Vivienda: balance de un histórico

A pesar de que la economía se ha ralentizado y de que el coste de adquirir una vivienda sube por el incremento de los tipos La compra, mejor ‘hit’del año El tipo variable gana terreno en el mercado hipotecario El precio de la compraventa, sin descensos a

It was a very good year”, cantaba el célebre Frank Sinatra por allá 1965, canción que, años más tarde, fue recuperada en el inicio de la segunda temporada de la prestigiosa serie Los Soprano. Y ahora, desde el sector inmobiliario la volvemos a tararear, tras un 2022 que será bautizado como el año dorado por las cifras récord de compraventas. Y es que se prevé que se cierre el año brindando con una cifra cercana a las 600.000 compraventas, lo que supondría batir un nuevo máximo desde 2008.

Tras la pandemia, el mercado inmobiliario se ha dinamizado con fuerza y ha demostrado su resiliencia. Después del gran parón durante los meses de confinamiento en 2020, el sector cogió un gran impulso en 2021, año del boom, e inició 2022 con una posición muy sólida. No obstante, el actual contexto macroeconómico ha puesto en jaque al inmobiliario, que se ha encontrado con el reto de capear un entorno macroeconómico incierto por la invasión de Ucrania, un contexto inflacionista, la subida de tipos de interés y el consecuente incremento del euribor. Cerramos, por tanto, un año de luces y sombras. Es tiempo de hacer balance y enfrentarnos a un nuevo año: ¿Qué pasará con el mercado inmobiliario en 2023?

A lo largo de 2022, las transacciones inmobiliarias han copado el protagonismo del inmobiliario. Los últimos datos del INE, correspondientes al pasado mes de septiembre, indicaron un total de 57.333 operaciones, lo que supuso un incremento interanual del 6,9%. De esta manera, los nueve primero meses del año suman un total de 499.000 compraventas, lo que representa un 18% más de operaciones que el pasado año.

Desde el estallido de la pandemia, el interés por comprar vivienda se ha disparado más intensamente que nunca y, en 2021, la cifra de compraventas se alzó un 34,6% respecto al año anterior. De hecho, el cambio en las preferencias habitacionales de los ciudadanos, buscando características como luz natural, salida al exterior y espacios amplios, ha ocasionado un gran dinamismo. Así, el mercado de la compra ha reconquistado al sector y se ha convertido, por segundo año consecutivo, en el auténtico protagonista del inmobiliario.

De este modo, se constata que el boom del sector inmobiliario todavía continúa, aun cuando los halcones han ganado la batalla a las palomas en la plaza del Banco Central Europeo (BCE). La subida de tipos de interés histórica por parte de Fráncfort, que ya ha elevado el precio del dinero al 2%, lejos de moderar la demanda de compra, ha provocado una aceleración de la compraventa en vistas a posteriores incrementos de tipos. De esta forma, los compradores se han apresurado a cerrar los créditos hipotecarios para intentar sortear el endurecimiento de los tipos de interés.

Sin embargo, se espera que el nivel de compraventas se modere de cara a 2023 con una caída cercana al 12%, lo que supondría, de todas maneras, un ejercicio muy dinámico.

Las tensiones inflacionistas continuarán acechando durante 2023, lo que provocará que el bolsillo de las familias se vea mermado, reduciendo su poder adquisitivo y frenando el consumo, lo cual relajará la demanda de compra en nuestro país.

La firma de hipotecas también está de celebración. Los últimos datos del INE, correspondientes al mes de septiembre, apuntan a una cifra de 44.119 operaciones, lo que supone el mejor septiembre desde 2010, y refleja un aumento mensual del 20,1% y una subida interanual del 4%. A este ritmo, 2022 cerrará como el mejor año hipotecario desde 2010, a pesar de la subida de tipos.

No obstante, la subida imparable del euribor –que se alzó en diciembre y roza el 3%– y el consecuente encarecimiento de las hipotecas pesan en el mercado. Por ello, se prevé que muchos ciudadanos paralicen su deseo de comprar, lo que moderará la compraventa de viviendas hacia finales de año.

Además, el mercado se encuentra en un punto de inflexión: las hipotecas a tipo variable ganan terreno. En el mes de septiembre, el 66% de las hipotecas se constituyeron a tipo fijo, bajando del 70% por primera vez en el año, frente al 33% constituidas a tipo variable. Por lo que la estrategia de las entidades financieras, que han resucitado las hipotecas variables con precios mínimos y han endurecido las fijas, ya está dando sus frutos. En este sentido, se espera que haya un cambio en la tendencia todavía más acusada en los próximos meses.

A lo largo de 2022, el precio de la vivienda de segunda mano se ha incrementado apresuradamente, presentando aumentos muy significativos y abultados. Las subidas de los tipos de interés, lejos de enfriar la demanda de vivienda, han causado el efecto contrario en los ciudadanos. Los demandantes de vivienda de compra han acelerado la búsqueda y el proceso de solicitud de financiación para intentar conseguir unas buenas condiciones hipotecarias, antes de que los tipos alcancen niveles no asumibles por las familias, lo que ha impulsado los precios al alza.

En este contexto, los datos que manejamos muestran que el precio medio en España (2.046 euros/m2), en el mes de noviembre, aumentó un 7,1% interanual, lo que supone no solo el incremento más alto del año, sino también de los últimos tres ejercicios. De hecho, en algunas comunidades autónomas la variación interanual ha rebasado el 10%: es el caso de Navarra (14,3%) y Baleares (13,3%).

Por capitales de provincia, Badajoz (16,8%), Alicante (16,7%), Santa Cruz de Tenerife (15,8%), Guadalajara (14,6%), Palma de Mallorca (14,3%) y Málaga (13,5%) presentan los incrementos interanuales más significativos en el mes de noviembre.

Si echamos la mirada hacia 2023, al contrario de lo que prevé el BCE, estimamos que no se producirán fuertes caídas, ya que habrá una demanda latente muy fuerte de adquisición, protagonizada por los compradores que se han visto obligados a paralizar los procesos de compra por las subidas de tipos.

En 2023, es probable que se detecten pequeñas fluctuaciones del coste de la vivienda, ya sean al alza o a la baja, y

El euríbor se eleva hasta el 2,83% en noviembre, lo que encarece las nuevas hipotecas

En 2023 no se producirán fuertes caídas, ya que hay una demanda latente muy fuerte