Demanda moderada sin caídas de precios
En los últimos treinta años hemos vivido varios ciclos inmobiliarios que han evolucionado de forma paralela al ciclo económico. El que más permanece en la memoria colectiva es el ciclo 1994-2014, en el que se alimentó una burbuja inmobiliaria de grandes proporciones que explotó en 2007 y dio paso a una gran recesión en la que confluyeron una crisis inmobiliaria y otra financiera con un impacto traumático en el empleo y la marcha de la economía.
Lo cercano y doloroso de estos acontecimientos ha despertado miedo a una nueva burbuja ante el incremento del precio de la vivienda durante el último año y medio, que ha derivado en incertidumbres sobre la magnitud del impacto que podría tener en la economía el cambio del Banco Central Europeo hacia una política monetaria contractiva. No obstante, los fundamentales del sector son diferentes a los de 2007 y un incremento de los tipos de interés no tendría las consecuencias desestabilizadoras que se experimentaron entonces.
Diferencias con 2007
En primer lugar, la demanda de vivienda en 2021 ha estado impulsada por el ahorro acumulado de los hogares durante la pandemia y por un cambio en las preferencias de los compradores tras detectar nuevas necesidades de espacio en el confinamiento.
La solvencia de la demanda en este periodo queda evidenciada por un incremento de la tasa de ahorro de los hogares en 2020 y en el primer trimestre de 2021, una proporción del volumen de nuevas hipotecas concedidas sobre el número de compraventas de en torno al 50% (frente al 60% de 2007) que se ha reducido en la primera mitad de 2022 ante un incremento de la compra de viviendas sin necesidad de hipoteca, y un porcentaje de préstamos que financian más del 80% del valor del inmueble del 9%, según datos del Banco de España (frente al 15% medio de la serie histórica y que en los años de formación de la burbuja de 2007 llegó a situarse en el 18%).
En cuanto a las nuevas preferencias, se reflejan en la significativa revalorización de la vivienda en las áreas metropolitanas y en las regiones de interior más alejadas de los polos de actividad habituales y a priori con menor interés turístico. Esta demanda puede estar combinando las preferencias por espacios más amplios y las dinámicas de integración del teletrabajo con una menor accesibilidad a la vivienda en las grandes ciudades. En cualquier caso, el impulso en compraventas que se ha experimentado tras los primeros meses de pandemia parece haber procedido mayoritariamente de una demanda de uso, y no con fines especulativos.
En segundo lugar, desde la segunda mitad de 2020 se ha producido una concentración de las hipotecas en la modalidad de tipo de interés fijo en un momento en el que el coste de la financiación se halla en niveles bajos. Esto elimina incertidumbre en el pago de la cuota hipotecaria de los hogares y limita el riesgo de cargas financieras excesivas ante las subidas de tipos de interés, que fue una de las causas de agravamiento de los impagos en 2007.
En tercer lugar, la oferta se ha mantenido en niveles limitados a pesar del incentivo generado por la reactivación de la demanda, debido a un entorno de costes de construcción al alza que en ocasiones ha derivado en la paralización de algunos proyectos de construcción o en la renegociación de contratos de preventa. Esta situación difiere de la exuberancia de la actividad constructora en 2007, que generó un exceso stock difícil de absorber y que hizo la crisis más profunda, tanto por el desempleo que generó la parada de este sector, que había concentrado mucha mano de obra, como por la contracción más prolongada en los precios de la vivienda debido al gran desajuste entre oferta y demanda.
En conjunto, nos encontramos en un escenario de demanda solvente, ratios de endeudamiento equilibrados y riesgo de impagos limitado por el tipo fijo de las hipotecas que alejan el escenario actual del alto nivel de riesgo financiero que se reveló en la crisis de 2008. Tampoco existe exuberancia en la construcción que suponga un lastre para el empleo y la economía en su conjunto y la oferta limitada mantiene el tensionamiento de los precios residenciales al alza.
