un cambio de tendencia. La inflación desbocada, los tipos de interés al alza y la ralentización de la economía –todo ello, a consecuencia de la guerra en Ucrania– empiezan a desacelerar una locomotora que alcanzó niveles de 2008 en el primer semestre.
Los datos de Tinsa muestran como los precios de la vivienda en la capital catalana se encarecieron apenas un 1% en el último trimestre, hasta los 3.599 euros por metro cuadrado. Si el análisis se hace con una perspectivas de los últimos 12 meses, justo cuando se inició el boom de transacciones en toda España, el encarecimiento es del 5%. En comparación con el primer trimestre de 2020, antes de la pandemia del Covid, la vivienda se ha encarecido ya un 7,2%. “Tras tres trimestres en positivo, hay señales de moderación con unas variaciones trimestrales que no aumentan su intensidad, pero la tendencia alcista se mantiene”, señalan fuentes de Tinsa.
Barcelona se mantiene como la segunda capital más cara de España, justo por debajo de San Sebastián (3.959 euros). En el último año, Madrid se ha encarecido un 8,9%, por lo que ha recortado distancias. Sin embargo, la dinámica de ambas ciudades en el último trimestre es similar. “La capital catalana supera a Madrid en precios por las mayores limitaciones de espacio físico para expandirse, encajada entre el mar y la sierra de Collserola”, indican las citadas fuentes de la tasadora. Además de las limitaciones geográficas para construir, la promoción de vivienda también se ve afectada por la normativa local de reservar un 30% de las nuevas promociones a vivienda de protección oficial (VPO), lo que desincentiva al sector privado.
Fin de año con ligeras alzas
El profesor de Economía y director del máster de inmobiliario de la Universidad de Barcelona (UB), Gonzalo Bernardos, sostiene que los precios aún experimentarán ligeros incrementos en lo que queda del año. “Una persona cuando compra una vivienda, suele estar cuatro meses o seis meses buscando hasta que encuentra lo que busca. Las compras del tercer trimestre se iniciaron en el arranque del año”, explica.
El mercado está sometido aún al efecto tracción de los primeros seis meses, cuando la banca todavía era prudente con las subidas de tipos de interés. Pero la política monetaria
Barcelona es la segunda ciudad más cara de España, sólo superada por San Sebastián
La rentabilidad de la vivienda en Barcelona se mantiene estancada en el 4,1% desde el arranque del año. Pese al incremento de los alquileres, espoleado por el fin del control de rentas y la fuerte demanda, el encarecimiento de la vivienda en los nueve primeros meses del ejercicio ha diluido ese efecto. Si el mercado inmobiliario había actuado hasta ahora como sector refugio, los inversores cios fueron Sarrià-Sant Gervasi (4.808 euros por metro cuadrado) y Ciutat Vella (3.777 euros por metro cuadrado), con una tasa de crecimiento del 4,3%, aunque por dinámicas distintas. En la zona alta de Barcelona, el residente local tiene un papel más destacado frente al caso empiezan a tener en cuenta la deuda pública como una alternativa al mismo nivel. De las grandes ciudades españolas, Barcelona es la que menos retorno ofrece al comprador. Madrid obtuvo un 4,5%, Valencia, un 4,7%, y Sevilla, un 4,3%. El distrito con mayor rentabilidad fue Nou Barris (4,5%), lo que se explica por tener pisos a precios competitivos. Sin embargo, también es una de las zonas donde los alquileres pueden presentar más problemas. A continuación, se sitúa Ciutat Vella (4,4%). Pese a los incrementos de precios, la presión del alquiler dispara la rentabilidad. Como zonas con retornos para los accionistas destacados se sitúan Horta Guinardó (4,3%) y el Eixample (4,3%). En el plato opuesto de la balanza, se sitúa la zona alta de la ciudad, la más cara, de Ciutat Vella, donde existe una mayor presencia de inversores y de perfil internacional. Estos últimos suelen interesarse por barrios como el Gótico, el Born e incluso la Barceloneta, que tienen buena salida en el mercado de alquiler con inquilinos extranjeros de renta elevada. con una tasa de rentabilidad del 3,2% en Sarrià-Sant Gervasi y del 3,4% en Les Corts. Pese a tener precios de compra muy elevados, la inversión en estos distritos suele tener un perfil más patrimonialista. Distritos como Sant Andreu, Sant Martí, Sants-Montjuïc ofrecen una rentabilidad en torno al 4,1%, la media de la ciudad. Gràcia, por su parte, se encuentra un poco por debajo, con una tasa del 4,8%.
Sarrià-Sant Gervasi y Ciutat Vella fueron los distritos que más se encarecieron con un 4,3%
El alza de tipos de interés recortará la actividad sobre todo en los distritos de menor renta per cápita