Las provincias en torno a Madrid mantendrán el tirón de la vivienda en 2023
PREVISIONES DE EUROVAL/ Los precios de la vivienda se frenarán al 1,9% el próximo año, lastrados por la ralentización económica y la subida de tipos. Pero hay grandes diferencias, ya que el avance en algunas provincias rozará el 5% anual.
El mercado de la vivienda se está frenando tanto en su vertiente de la oferta, con la caída de los visados para nuevas viviendas, como de la demanda, que languidece por la pérdida de la confianza de los ciudadanos, la caída del poder adquisitivo y subida de los tipos de interés, que dispara el coste de las nuevas adquisiciones. De hecho, las cuotas de una vivienda de 200.000 euros financiada mediante hipoteca a 30 años cuestan hoy un 50% más que a principios de año. Sin embargo, en medio de este marasmo hay algunos segmentos que seguirán tirando del mercado inmobiliario, fundamentalmente las capitales en torno a Madrid y otras ciudades bien comunicada con las grandes urbes.
En concreto, y frente a la moderación general de los precios de la vivienda, provincias como Toledo, Guadalajara, Ávila, Segovia o Huelva van a seguir brillando, con subidas de hasta el 4,9% en 2023, de acuerdo con las previsiones de la tasadora Euroval a las que ha tenido acceso EXPANSIÓN.
Toledo liderará las subidas de precios el próximo ejercicio, con un alza del 4,9%, seguida de Guadalajara (4,8%), Huelva (4%), Ávila (3,6%) y Segovia (3,5%). Todas ellas, subidas que despuntan frente a la media nacional, que se limitará al 1,9% (una cuarta parte del avance actual), lastrada por las pequeñas provincias con un escaso empuje o un retroceso demográfico, como Palencia, Soria, Zamora u Ourense.
La principal razón que explica que las provincias en torno a Madrid estén liderando la subida de precios es el teletrabajo, que ha permitido a muchos profesionales desplazarse a localidades con una mayor calidad de vida en relación a los precios de la vivienda. Hay que tener en cuenta que la demanda de vivienda ha cambiado mucho en los últimos años y ahora busca inmuebles más amplios y luminosos, con más espacios al aire libre y mejor aislamiento térmico y acústico, y ese tipo de inmuebles escasean en toda España, lo que ha disparado su precio. Por ello, quienes tienen más facilidad para trabajar a distancia han aprovechado esta posibilidad para buscar una vivienda en capitales a menos de una hora de Madrid o pequeños municipios cerca de los límites de la región, y muchas empresas también han abierto la mano con el teletrabajo a modo de beneficio para sus trabajadores ante las dificultades para aceptar subidas de sueldos en línea con la inflación.
Gran divergencia
“La principal razón que explica esta divergencia es el teletrabajo”, explica Gumersindo Ruiz, consejero de Euroval, si bien concede que “su impacto ha sido menor de lo que se esperaba en un primer momento y ha quedado acotado a unas pocas ciudades”. Sin embargo, aunque su impacto pueda ser relativamente escaso para las grandes urbes, como Madrid y Barcelona, “sí tiene un efecto bastante importante en mercados más pequeños”, como es el caso de las capitales provinciales en torno a Madrid, debido a que el stock es muy limitado en relación a los nuevos compradores. Además, Ruiz explica que, como los precios en estos mercados son más bajos que en las grandes urbes, una pequeña variación en euros arroja una fuerte subida en términos porcentuales.
Sin embargo, más allá de este cinturón caliente inmobiliario, las alzas están salpicadas por el resto del territorio nacional, especialmente en las ciudades de tamaño medio y en la costa mediterránea. Así, continúan la lista Tarragona (con un incremento del 3,4%), Zaragoza, Cádiz, Valencia (3,3% en los tres casos), Castellón, Girona (3,1%), Burgos (2,9%), Sevilla, Murcia (2,8%), Granada, Valladolid, Baleares, Almería (2,6%), Málaga, Huesca y La Rioja
(2,5%). Estas provincias cuentan con capitales de tamaño medio y combinan una cierta presión demográfica con el atractivo para teletrabajadores y para inversores. Sin embargo, hay que tener en cuenta que muchas de ellas ya habían sufrido un cierto recalentamiento del mercado en los últimos años, lo que provoca que este empuje se vaya desinflando, debido a que el incremento de los precios excede el de los salarios.