Política monetaria contractiva
El estallido de la guerra en Ucrania a comienzos de 2022 ha agravado las tensiones inflacionistas que ya existían en la economía europea tras la pandemia. Esto ha ocasionado una modificación de la política monetaria del BCE con la que se persigue el control de las expectativas sobre el nivel de precios para limitar su traspaso a salarios y evitar una espiral inflacionista. A cambio, se espera una desaceleración del crecimiento económico de la eurozona.
En España, el incremento de los tipos de interés derivado de este cambio de enfoque aún no se ha trasladado en su totalidad al coste de las hipotecas, dada la competencia existente entre las entidades financieras en este segmento, que han intentado captar la mayor porción de demanda posible ante las perspectivas de desaceleración del crecimiento económico en la recta final del año. En los próximos meses, es de esperar que el coste de la financiación se vaya ajustando al alza, en línea con la mayor percepción de riesgo que vayan desarrollando las entidades financieras ante los efectos de la inflación en los ahorros de los hogares, así como ante los efectos de la desaceleración económica inducida por la política monetaria contractiva del BCE para combatir el escenario inflacionista.
Dado que tanto la construcción como la compra de una vivienda suponen un desembolso significativo y habitualmente requieren de financiación a largo plazo, con el incremento del coste de la financiación podemos esperar una moderación en demanda y oferta de vivienda, con efectos contrapuestos sobre los precios, que en conjunto desembocarían en una desaceleración de las tasas de crecimiento de los precios residenciales, sin que esto suponga caídas.
En este aspecto, España diferiría de otros países europeos en alerta de burbuja inmobiliaria por parte del BCE dado que el ciclo alcista en el territorio nacional se inició más tarde y con menos intensidad que en otros países de la eurozona y, en consecuencia, los balances de los hogares están más saneados y presentan ratios de endeudamiento menores.
La situación de limitada oferta difiere de la crisis de 2007, que generó un ‘stock’ difícil de absorber
En los próximos meses, es de esperar que el coste de la financiación se vaya ajustando al alza
La desbocada inflación, la subida del precio del dinero y el alza del euribor están dando un golpe de timón en el mercado inmobiliario y al escaparate hipotecario de la banca.
El precio del dinero ha escalado ya en la zona euro hasta el 1,25% y las históricas subidas de los tipos de interés en Europa para hacer frente al aumento desorbitado de los precios han agitado el mercado interbancario de un modo nunca antes visto.
El euribor a 12 meses, el índice que se toma como referencia para calcular las hipotecas a tipo variable, cerró septiembre disparado hasta la media mensual del 2,233%. Esto significa que los hipotecados que tengan que revisar su préstamo inmobiliario con la referencia de septiembre tendrán que hacer frente a una subida sin precedentes de su cuota hipotecaria. El nivel que ha tocado este índice interbancario es el más alto desde enero de 2009, pero lo más relevante es que se trata del mayor encarecimiento en las cuotas hipotecarias desde 1998, es decir, desde que el euribor entró en vigor como índice de referencia.
El motivo de este incremento que afectará al bolsillo de 4,1 millones de familias españolas (tres de cada cuatro hipotecados) es doble. Por un lado, porque se partía de una fase bajista muy larga en la que el euribor, al igual que los tipos de interés, estaba en mínimos históricos (en diciembre de 2021 tocó el -0,502%). Por otro, porque la subida del euribor desde principios de este año no sólo es que haya encadenado nueve meses al alza, sino que ha sido meteórica.
Hipoteca media
El índice ha pasado del -0,492% de septiembre de 2021, hasta el 2,233% actual. Un incremento interanual que supera los 2,72 puntos porcentuales o, lo que es lo mismo, 272 puntos básicos. En el caso de una hipoteca media de 180.000 euros a 25 años con un diferencial del 1%, el hipotecado que contratara su préstamo referenciado a septiembre de 2021 pagaba 638 euros mensuales, mientras que ahora desembolsará en torno a 872 euros. Es decir, el incremento respecto a lo que pagaba superará los 234 euros mensuales o los 2.800 euros al año. En el caso de hipotecas de 150.000 euros con las mismas condiciones, la cuota se eleva en 198 euros al mes o 2.340 euros al año.
