Todas las claves fiscales del
¿Qué impuestos se deben pagar en una compraventa o en un arrendamiento? ARAG y EXPANSIÓN han
El mercado inmobiliario empieza a moverse y así lo demuestran los últimos datos provisionales del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. La compraventa de viviendas registró 197.762 transacciones entre abril y junio de 2022, el dato más alto de un segundo trimestre desde 2007, cuando se alcanzaron las 227.562 operaciones. Las transacciones inmobiliarias acompañaron la tendencia positiva en todo el país, salvo en la Comunidad de Madrid, el País Vasco y la ciudad autónoma de Ceuta.
En Ceuta se contrajo un 4,2% durante el segundo semestre del año, en comparación con el mismo periodo de 2021. En el País Vasco, la caída de las transacciones entre abril y junio fue del 3,8%, hasta 6.231 transacciones y en la Comunidad de Madrid se produjeron 24.181 compraventas de vivienda entre abril y mayo, un 3,22% menos que en los mismos meses de 2021. La comunidad autónoma que lideró las transacciones inmobiliarias fue Canarias.
Aunque es más que evidente que el mercado inmobiliario sigue superando récords, las previsiones no son tan buenas para los próximos meses. La fuerte subida de tipos de interés efectuada por el Banco Central Europeo ha provocado un incremento considerable del euribor, esto implica una inmediata consecuencia en el encarecimiento de las hipotecas y, por lo tanto, un cierto desinterés global en la compra de inmuebles.
Compraventa
Transmisión de una vivienda
La transmisión de una vivienda es un negocio jurídico con carácter voluntario entre dos partes donde la parte vendedora se obliga a entregar el bien a cambio de un precio determinado que asumirá el comprador. Esta operación implica ciertas obligaciones fiscales tanto para el vendedor como para el comprador, tal y como detalla la firma ARAG.
Obligaciones fiscales de la parte vendedora
A la hora de vender una vivienda existen, principalmente, dos obligaciones fiscales para el vendedor: asumir la ganancia patrimonial derivada de la venta del inmueble en el Impuesto sobre la renta de personas físicas (IRPF) en el ejercicio posterior a la fecha de la venta y, la otra es aceptar el Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía municipal, en el plazo de un mes desde que se firma la operación.
Ganancias patrimoniales derivadas de la venta del inmueble
La abogada fiscalista de ARAG, Melisa Sáez, explica que “esta obligación se lleva a cabo en el momento de presentar la declaración de la renta, en el apartado de rentas del ahorro dedicado a las “ganancias o pérdidas patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales”. Sáez indica que “este cálculo se hará en función de la diferencia entre el valor de adquisición en el momento de la compra y el valor de transmisión en el momento que se venda el inmueble”.
En el caso de que se haya obtenido una pérdida patrimonial no habrá tributación, mientras que, si se ha obtenido una ganancia patrimonial, ésta tributará un tipo impositivo que oscilará entre el 19% y el 26%.
Estos son los tipos impositivos que se aplican en la base del ahorro previstos para 2022:
Las ganancias y pérdidas patrimoniales se pueden compensar entre sí, siempre que deriven de la transmisión de elementos patrimoniales. Si el saldo es negativo, indica la fiscalista de ARAG, se compensará con el saldo positivo de los rendimientos de capital mobiliario con el límite del 25% y, en el caso de quedar saldo negativo (pérdida patrimonial sin compensar), este importe podrá compensarse en los cuatro años siguientes en los mismos términos.
¿Qué peculiaridad tiene un vendedor no residente?
La venta de una vivienda por parte de una persona no residente en España implica que el comprador del inmueble esté obligado a realizarle al vendedor una retención del 3% sobre el valor de compra e ingresarlo en Hacienda. Esta retención se contará a cuenta del pago del impuesto sobre la renta de no residentes.
Exenciones posibles a la hora de declarar la ganancia patrimonial derivada de la venta
► Venta de vivienda habitual para mayores de 65 años.
En este caso, la ganancia obtenida por la venta de la vivienda habitual de una persona mayor de 65 años o personas con dependencia severa o gran dependencia estaría exenta de tributación por el mero hecho de cumplir alguna de estas situaciones, sin necesidad de hacer constar en la declaración dicha operación.
► Venta de vivienda habitual del contribuyente.
En los supuestos de vivienda habitual, el contribuyente puede beneficiarse de la exención de la ganancia, siempre que el importe total obtenido por la venta se reinvierta en la compra de una nueva vivienda que también deberá ser habitual. No obstante, si aún quedara hipoteca pendiente de amortizar, la cantidad a reinvertir será aquella que resulte después de cancelar la deuda pendiente con el banco.
En cuanto al plazo de reinversión, existe la necesidad de hacerlo en el plazo máximo de dos años, contados de fecha a fecha, que pueden ser no sólo los posteriores sino también los anteriores a la venta de la vivienda habitual.
En el caso de que el contribuyente decida no reinvertir la totalidad del precio obtenido por la venta de su vivienda, se aplicará la exención de la ganancia de forma proporcional a la cantidad reinvertida.
► Reinversión en rentas vitalicias. La ley prevé la reinversión de la cantidad obtenida por la venta del inmueble en esta modalidad de producto financiero para obtener la exención de la ganancia patrimonial. En cualquier caso, sólo está previsto para aquellos contribuyentes mayores de 65 años.
Si se ha obtenido una ganancia patrimonial, tributará un tipo entre el 19% y el 26%
El comprador se hará cargo de los impuestos que repercuten sobre el valor del inmueble
Plusvalía municipal (IIVTNU)
Con la venta de la vivienda, será el vendedor quién pagará la plusvalía del inmueble dado que así lo establece la Ley de Haciendas Locales. No
en el plazo de 30 días hábiles contados desde la fecha de otorgamiento de la escritura de compraventa en la Oficina Liquidadora que corresponda según la zona donde se encuentre.
Arrendamientos de vivienda