Sin embargo, un elemento ha dado impulso adicional a los precios: la demanda de vivienda para uso turístico. “Contrariamente a lo que se decía hace unos años, la puesta de vivienda en alquiler turístico apenas afecta a los precios del alquiler residencial, porque son mercados muy distintos –explica Ruiz, dado que en el uso turístico suele primar la localización sobre el tamaño y otros elementos– pero sí que impacta sobre los precios de venta, que vienen impulsados por el aumento de la rentabilidad”. Eso sigue insuflando cierto aire a mercados donde los precios han crecido con bastante fuerza en los últimos años, complicando la adquisición para los compradores locales, como es el caso de Málaga o Baleares.
Sin embargo, la gran mayoría de las provincias mantendrán un tono moderado, con un crecimiento por debajo del 2,5%. Y una docena de ellas, incluso, registrarán un avance por debajo del 1% o incluso un cierto retroceso, en el caso de
Palencia, Soria y Zamora. “Es curioso que, aunque el teletrabajo ha impulsado la demanda en algunas localidades, su impacto queda acotado a ciudades en torno a media hora de Madrid, pero apenas impulsa otros mercados que están un poco más lejos pero a una hora en AVE, como es el caso de Zamora”, señala Ruiz. Y, por otra parte, también resulta llamativo que la mayoría de las provincias más caras se encuentran en este furgón de cola. Es el caso de Madrid, que apenas experimentará un crecimiento de los precios del 1,9% el próximo año, mientras que Barcelona se frenará hasta el 1,5% y Guipúzcoa, al 1,4%. Y, además, parece que esta tendencia se va a mantener durante los próximos años, cuando las tres provincias experimentarán alzas todavía más moderadas y por debajo de la media. Si bien Madrid y Barcelona han liderado el avance del mercado inmobiliario en la mayor parte de la última década, el teletrabajo ha liberado parte de la presión sobre la vivienda, lo que, junto con la pérdida de poder adquisitivo de la demanda y la subida de los tipos de interés puede provocar el enfriamiento de estos mercados en el futuro próximo.
Perspectivas
De hecho, Euroval ofrece datos de los próximos tres años, hasta 2025, pero la tendencia no difiere mucho de la anticipada para 2023, si bien sí que se amplifica en algunos casos. Así, la vivienda subirá un 17,3% a lo largo del próximo trienio en Toledo, Seguida de Guadalajara (16,6%), Huelva (14,2%), Ávila (13,5%), Segovia (13%), Tarragona (11,7%), Zaragoza (11,5%), Castellón (11,3%), Cádiz (11,2%), Burgos (10,7%), Valencia (10,4%), Girona (10,2%), Murcia (10%), mientras que cierran la tabla Palencia (con una caída acumulada del 4%), Soria (-3,3%), Zamora (-0,6%), Ourense (con un incremento moderado, del 1%). Con ello, parece confirmarse la tendencia que apunta a una subida de precios consistente en las provincias en torno a Madrid pero más limitada conforme se amplía la distancia a la capital. Sin embargo, también es posible que el recalentamiento del mercado inmobiliario en provincias como Toledo o Guadalajara acabe desplazando la demanda más allá de estas ciudades, provocando que las subidas de precios se extiendan más allá como una mancha de aceite.
Toledo, Guadalajara, Huelva, Ávila y Segovia liderarán el mercado inmobiliario el próximo año
Apenas tres provincias, Palencia, Soria y Zamora, experimentarán una caída de precios