Pese a la rápida subida del euribor, este indicador aún se encuentra muy por debajo del máximo del 5,393% que alcanzó en julio de 2008. Por entonces, en plena burbuja inmobiliaria, la cuota hipotecaria referenciada a un préstamo de iguales condiciones al anterior ascendería a 1.094 euros. Con la revisión de septiembre, el pago de una hipoteca mensual para una familia con un sueldo de 1.751 euros (que fue el salario medio en 2021, según Adecco), es un esfuerzo que supone prácticamente la mitad de su sueldo.
De cara a los próximos meses, el euribor podría continuar al alza, acorde con las futuras subidas de tipos de interés que se esperan. Sin embargo, los expertos coinciden en que este indicador cada vez está más cerca de estabilizarse. Las previsiones de Bankinter apuntan a que el euribor a 12 meses tocará el 2,8% a finales de año y llegará al 3% en 2023. La Asociación de Usuarios Financieros (Asufin) prevé que cierre el año en el 3%. Volver a pensar en el euribor al 0% “es inverosímil”, explica
Josep Prats, gestor de Abante European Quality, que califica ese nivel como anormal.
En paralelo, el índice IRS (interes rate swap) a 30 años, que se utiliza como referencia para calcular el precio de las hipotecas a tipo fijo, supera ya el 2,3% y está provocando un encarecimiento de los tipos que la banca está aplicando a las hipotecas contratadas con esta modalidad.
La reacción de los bancos
Para adecuarse a este nuevo escenario de tipos de interés, los bancos han dado un giro a sus escaparates comerciales en los últimos meses.
El crédito para vivienda a tasa fija, que durante la etapa de tipos negativos fue especialmente promocionado por su mayor rentabilidad para el sector, ha perdido protagonismo en los catálogos comerciales y, en algunos casos, incluso ha desaparecido de la primera línea de las ofertas.
Desde la pasada primavera, y en plena escalada del euribor, las entidades han venido mejorando progresivamente las condiciones de las hipotecas a tipo variable, más rentables para la banca ante el giro al alza del precio del dinero. Con este movimiento, el sector quiere fomentar su contratación de hipotecas variables frente a las fijas, que en la actualidad siguen acaparando aproximadamente el 75% de los nuevos créditos para vivienda que se suscriben.
Los bancos han venido rebajando tanto los diferenciales sobre el euribor como el tipo de interés inicial que aplican los primeros meses o el año inicial. Ambas referencias han caído hasta los niveles más bajos de los últimos tiempos.
Esta estrategia de la banca está resultando por el momento poco exitosa, dado que los compradores de casas siguen apostando de forma mayoritaria por los créditos a tipo fijo para no estar expuestos a las subidas de los tipos de interés.
En la actualidad, para clientes que acepten alta vinculación las hipote
cas variables más atractivas del mercado llegan a aplicar diferenciales del 0,60%. Éste es el caso de los productos de BBVA, Evo Banco –la filial digital de Bankinter–, u Openbank, el banco online de Santander, que ofrece estos tipos siempre que la hipoteca tenga un importe superior a 150.000 euros.
Por lo que se refiere al tipo de interés inicial que se repercute al cliente el primer año, el porcentaje oscila entre el 0,89% que aplica BBVA y el 1,97% de Santander.
Tendencia al alza
Por su parte, las hipotecas fijas, que se contrataban a precios nunca vistos de entre el 1% y el 1,5% TAE (Tasa Anual Equivalente) la pasada primavera, han dado el salto por encima del 3% en el plazo a treinta años (ver cuadro adjunto).
En el mercado se descuenta que las mejores ofertas se generalizarán a corto plazo en el 3,5%, como antesala del nivel del 4% que podría verse a final de año, un listón que ya alcanzan algunos bancos.
En este convulso mercado, algunos expertos como Fernando López, COO de Gibobs Allbanks, aseguran que existen fórmulas para conseguir pagar menos por la hipoteca. “Una de ellas es negociar las condiciones con tu propio banco
Algunos bancos están eliminando de sus escaparates las hipotecas a tipo fijo
Los diferenciales sobre euribor de los préstamos variables han descendido hasta el 0,60%