Las mejores hipotecas con tipos al alza

El anuncio de nuevas subidas de tipos de interés encarece las hipotecas fijas y dota de mayor atractivo a las variables y las mixtas. Con el euribor disparado, hay oportunidades en todas las modalidades.

FINANCIACIÓN

La banca española ha puesto en marcha una nueva reestructuración de su oferta hipotecaria en todas las modalidades tras la reunión del Banco Central Europeo (BCE) del pasado 15 de diciembre. El anuncio de que habrá nuevas subidas de 50 puntos básicos del precio del dinero en próximas reuniones obliga a la banca a reincidir en su nueva estrategia: encarecer los préstamos fijos y dotar a los variables del mayor atractivo posible.

Las entidades se han puesto manos a la obra y las primeras en mover ficha han sido las más competitivas del mercado. Evo Banco y BBVA han subido los precios de sus hipotecas fijas, que estaban muy por debajo de la media del mercado.

Evo, del Grupo Bankinter, ha encarecido el préstamo con máxima bonificación desde el 2,93% hasta el 3,13% a 25 años, mientras que BBVA lo ha subido hasta el 3,55% TAE.

Ya no quedan hipotecas fijas por debajo del 3% en este tramo final de 2022, lo que obliga a los compradores de casas que quieran hipotecarse en esta modalidad a darse prisa. Hace apenas nueve meses se estaban pagando precios históricamente bajos, entre el 1% y el 1,5% TAE, en este segmento. Ahora, apenas quedan siete ofertas por debajo del 4%. Y la perspectiva es de nuevas subidas.

Alza imparable

La subida acumulada por el precio medio de las hipotecas es ya extraordinaria. En noviembre, el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años se disparó hasta el 2,877% (ver gráfico).

Esta alza más que dobla el 1,412% del mismo mes del año pasado y supone la vuelta del tipo medio de los préstamos para vivienda hasta el nivel más alto desde el mes de septiembre de 2014.

La banca está trasladando la subida de tipos de interés a las hipotecas a máxima velocidad. Desde el cierre de 2021 hasta el pasado mes de julio, el encarecimiento fue escalonado y relativamente suave, desde el 1,44 hasta el 1,98%. Pero en los cuatro últimos meses los tipos crecen desaforadamente.

¿Dónde están las ultimas hipotecas fijas a precios asequibles? La de Evo al 3,13% a 25 años sigue siendo la más barata del mercado. La entidad exige la domiciliación de nómina o prestación por detanto, sempleo o pensión de al menos 600 euros y la contratación de los seguros de vida y hogar. Sin estas condiciones, la TAE de la hipoteca salta hasta el 3,32%, un tipo que por comparación seguiría siendo muy competitivo respecto a la competencia.

Imagin y Openbank, los dos bancos 100% digitales de CaixaBank y de Santander, respectivamente, ofrecen tipos muy por debajo también de la media.

El primero da una TAE del 3,17% a 25 años, mientras que el segundo se queda en el 3,33%. Ya no hay más oferta por debajo del 3,5% TAE.

BBVA, Coinc, Ibercaja y MyInvestor completan el grupo de siete entidades cuyos tipos fijos con máxima bonificación aún se mantienen por debajo del 4%. Del conjunto de estas entidades, todas menos BBVA e Ibercaja pertenecen al universo de Internet, que soporta costes mucho más bajos que la banca tradicional y que, por lo pueden permitirse tipos de interés mucho más competitivos .

En plena batalla del BCE contra la inflación y con el euribor ya en niveles cercanos al 3,20% en tasa diaria, los precios del grueso de los préstamos fijos bonificados se sitúan ya entre el 4% y el 5%. Banco Sabadell lo acaba de elevar hasta el 4,40%, muy cerca ya del 4,49% de Santander. Por encima se sitúan el 4,79% TAE de CaixaBank y el 5,62% de Abanca.

BBVA

Salvo BBVA, que ha configurado la oferta hipotecaria global más barata de la gran banca española, todas las grandes entidades nacionales fijan ya precios por encima del 4%.

Los expertos creen que sólo es cuestión de tiempo que los tipos bonificados salten en bloque por encima del 4,5% y se vayan acercando al nivel del 5%.

Vuelta a los tipos variables En paralelo, las entidades están dotando de mayor atractivo a sus préstamos a tipo variable. Evo Banco ha subido mucho la apuesta rebajando el diferencial con máxima bonificación hasta el 0,50%, un nivel en el que ya está Unicaja. ING, con un 0,59%, y BBVA con un 0,60% completan el cuarteto de entidades que más están apostando por esta modalidad, que empieza a recuperar terreno en plena subida de los precios de los préstamos fijos.

Según las últimas cifras de hipotecas del Instituto Nacional de Estadística (INE) correspondientes a octubre, el 33,2% de las hipotecas sobre viviendas se constituye a tipo variable y el 66,8% a tipo fijo. Esta última cifra supone el nivel más bajo desde septiembre de 2021 y se aleja mucho del máximo histórico del 75,4% del pasado julio.

En las hipotecas variables, hay que prestar atención al tipo fijo inicial que establecen las entidades durante los 12 primeros meses.

Para poder mantener diferenciales muy competitivos, algunos bancos lo están elevando para protegerse de las subidas continuas de los tipos de interés. En el caso de las cuatro mejores ofertas del mercado mencionadas, este tipo fijo inicial se sitúa entre el 0,99% y el 1,50%.

Por su parte, las hipotecas mixtas también avanzan en las preferencias de los compradores de viviendas, con tipos de interés cada vez más competitivos.

El precio medio de los préstamos para vivienda se ha doblado en los últimos doce meses

La subida de los índices hipotecarios obliga a los bancos a un nueva revisión al alza de los tipos

Ion Zulueta

Director de Análisis de iCapital